一不留神买到管道屋

买房人向开发商索赔

付女士与大连金建房地产开发有限公司（以下简称金建公司）签订了商品房预售契约，对于房价、房屋建筑面积、价款交付日期、违约事项、交房时期等做了详细的约定。约定交房日期为２００８年１０月１０日。双方签字认可的附件一房屋状况（房产平面图）中，没有注明该房屋是管道设备层。合同签定后，付女士交付全部购房款。

２００９年１０月１０日，付女士起诉法院称：金建公司未能如期交付房屋。经催促后，金建公司带付女士验收房屋时才知道所购买的房屋处在管道比较集中的设备层，房屋内多处分布有管道。付女士为此找到金建公司协商，要求对方对所购房屋进行吊灯装饰，遭到金建公司多次拒绝。

付女士认为金建公司故意隐瞒该房屋处于设备层这一事实，交付的房屋与样板间严重不符，严重侵犯了她的知情权。金建公司辩称：付女士诉称我方故意隐瞒了其购买的房屋处于设备层不是事实，卖房时我方的业务员已经告知付女士该房处于设备层中，现在付女士诉称我方故意隐瞒事实没有证明，故不同意付女士的诉讼请求。

法院经审理后认为：付女士购买的房屋处于该楼管道层客观存在，金建公司没有证据证明其已向付女士告知事实，应该承担违约责任。支付付女士吊顶费用，退还多付购房款，在判决生效后十日内交房。

律师分析：

辽宁祥远律师事务所主任侯建文律师指出：本案的关键在于买卖合同中的物的瑕疵担保责任。物的瑕疵担保责任是出卖人的一项重要的义务，是指出卖人就出卖的标的物本身所存在的瑕疵对于买受人所负担的担保责任。物的瑕疵担保责任的构成须具备以下条件：（１）须标的物的瑕疵于交付时存在。（２）须买受人于合同订立时不知标的物有瑕疵。但是，若出卖人于出卖时保证标的物无瑕疵，或者出卖人故意隐瞒标的物瑕疵的，则虽买受人有重大过失于订立时不知标的物有瑕疵，出卖人也仍应负瑕疵担保责任。（３）须买受人于规定的期间内就标的物瑕疵通知出卖人。但是出卖人知道或者应该知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受规定的通知时间的限制，出卖人仍应承担瑕疵担保责任。

具体到本案中，认定哪方行为构成迟延履行至关重要。根据合同法第１４８条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”的规定，金建公司违反了物的瑕疵担保责任。金建公司并没有提前告知房屋处在管道比较集中的设备层，买受人付女士可以拒绝接受金建公司的交付，责任在金建公司，因此金建公司构成了履行迟延。金建公司应该承担违约责任。