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婚姻法有关房产问题律师解答
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【情形78】通过单位职工集资建房取得的房屋,尚未取得房产证的,离婚时如何分割?

【案例78先生和李女士婚后一直租房居住,1999先生所在的单位在一块政府划拨的土地上进行职工集资建房,先生用家庭积蓄出资8万元参与集资了一套3居室的住房。先生和单位签署的集资建房协议中约定,除了职工本人的配偶和直系亲属外,该房屋只能按集资成本转让给本单位的员工,不得对外销售。该集资房于2000年竣工后,单位一直未给职工办理房产证。现金、李俩人面临离婚,问:房屋任何分割?

【分析解答】集资建房和合作建房一样,利用的都是行政划拨或单位自有土地,都属于经济适用住房的组成部分。只有本单位的无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭,才能参加集资、合作建房。对于取得了房产证的集资房可以对外转让,但转让时符合与单位签署的集资建房协议的约定。

本案中,先生是用夫妻共同财产支付的集资房款,因此,先生的集资房属于其和李女士的夫妻共同财产。由于该房尚未取得房产证,金、李俩人离婚时只能按照如下方式处理该房产:1、双方协议离婚,由一方取得房产,另一方给予对方补偿,但取得房产的一方目前尚无法办理房产过户手续。2、双方协议离婚,并约定各占一半的房产份额,房屋可由俩人共同使用。3、对房产暂不做处理,待取得房产证后再将其出卖给先生单位的员工,然后,金、李俩人再就售房所得价款进行分割。

【律师提醒】由于该集资房尚未取得房产证,因此如果双方通过诉讼方式离婚,法院暂不会在判决中对房产的归属做出处理,而只会根据实际情况判决暂由一方使用。只有等到取得房产证后,双方才能就房产分割另行提起诉讼。同时,集资房的转让首先必须遵循与单位签署的集资建房协议。本案中如果双方均不愿意取得房产,而一致同意将房产对外出售,则出售的对象必须限于单位的员工,否则按照集资协议的约定,售房行为是无效的。

 

 

【情形77】以一方的名义购买的经济适用房,离婚时可否分给没有经济适用房购买资格的另一方?

【案例77先生和罗女士1998年结婚,2002年夫妻俩用家庭积蓄出资20万元在天通苑购买了一套经济适用房。由于罗女士是江苏省的户口,不具有北京市的经济适用房购房资格。于是购房时使用的是具有北京市户口的先生的名义,房产证也办理到了先生的名下。目前夫妻俩因性格不合决定离婚,女士想取得该套房屋的所有权,但先生以女士不具有购房资格,无法办理过户手续而拒绝。问:先生的说法是否有道理?女士能取得该经济适用房的所有权吗?

【分析解答】先生的说法是没有依据的。虽然女士个人不具有购买北京市经济适用房的资格,但罗、叶俩人组成的家庭却具有经济适用房的购房资格。俩人在婚姻关系存续期间共同出资购买的经济适用房,即使房产登记在一方的名下,仍属于夫妻共同财产。在双方离婚时,只要双方协商一致,叶、罗俩人均可以取得该房产的所有权。如果通过协商或判决由女士取得房产,则双方持房产证和离婚协议书或者民事判决书即可到房地产登记机关办理房产过户手续,且女士无需交纳综合低价款。

【律师提醒】经济适用房,是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。经济适用房的价格之所以远低于商品房的价格,主要是由于经济适用房的建设用地由政府实行行政划拨方式供应,经济适用房建设和经营中的行政事业性收费实行减半征收,同时,项目小区外基础设施建设费用,也由政府负担。为了保证通过经济适用房改善城市中低收入者的居住状况,政府严格限定了购买者的条件:只有符合下列条件的家庭才可以申请购买或承租一套经济适用住房:(一)有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)或市、县人民政府确定的供应对象;(二)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭;(三)家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准(比如北京市的标准为家庭年收入不超过6万元);(四)市、县人民政府规定的其他条件。

需要注意的是,对经济适用房购买条件的限制只是一种行政管理措施,并不意味着夫妻购买的经济适用房只归符合购房条件的一方。而婚姻关系存续期间取得的财产属于夫妻共同财产则是《婚姻法》这一民事法律的基本规定。况且,在取得房产证之后,经济适用房的房屋产权是完全产权并非部分产权,因此,该房产除了对外转让具有一定的限制条件外,在夫妻之间进行产权转移并无障碍。

 

 

【情形76】一方为婚外情人购买的房产,房产证登记在情人名下,在双方离婚时是否作为夫妻共同财产分割?

【案例76】张某是一家民营公司的老板,2005年在一家酒吧认识了离异不久的女青年陈某,面对容貌姣好、比自己年轻20岁的陈某,张某魂不守舍,而陈也对出手阔绰的张某情有独钟,俩人很快建立了情人关系。2006年初陈某提出想和张某结婚买房。于是张某二话没说,瞒着妻子吴某先后从公司的财务账上和自己的存折上提取35万元打到陈某的个人存折上。然而,陈某以自己的名义购房后不久,就以双方年龄相差太大为由,向张某提出分手。张某多次索要购房款,陈某的回答都是“钱是你送给我的,房子的产权证也是我的,凭什么要还给你?”。就在张某人财两空、懊悔不已的时候,妻子吴某发现了自家存折上的10万元和公司帐面上的25万元都不翼而飞。在妻子的厉声追问下,焦头烂额的张某只得向妻子坦白了事情的真相。吴某提出坚决要和花心的丈夫离婚,张某一再忏悔,拒不同意。于是吴某打算到法院提起离婚诉讼,并要求将陈某名下的房产作为夫妻共同财产分割。问:吴某的打算是否可行?陈某名下的房产能否作为张某的夫妻共同财产分割?

【分析解答】吴某的打算在法律上并不可行。因为陈某名下的房产在陈某不认可归张某所有的情况下,是不可能作为张、吴俩人的夫妻共同财产来分割的。因此,吴某此时提起离婚诉讼只能解决俩人是否离婚的有关问题,而法院是不会解决陈某名下的房产归属问题的。

吴某正确的做法应当是先追回张某为陈某出资的35万元的购房款。在解决这一问题之后,再考虑是否离婚、如何分割夫妻共同财产的问题。为此,吴某应当首先和丈夫张某配合,取得张某为陈某出资的相应证据。然后,吴、张俩人作为共同原告将陈某告上法庭,请求法院判令陈某返还35万元的购房款。这样,是可以追回陈某拒不退还的35万元款项的。

【律师提醒】由于房产证登记在陈某的名下,如果想确认房产归张某所有,难度非常大。但是由于张某掌握其提供给陈某35万元的资金的证据,因此,夫妻联手通过诉讼追回购房款是非常可能的。虽然诉讼中陈某会提出该款项属于张某赠与的主张,但由于张某出资的35万元属于张、吴俩人的夫妻共同财产,张在没和妻子协商的情况下,擅自将共同财产赠与陈某,而陈某接受房款时打着结婚的由头是为了占有他人财产,属于欺诈行为,并非善意有偿取得,因此张某的赠与应属无效。故法院一般会判决陈某应将该35万元款项返还给张某夫妇,而不会支持陈某的主张。

   

   

【情形75】借用他人名义购买的房产,房产证登记在他人名下,在双方离婚时可否作为夫妻共同财产分割?

【案例75】岳先生和张女士结婚后想在回龙观购买一套经济适用房,因俩人都不是北京户口,不具备购房资格,并以北京的朋友常某的名义买下了房屋。俩人入住新房后不久,该经济适用房的产权证也办理到了常某的名下。5年后岳、张俩人感情破裂,面临离婚。问:该套房产可否作为夫妻共同财产分割?

【分析解答】只要常某和岳、张夫妻对该房产的权属均无争议,则该房产是可以作为夫妻共同财产分割的。夫妻双方可以在离婚协议中就房产的归属做出约定,并取得常某的签字认可,然后由取得房产的一方给予另一方经济补偿。在常某出具书面证明的情况下,如果夫妻俩不能就房屋的归属达成一致,则可以在向法院提起离婚诉讼时,请求对该房产一并做出处理。

【律师提醒】由于房产证登记在常某的名下,因此,在未取得常某书面认可的情况下,岳、张俩人是不能将该房产作为夫妻共同财产分割的。这种情况下,法院也是不会将房产作为夫妻共同财产来处理的。

在常某认可房产为岳、张俩人夫妻共同财产的情况下,岳、张可以进行夫妻共同财产的分割。但在办理房产过户手续时,由于岳、张俩人均不具有购买北京市经济适用房的资格,因此,在房产从常某名下过户到岳、张其中一方的名下时,除了要缴纳各项税费外,还应按照北京市的规定交纳房屋价格10%的综合地价款

 

 

【情形74】夫妻双方为一方老人购买的房产,房产证登记在老人名下,在双方离婚时是否作为夫妻共同财产分割?

【案例】先生的父母均已年过七旬。因两位老人不愿意到大城市生活,而老家的房屋又很破旧,先生在和妻子女士商议后,寄给老人10万元购房款,让父母在老家的小县城里买了一套住房。房产证登记在了先生父亲的名下。4年后,先生夫妻俩离婚,女士认为老人名下的房产是其夫妻双方出资购买,故要求将该房产作为夫妻共同财产分割,而先生则认为10万元款项是对其父母的赠与,故不同意分割房产。问:该房产能作为夫妻共同财产分割吗?

【分析解答】如果双方通过诉讼解决该房产争议,则该房产是很难作为夫妻共同财产分割的。首先,由于该房产登记在先生父母的名下,故在先生及其父母均不承认该房产属于姜、陈俩人的夫妻共同财产的情况下,法院会将该房产作为案外财产不予处理。其次,夫妻俩为先生父母购房出资的10万元款,由于在出资时约定不明,法院一般会参照和借鉴最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释()第二十二条第二款关于“当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外”的规定,本着父母资助子女和子女孝敬父母的对等原则,认定该款项为夫妻双方对老人的赠与。所以,就本案所述情形,法院是不会判决将房产作为夫妻共同财产分割的。

【律师提醒】夫妻双方为一方老人购买的房产,在夫妻离婚时能否作为夫妻共同财产分割是不能一概而论的,对此,我们可以上述案例做如下假设:

1、假设姜先生父母购买的房产登记在姜先生或陈女士的名下,则该套房产应作为夫妻共同财产分割。具体分割时,考虑到房产由姜先生的父母居住的实际情况,一般会判决由姜先生取得房产,并给予陈女士经济补偿。

2、假设老人和姜先生均承认房产属于姜、陈俩人的夫妻共同财产,只是登记在了老人的名下时,则在这种情况下,该套房产不应以登记产权为准而应以事实产权作为认定依据,故也是可以作为夫妻共同财产分割的。

3、假设老人当时曾向姜先生夫妇出具了10万元的借条,则虽然房产不能作为夫妻共同财产分割,但是,夫妻俩出资的10万元应作为对姜先生父母的10万元借款。离婚时,陈女士应享有该债权的一半份额即5万元。而10万元的出资款属于赠与的观点只有在夫妻双方出资时与父母约定不明的情况下,才能被认定。

4、假设在姜先生的父母去世后,俩人才离婚,则姜先生继承的该房产一般应作为夫妻共同财产分割,除非老人另有遗嘱。此时,无需考虑当时的出资是对老人的借款还是赠与。 

 

 

【情形73】婚后参与出资购买,房产证登记在其他家庭成员名下的房产,在双方离婚时能否作为夫妻共同财产分割?

【案例732000先生弟兄俩看中了县城商业街的一间商铺,因手头资金有限,先生和妻子女士商议后,决定和哥哥各出资10万元共同购买。出于对哥哥的信任,兄弟俩购买商铺时使用的是哥哥的名义,房产证也办理在了哥哥的名下。买下的商铺用于对外出租,租金由兄弟俩平分。随着城市建设的发展,几年后该商铺价格也逐步上涨到了40万元。目前,汪董夫妇因感情破裂面临离婚,女士要求分割该商铺,先生先是不同意,后答应给董女士5万元补偿。而女士认为如果自己不要商铺的话,先生最低也应补偿其10万元。问:该商铺能否作为夫妻共同财产分割?女士的要求合理吗?

【分析解答】从实体上说,先生兄弟俩出于共同所有的目的,而各出资10万元购买的商铺属于兄弟俩的共同财产。如果兄弟俩对此并无争议,则虽然房产证登记在哥哥的名下,但先生仍享有一半的房产份额。由于汪先生的房产份额系在与女士夫妻关系存续期间购买取得,故该部分房产份额属于夫妻共同财产。对于房产增值产生的收益,亦应作为夫妻共同财产分割。因此,女士的要求是合理的。

从程序上来说,如果女士通过离婚诉讼解决纠纷,则该商铺作为一个整体是不能直接作为夫妻共同财产分割的。汪董夫妻俩首先必须和汪先生的哥哥就商铺进行析产。在达成一致意见的基础上,夫妻俩才能请求法院就先生享有的房产份额部分进行分割。

【律师提醒】登记在其他家庭成员名下的房产,如果作为夫妻共同财产分割,其前提是必须取得该家庭成员的认可,即登记的名义产权人承认夫妻俩享有该房产的一定份额。如果产权人不予认可,则必须先通过析产程序对此进行确认。就本案来说,女士的最大风险在于汪先生兄弟俩相互串通,不承认先生享有任何房产份额。如果发生了这种情况,女士必须举证证明,购买该商铺时,先生确实用夫妻共同财产出资了10万元。否则,由于房产证登记在先生哥哥的名下,即使女士向法院提起诉讼,法院也不会对案外财产做出处理,女士对该商铺的权益将无法得到保障。

 

 

【情形72】夫妻出资购买,房产证登记在孩子名下的房产,在双方离婚时是否作为夫妻共同财产分割?

【案例72先生和王女士目前面临离婚,双方就家庭唯一的一套房屋陷入了争议。该房屋系4年前夫妻俩用家庭积蓄以儿子的名义出资购买,房产证登记在儿子小强的名下。小强今年12岁,其表示愿意跟随母亲共同生活。由于双方都想取得房产和对儿子的抚养权而争执不下,先生打算通过诉讼解决房产的归属问题。问:该套房产能否作为夫妻共同财产分割?

【分析解答】该套房产不应作为夫妻共同财产分割。由于该套房产登记在小强的名下,而小强又是未成年人,因此,该套房产应认定为小强的财产。虽然从购房资金的来源上来说,是小强的父母出资,但由于购房人和产权人都是小强,故购房款应视为父母对小强的赠与。在赠与实现后,非因法定事由不得撤销。如果因为父母离婚,就把小强名下的房产过户到父母一方的名下,这样做是不符合我国《民法通则》和《未成年人保护法》的相关规定的。所以,法院是不会将小强名下的房产判归其父母任何一方所有的。根据本案的实际情况,由于小强已满10周岁,其又同意随母亲生活,法院会判决女士取得对小强的抚养权。这样,女士作为小强的监护人实际上会取得房屋的居住权,并替小强管理该房产。当然,女士除非为了小强的利益,否则,其不得处理被监护人小强的房产。

【律师提醒】父母以未成年子女名义购买的房产,房产证登记在子女名下的,一般不能视为家庭共同财产。为保护未成年人的利益,该房产一般视为子女的个人财产。在司法实践中,父母离婚时要求对该房产进行分割的,法院一般不予支持。此种情况下,实际上会由取得子女抚养权的一方取得对房屋的居住权和管理权。如果另一方今后发现该方擅自处理房产等行为损害了被监护子女的利益时,可以向法院提起诉讼要求变更子女的抚养权。

 

 

【情形71】对于一方婚后受赠的房产,在双方离婚时是否作为夫妻共同财产分割?

【案例71】付先生的叔叔付老定居国外多年。199810月付老为参加付先生和夏女士的婚礼而回国探亲。回国期间付老委托付先生帮其购置了两套房屋。其中一套留给了付先生婚后居住,另一套准备将来归国养老时居住。2000年付老因健康状况恶化决定不再归国定居,并从国外寄来了赠与书,决定把国内的两套房屋赠送给付先生夫妇。当年付先生将两套房屋过户到了自己名下。2003年付老去世。目前,付先生和夏女士因面临离婚而在房产问题上产生了争议。问:该两套房屋应否作为夫妻共同财产分割?

【分析解答】该两套房屋应作为夫妻共同财产分割。首先,付老的赠与书中载明的受赠人是付先生夫妇而不是付先生个人。在赠与人意思表示明确的情况下应以赠与书中的受赠人确定房产的权利人。其次,付先生是在婚姻关系存续期间受赠的房产,因此即使是付老对受赠人意思表示不明的情况下,该房产也应认定为付、夏俩人的夫妻共同财产。而不能因为房产证登记在付先生名下,就认定该两套房产是付先生的个人财产。

【律师提醒】对于婚姻关系存续期间一方受赠的房产,只有在赠与人明确表示房产归受赠人一方所有的情况下,该房产才属于该方的个人财产,否则应作为夫妻共同财产。当然,一方婚前和离婚后受赠的房产如果没有特别约定,均属于该方的个人财产。

 

 

【情形70】一方尚未实际继承的房产,离婚时是否作为夫妻共同财产分割?

【案例70女士的父亲苏老先生于200312月去世时遗留房产一套。该房产是苏老先生在与乔大娘再婚前购买的。苏老先生除了女儿女士和再婚妻子乔大娘外没有其他继承人。老先生去世时未留遗嘱。考虑到乔大娘孤身一人无亲无故,女士在父亲去世后一直没有办理该房产的更名手续。20061女士与丈夫先生因感情不和,双方欲结束5年的婚姻。在协商分割财产时,先生提出苏老先生遗留的房产也应作为夫妻共同财产分割。女士则认为房产证不在自己名下而且自己的继承权已过了诉讼时效,故不同意先生的要求。由于双方协商未果,离婚事宜一拖再拖。问:先生可否通过离婚诉讼分割该套房产?

【分析解答】从实体上来说,该套房产系苏老先生再婚前购买,故属于其个人婚前财产。在苏老先生去世后,该套房产应全部作为其个人遗产由其法定继承人继承。在苏老先生没有设立遗嘱的情况下,女士和乔大娘应按法定继承各享有一半的房产份额。由于苏女士的房产份额系在和蔡先生的婚姻关系存续期间所继承,故在女士离婚时,该部分房产份额应作为夫妻共同财产分割。

从程序上来说,由于遗产尚未分割,因此先生希望通过离婚诉讼分割该房产的想法是不能实现的。先生必须首先督促女士或乔大娘分割遗产。在取得遗产的分割证明后,先生才能通过离婚诉讼解决苏女士已继承房产的二次分割问题。至于苏女士所说的其继承权已过了诉讼时效的问题是站不住脚的。继承诉讼时效的起始时间,是从继承人知道或者应当知道继承权被侵害之日起计算,而不是从被继承人死亡的时候开始。在乔大娘并没有将房产过户到自己名下的情况下,不能认为女士的继承权受到了侵害,故不应从苏老先生死亡之日计算苏女士继承权的诉讼时效。

【律师提醒】 尚未实际继承的房产是不能直接作为夫妻共同财产来分割的。此时的房产涉及到两个法律关系,即财产继承的法律关系和财产夫妻共有的法律关系。这两个法律关系必须通过房产的两次分割才能解决。在离婚诉讼中,夫妻共同财产的分割,只能以已确定的夫妻共同财产为准。在确定夫妻共同财产的过程中,如果涉及到一方是否应在离婚诉讼之前的继承关系中分得遗产的问题,则由于该问题不属于离婚诉讼的标的范围,故不可能在离婚诉讼中用列第三人的方法来解决。如果离婚诉讼已经开始,则需要离婚诉讼中的一方在离婚诉讼审结之前,另行提起一个继承之诉。此种情况下,由于离婚诉讼必须以该继承遗产之诉的审理结果为依据,故法院会裁定中止离婚诉讼。当然,根据具体案情,如果法院认为没有必要就全案中止诉讼,也会就财产分割以外的、事实已经清楚的离婚诉讼请求部分先行判决,这样做也是比较适宜的。

 

 

【情形69】一方婚后按照遗嘱继承的房产,离婚时是否作为夫妻共同财产分割?

【案例69先生自幼父母双亡,由爷爷抚养长大。1999先生不顾爷爷的反对与离异后的蒋女士结了婚。2000先生的爷爷在向律师咨询后办理了遗嘱公证,将包括房产在内的全部遗产指定由先生个人继承,并在遗嘱中申明该房产不得作为先生和蒋女士的夫妻共同财产。2002年老人去世后,先生将房产过户到了自己的名下,继承的其他钱物用于家庭开支。2005年底先生和蒋女士开始发生矛盾并逐渐升级,现双方面临离婚。问:女士有权分割先生继承的房产吗?

【分析解答】从金先生爷爷设立的公证遗嘱的内容看,其已将遗产指定由先生个人继承,故根据我国《婚姻法》第十八条的规定,先生继承的房产属于个人财产,不应作为夫妻共同财产分割。

【律师提醒】假如先生的爷爷去世时没有设立遗嘱,则适用法定继承。因先生的父母早逝,故由先生按照我国《继承法》的规定,代位继承其爷爷的遗产。由于此时金先生继承的房产属于在婚姻关系存续期间取得,按照我国《婚姻法》的规定,应作为其与女士的夫妻共同财产。而本案中,由于老人设立了遗嘱且明确表示遗产只归一方所有,故先生在婚姻关系存续期间继承的房产仍应视为其个人财产。

 

 

【情形68】一方婚后继承的房产,离婚时是否作为夫妻共同财产分割?

【案例68】江英的父亲去世多年。江英在母亲的供养下读完了中专,并与郭辉结了婚。婚后不久因郭辉交友太广、时常夜不归宿引发夫妻矛盾,俩人口角不断。本来盼望独生女儿有个好的归属的江英的母亲对此忧心忡忡,在一天夜里因心脏病突发而去世。料理完母亲的丧事后,江英坚决要与郭辉离婚。郭辉提出离婚可以,但江英继承的其母亲去世时遗留的房产应作为夫妻共同房产分割。问:郭辉的主张有依据吗?

【分析解答】如果江英的母亲在去世前未留有将房产指定为只归江英本人所有的遗嘱,则江英在其与郭辉婚姻关系存续期间继承的房产属于夫妻共同财产。在双方离婚时该房产应作为夫妻共同财产分割。因此,此种情况下,郭辉的主张是有依据的。

【律师提醒】在被继承人没有指定遗产只归继承人一方个人所有的情况下,继承人在夫妻关系存续期间继承的房产属于继承人的夫妻共同财产。因此,本案中江英的母亲在看到女儿、女婿婚姻存在危机、而本人身体又不好的情况下,应当及早通过设立遗嘱的方式,将房产指定为归江英个人所有,这样,才不至于出现江英继承的房产又被作为夫妻共同财产分割的结果。

 

 

【情形67】一方婚前继承的房产,离婚时是否作为夫妻共同财产分割?

【案例67】王林和杜惠相恋一年后计划在五一节前结婚。然而就在俩人准备办理结婚登记的前几天,王林的父母在外出时因遭遇车祸不幸双双遇难。作为独子的王林继承了包括两套房产在内的父母的全部遗产。俩人的婚期也推迟到了次年的国庆节。后来俩人结婚后没几年,双方便因种种原因决定分手。杜惠认为俩人在登记结婚时已同居了近两年的时间,故要求分得王林父母遗留下的一套房产,但王林拒不同意。问:王林继承的遗产是否应作为夫妻共同财产分割?

【分析解答】王林是在其登记结婚前继承的父母的房产,故该两套房产属于王林的个人婚前财产,不应作为夫妻共同财产分割。虽然杜惠认为在王林的父母去世的时候俩人已经开始同居,但是,由于此时双方并未领取结婚证,而且双方在次年国庆节也是新领结婚证而不是补办结婚证。因此,俩人的婚姻只能从次年国庆节起算,而不是从同居之日起算。所以,杜惠的主张是得不到支持的。

【律师提醒】 在婚姻关系存续期间一方继承的房产一般属于夫妻共同财产。这里,婚姻关系存续期间是一个重要的法定概念。它指的是从双方结婚登记时起,至双方婚姻关系依法解除或因一方死亡而自然终止所经历的期间。它包括双方领取结婚证后尚未共同生活的期间、离婚纠纷中分居期间、已向法院起诉但尚未判决离婚的期间、已判决离婚但判决尚未生效前的期间。但对于未领取结婚证而同居的期间,因为没有法律确认的婚姻关系,因此不属于婚姻关系存续期间。

 

 

【情形66】婚前由一方父母承租的公房,婚后以双方共同财产购买的,离婚时如何分割?

【案例66】小丽和大滨结婚后一直租房居住。小丽的父母退休后打算到国外儿子家安度晚年。临行前两位老人决定把其承租的单位公房留给小丽夫妻俩居住,并告诉俩人下一步单位可能会进行承租公房的出售,到时俩人就把房子给买下来。小丽的父母出国后不久,单位房改进行公房出售。小丽和大滨便以10万元的价格买下了这套公房,并以小丽的名义取得了房产证。3年后俩人感情破裂决定离婚。在分割该房产时,小丽认为该房屋的市场价达50万元,俩人之所以能以这么低的价格买下来完全是因为该房是其父母承租的公房,且房产证也在自己名下,故房产归己,其只需把购房时属于夫妻共同财产的10万元房价款返还一半给大滨即可。大滨对此拒不同意。问:房产应如何分割?

【分析解答】公房对职工的出售价之所以大大低于市场价,其中一个重要原因是因为该价款中包含了职工的工龄、职称等可以享受优惠的抵扣因素。因此,小丽以其名义购买的其父母承租的公房,应包括其父母以优惠条件所享受的份额。但是,该房产系小丽婚后用夫妻共同财产购买,按照最高人民法院司法解释的规定精神,其父母的份额已视为对小丽夫妻双方的赠与而自动转移。所以,该套公房在已经取得了房产证的情况下,应作为夫妻共同财产而由俩人分割。小丽认为该房是其个人财产的观点是得不到支持的。

【律师提醒】公房出售的政策各地各单位都不尽相同。但对于夫妻双方购买的一方父母承租的公房,只要以一方或双方的名义取得了房产证,就可以直接作为夫妻共同财产分割。此种情况下,除非各方另有约定,否则,父母享有的货币折扣部分一般视为对夫妻双方的赠与。对于没有取得房产证的售后公房,则法院一般暂不对产权归属做出处理。对于子女和共有的售后公房,如果房产证上产权份额明确的,可将子女享有的份额部分作为夫妻共同财产处理。如果房产证上没有明确父母子女的房产份额,则需要各方先进行房屋析产后,法院才会就夫妻享有的份额部分进行处理。

 

 

【情形65】双方父母均为婚后子女购房出资的,子女离婚时房屋如何分割?

【案例65】蒋虎和郭雅结婚后一直在蒋虎的父母家居住,虽然蒋虎是独生子,但小夫妻俩仍想搬出居住,于是便购买了一套50万元的房屋。购房时因俩人的积蓄不足,蒋虎的父母提供了10万元的购房资金,小俩口又到郭雅的父母家借了20万元,为避免郭雅的兄弟有意见,蒋虎当场出具了借条。入住新房两年后,俩人面临离婚,此时房产价值70万元。问:房产应如何分割?

【分析解答】由于俩人没有向蒋虎的父母出具借条,蒋虎的父母出资时意思表示也不明确,因此,蒋虎父母出资的10万元应视为对蒋虎夫妻俩人的赠与。而蒋虎向郭雅的父母出具借条的20万元款项,应作为蒋虎夫妇为共同生活而欠下的夫妻共同债务,应由夫妻俩承担连带还款责任。据此,蒋虎父母赠与双方的10万元已作为俩人共同支付的房价款的一部分,该款项无需偿还。双方购买的房屋为夫妻共同财产,房屋的增值收益归夫妻双方共同所有。对于所欠的20万元债务,应由双方共同偿还。据此,如果郭雅取得住房并承担20万元债务的话,则其应补偿蒋虎25万元。

【律师提醒】本案中之所以一方父母的出资被视为赠与,而另一方父母的出资被视为借款,主要是因为一方没有借条而另一方有借条。在有借条的情况下,不能将父母的出资视为意思表示不明并推定为赠与的性质。但需要注意的是,在司法实践中对借条进行审查判断时,一般要求借条是诉讼到法院之前形成的,并且是子女夫妻双方或子女配偶出具的。如果到了离婚诉讼中父母才否认是赠与而又提不出上述证据的,则是得不到法院的支持的。

 

 

【情形64】父母为婚后子女购房出资的,子女离婚时房屋如何分割?

【案例64】吴男与周女结婚后一直没有自己的房屋。夫妻俩决定从明日家园购买一套50万元的住房。因家庭积蓄不足,购房时吴男的父母提供了20万元的出资款。后双方入住新房未满两年便因感情变故而决定离婚。在分割该房屋时,吴男认为其父母的出资应为对其个人的赠与,而周女认为该20万元应为其父母对夫妻双方的赠与,故主张房屋应各半分割。问:吴男父母的出资款应作为对吴男的个人赠与还是对吴男夫妻俩的赠与?对该套房屋应如何分割?

【分析解答】由于吴男的父母在出资时,既没有表明出资款是对吴男夫妇的借款也没有表明是对一人的赠与还是对双方的赠与。在吴男父母意思表示不明的情况下,根据最高人民法院司法解释的规定,吴男父母对子女婚后购房的出资款应视为对吴男夫妻双方的赠与。因此,该房屋应各半分割。周女的主张是能得到法院支持的。

【律师提醒】按照最高人民法院的司法解释,父母为婚前子女购房提供的出资一般视为对其子女个人的赠与,为婚后子女购房的出资一般视为对其子女夫妻双方的赠与。但是适用该解释的前提是父母在出资时意思表示不明,如果有证据证明父母在出资时关于借款或赠与对象的意思表示清楚的情况下,则仍应以父母当时的意思为准,而不适用此种推定。为了更准确地适用司法解释,上海市高级人民法院出台了解答,按照该解答的规定,可以就以下情形得出如下结论:

1)吴男与周女结婚后购房,吴男父母出资,且房产证记载于吴男一人名下的,吴男父母的出资应认定为赠与吴男一人所有;

2)吴男与周女结婚后购房,吴男父母出资,且房产证记载于周女一人名下的,若周女不能证明出资为对其一人的赠与,吴男父母的出资应认定为对夫妻俩人的赠与;

3)吴男与周女结婚后购房,吴男父母出资,且房产证记载于吴男、周女俩人名下的,该出资仍应认定为对吴男夫妻双方的赠与为宜,这也符合社会常理。

上述结论对于其他地方解决类似案件也具有一定的参考作用。

 

 

【情形63】双方父母均为婚前子女购房出资的,子女离婚时房屋如何分割?

【案例63】李男与赵女恋爱两年后准备买房结婚。在俩人分别出资10万元后,因资金不足,李男的父母又出资20万元,赵女的父母出资10万元。李赵俩人购置了一套50万元的房屋。结婚四年后,房屋价值升至80万元,此时俩人面临离婚。问:该房屋应如何分割?

【分析解答】按照最高人民法院的司法解释,父母为结婚前的子女购房出资的,一般认定为对其子女个人的赠与。因此,李男和赵女父母的出资部分应分别计入俩人的出资价款,即李男的出资总额为30万元,赵女的出资总额为20万元。这样,在俩人离婚时,李男和赵女应按照32的比例分割该套价值80万元的房屋。

【律师提醒】上述分割结果是在双方父母的出资既不是对其子女的借款也不是对双方赠与的情况下得出的结论。否则,应按以下情况处理:

1)若上述出资均系父母对俩人的借款,比如出资时李男和赵女都作为借款人以俩人的名义分别向双方的父母出具了借条,则俩人为夫妻共同生活所欠下的债务为夫妻共同债务。在俩人离婚时,李男和赵女应按照11的比例分割该套价值80万元的房屋。同时,李男和赵女应共同偿还对双方父母20万元和10万元的还款义务,并承担连带责任。

2)若上述出资均系父母对俩人的增与,比如双方的父母在出资时都明确表示其提供的出资款是赠与李男和赵女俩人的,则在俩人离婚时,李男和赵女应按照11的比例分割该套价值80万元的房屋。同时,李男和赵女无须向双方的父母承担还款责任。

 

 

【情形62】一方父母为婚前子女购房出资的,子女离婚时房屋如何分割?

【案例62】王男与张女经过一段时间的恋爱后各出资10万元准备买房结婚。俩人在月光花园看中了一套30万元的精装修房屋。因购房资金不足,王男的父母又当着俩人的面拿出了10万元的积蓄交给了王男。凑齐购房款后,俩人联名购买了房屋,然后办理了结婚手续。三年后,王男和张女离婚,双方对该房产作为夫妻共同财产分割并无异议,但对王男父母资助的10万元购房款部分,张女认为应作为王男的父母对双方的赠与而进行分割,即每人仍享有一半的房产份额,而王男则认为该款项应作为其父母对其的个人赠与,即其应享有三分之二的房产份额。问:该房产应如何分割?

【分析解答】由于王男的父母在资助俩人购房时,既没有声明提供的购房款是对俩人的借款,也没有明确表示是对双方的赠与。因此,在这种情况下,按照最高人民法院的司法解释的规定,王男父母为其子女婚前购房的出资应视为对王男的个人赠与。故在分割房产时,应视为王男享有三分之二的房产份额,张女享有三方之一的房产份额。

【律师提醒】对于父母为子女婚前购房出资的,首先应确认该款项是否是对子女的借款,若系借款则应根据实际情况确认债务人是一方还是双方,然后按债权债务处理。若确认该款项并非借款,则除非父母明确表示赠与双方的外,一般推定为系对其子女的个人赠与。在父母提供资助时意思表示不明的情况下,实践中一般可区别如下情况分别处理:

1)王男与张女结婚前购房,王男父母提供资助,房产证记载于王男一人名下,王男父母的出资应认定为赠与王男一人所有;

2)王男与张女结婚前购房,王男父母提供资助,房产证记载于张女一人名下,王男父母的出资应认定为对夫妻俩人的赠与为宜;但若王男有证据证明房产证记载于张女名下并非其父母出资赠与双方的意思表示的,则仍应认定为对王男一人的赠与。

3)王男与张女结婚前购房,王男父母提供资助,房产证记载于王男、张女俩人名下,王男父母的出资应认定为对王男一人的赠与。

 

 

【情形61】婚前一方出资以双方名义购买的房屋,离婚时是否作为夫妻共同财产分割?

【案例61先生与小姐相恋已久,因小姐提出要先买房后结婚,于是韩先生拿出了60万元交给小姐买房,并嘱咐小姐把产权证办理到俩人名下。小姐据此购买了一套55万元的房屋,余款5万元用在了房屋装修上。之后俩人结婚,三年后双方离婚。问:该套房屋是否作为夫妻共同财产分割?

【分析解答】虽然该套房屋的购房资金全部由先生承担,但房产证办理到双方名下的事实表明,先生已与小姐就本来属于自己的个人婚前房产作了特殊约定,因此,该套房产应属于双方的夫妻共同财产。如果房产证上已经载明了各自的房产份额,则双方应按此份额分割房产。如果房产证上没有载明各自的房产份额,则该房产应作为共同共有财产,由双方各半分割。

【律师提醒】由于房产证是表明房产所有人的最重要的证据,因此,若无足以推翻房产证记载的相反证据,一般情况下均应以房产证的记载确认房产的归属。同时,我国婚姻法规定了双方可以就婚前财产和婚后财产进行自由约定。基于此,一方在婚前出资并以双方的名义购房的,由于此时房产证也会相应地办理到双方名下,故应视为双方已将一方的婚前财产约定为夫妻共有财产。这就提醒实际出资人在以双方的名义购房时,一定要对因此产生的法律后果有一个清醒的认识,并在做出决定前能够从心里确认:我已经想好了,就这样办!

 

 

【情形60】双方婚前共同出资以一方的名义购买的房屋,离婚时是否作为夫妻共同财产分割?

【案例60先生于20016月购买了一间60万元的商铺。当时因资金不足,先生向其女朋友岳女士借款20万元,并出具了借条,但未注明还款时间。200210月范、岳俩人结婚后,双方均未再提归还借款一事。20067月俩人因感情破裂面临离婚。此时商铺价格升值到100万元。岳女士以其参与出资为由,要求将商铺作为共有财产分割。而先生认为,商铺产权在自己名下属于其婚前个人财产,岳女士的借款也已过了2年的诉讼时效,故该商铺应归自己所有,并无需给岳女士补偿。问:该商铺应否作为夫妻共同财产分割?

【分析解答】由于该商铺是先生以其个人名义购买并在婚前取得了房产证。从范先生当时向岳女士出具借条的情形看,范岳俩人并没有出于共同所有的目的而购房的意思表示。因此,该商铺应属于范先生的个人婚前财产而非夫妻共同财产。在双方离婚时,先生应将岳女士的20万元返还给岳女士并补偿其相应的利息损失。至于范先生所谓的该笔借款已过诉讼时效的说法是站不住脚的。原因是,按照法律规定,诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时计算。而在范岳俩人婚姻关系存续期间,正是由于岳女士认为其借款已转化成了夫妻共同财产,其才没有向范先生主张还款。只有在其明白商铺不能作为夫妻共同财产分割的情况下,岳女士才知道其权利受到了侵害。诉讼时效也应从此时起算,因此岳女士的债权是完全可以依法得到保护的。

【律师提醒】判断由双方出资、以一方的名义在婚前购买的房产是否属于夫妻共同财产,主要是看双方出资时是否基于共同所有的目的而买房。如果有证据证明双方是基于共同所有的目的而买房,比如是双方为购买结婚用的新房而共同出资等情形时,一般来说,法院大都是作为夫妻共同财产来认定婚前购置的房产的归属的。当然,在产权人不承认是基于共同所有的目的而买房的情况下,其配偶对此负有举证的责任。

 

 

【情形59】婚前共同出资以双方的名义购买的房屋,离婚时是否作为夫妻共同财产分割?

【案例59先生和吴女士婚前分别出资40万元和10万元,联名购买了一套精装修商品房。之后俩人在新房内结了婚。婚后第二年俩人即因性格不合宣告分手。问:该套房屋是否作为夫妻共同财产分割?

【分析解答】首先,俩人共同出资、联名购房所取得的房屋属于双方的共同财产。在贺吴俩人结婚后,该房产当然也是双方的夫妻共同财产。其次,财产共有分为共同共有和按份共有。夫妻财产的共有,有约定的从约定而按份共有,没有约定的则按共同共有,一般每人可分享一半份额。贺吴俩人购房时尚未结婚,双方并无法律上的夫妻关系,此时房屋登记主管机关在颁发房产证时一般会要求俩人就房产份额做出明确约定。因此,如果房产证上已经载明了俩人的房产份额,则该份额视为夫妻约定的按份共有份额,房产应按此比例进行分割。最后,如果房产证上没有约定双方的房产份额,则对该房产可按照共同共有由每人一半进行分割。当然,如果此时贺先生能够证明自己的实际出资比例的话,法院一般会考虑到双方实际的出资比例悬殊过大、而婚姻存续的时间又较短的因素,按贺吴俩人的实际出资比例来划分双方应享有的房产份额。

【律师提醒】夫妻双方婚前共同出资联名购买的房产当然属于夫妻共同财产。对于房产证上已经载明房产份额的,应当以载明的房产份额为准确定双方的产权比例。这也符合认定夫妻共同财产约定优先于法定的立法精神。对于房产证上没有载明房产份额的,则推定为共同共有。但考虑到双方是以婚前个人财产出资购房的,因此,如果存在双方出资比例悬殊,而婚姻持续时间较短或者根本就没有共同生活的情形,法院一般会按实际出资比例酌情决定房产的分割比例,而不一定拘泥于夫妻共有财产的各半比例进行分割。当然,此时出资多的一方就必须向法院提供能够证明自己当时实际出资情况的证据。

 

 

【情形58】双方婚前共同出资以一方的名义按揭购买的房屋,离婚时是否作为共同房产分割?

【案例58】夏军与叶倩相恋三年后准备结婚,考虑到俩人都是租房居住,在叶倩的建议下,俩人分别出资8万元和6万元共同购买了一套56万元的商品房作为新房。购房时使用的是叶倩的名义,并用其名义做了42万元的按揭贷款。月供款和装修款都是由俩人共同承担的。房屋装修完成后俩人即共同搬入了新居,叶倩取得了房产证,不久俩人办理了结婚登记手续。婚姻持续二年之后,俩人面临离婚,此时房屋市值为70万元,贷款余额为40万元。问:该套房屋是否作为夫妻共同财产分割?

【分析解答】双方买房时虽然使用的是叶倩的名义,但从双方当时购房的目的看,主要是为了双方的结婚居住需要。双方为此共同出资、共同负担月供又共同装修,由此可以推断出双方是在出于房屋为共同所有的前提下进行出资的。因此,该套房产应作为夫妻共同财产进行分割。考虑到俩人的出资比例大致相当,故在分割房产时,可以按照每人享有一半的份额进行处理。当然,对于剩余的按揭债务,也应当由俩人按照夫妻共同债务各承担一半。如果叶倩取得房屋的话,则其应向夏军支付15万元的经济补偿(70万元的房屋现值减去40万元债务后的余额的一半),并承担剩余全部债务。

【律师提醒】在双方协商不成发生诉讼时,如果双方对上述出资情况均无异议,则夏军并无风险。但假如叶倩对于夏军的出资情况不予承认,而夏军又提供不出其确实参与出资、还款和装修的证据时,则该房产就会被认定为叶倩的个人婚前房产。此外,如果有证据表明当时双方并不是出于共同所有的目的买房,夏军只是在叶倩买房时提供资金支持的,该房也会被认定为叶倩的个人婚前房产,对于夏军的出资和负担的月供款部分,则由叶倩返还给夏军。

 

 

【情形57】一方婚前按揭购买的房屋,婚后取得房产证并共同还贷的,是否作为共同房产分割?

【案例57先生20022月首付12万元购买了一套60万元的商品房。余款48万元张先生做了按揭贷款,银行月供款为3000元。20035先生取得了房产证,20034先生与女士结婚,并共同用工资交纳月供款。20064月俩人离婚。此时房产市场价值为100万元,贷款余额为46万元。问:该房产应如何分割?

【分析解答】为便于比较,该案例仅与情形55中的案例在取得房产证的时间上存在不同(婚后取得),其他条件两个案例均相同。那么,我们仍以上海和江苏所代表的两种观点进行分析,可以得出该案的如下两种处理结果:

上海法院一般认为,夫妻一方婚前以个人财产购买房屋,并按揭贷款,房产证登记在自己名下的,该房屋仍为其个人财产。同样,按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质。故在离婚分割财产时,该房屋为个人财产,剩余未归还的债务,为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当向对方予以返还。据此,此种情况下,该房产和46万元剩余债务均归先生所有和承担。女士可以分割到3年来月供款总额的一半,即54000元。

而江苏法院一般认为,夫妻一方婚前以个人名义办理房贷,且用个人财产支付首期房款,在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷,如果婚后取得房屋所有权的,无论产权是登记在一方还是双方名下,均应当认定为夫妻共同财产,离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期房款,由另一方返还一半;尚欠的贷款,作为夫妻共同债务,由双方返还。因此,此种情况下,该房屋属于夫妻共同财产。如果先生取得该房产,则女士可获得房产现值的一半50万元,扣除女士应当承担的23万元债务和应返还给先生的6万元首付款后,先生仍应支付给女士21万元经济补偿(也可用100万减去46万元得出房屋扣除剩余债务后的净值54万元,其中净值一半归女士即27万元,再减去王应归还先生的6万元后,可得出女士可获得的经济补偿为21万元)。该数额略高于婚前取得房产证的情形。

【律师提醒】由于上海市高级人民法院关于婚姻法司法解释的解答中认为谁付款则产权归谁,而江苏省高级人民法院的征求意见稿中则认为应以取得房产证的时间作为认定按揭房屋是否属于夫妻共同所有的判断标准。由此导致该案如果在不同的两地法院处理时,可能会出现上述两种不同的结果。这也代表了实践中关于这一问题的两种主要观点。

需要注意的是,在购房时间和结婚时间两个时间点的认定上,购房时间应以交纳购房首付款的实际出资时间为准。而结婚的时间应以到民政部门登记取得结婚证的时间为准。诸如订婚、举办婚礼、请吃喜宴、未婚同居等行为都不具备法律上的意义,不能作为婚姻合法成立的证明。

 

 

【情形56】一方婚前按揭购买的房屋,婚前取得房产证并在婚后共同还贷的,是否作为共同房产分割?

【案例56先生20022月首付12万元购买了一套60万元的商品房。余款48万元张先生做了按揭贷款,银行月供款为3000元。200212先生取得了房产证,20034先生与女士结婚,并用双方的工资交纳月供款。20064月俩人离婚。此时该房产的市场价值为100万元,贷款余额为46万元。问:该房产应如何分割?

【分析解答】该案在司法实践中大致有两种观点并导致两种处理结果。上海和江苏可以分别作为这两种观点的代表。如果该案发生在上海,则法院一般认为:该套房屋系先生婚前个人出资购买,因此系先生的个人财产,不应作为夫妻共同财产分割。房屋发生的增值部分也属于张先生个人所有。对于婚姻关系存续期间所支付的月供款,不论是哪一方的工资支付的,都属于夫妻共同财产。故该房屋和46万元剩余债务均归先生所有,女士可以分割到3年月供款总额的一半,即54000元。

如果该案发生在江苏,则法院一般认为:该套房产虽然属于张先生的个人财产,但女士除了有权取得三年月供款总额的一半外,还有权分割房屋增值产生的收益部分。该收益应为房屋现值100万元减去原值60万元再减去几年来的利息支出约9万元后的余额(在已向银行支付的总计约11万元的还款总额中,仅有2万元为贷款本金,剩余为归还银行的利息,该部分利息应作为购房成本从房屋增值额中减去,否则,对方有可能获得比将房产认定为夫妻共同财产时更多的收益,这对产权人是极不公平的)。这样女士将分得房屋增值收益的一半155000元,加上婚姻期间月供款总额的一半54000元,共可获得199000元的经济补偿。

【律师提醒】对于离婚案件中按揭房屋的分割认定,最高人民法院目前尚未出台针对性的司法解释。对此,在法学理论上也存在一定争议,由此导致了司法实践中对于同一类型的案件可能会因审理法院的不同而出现不同的判决结果。比如上海市高级人民法院颁布了关于适用婚姻法司法解释的解答。该解答认为即使夫妻共同还贷,婚前房屋的增值部分亦应归房产人所有。江苏省高级人民法院则形成了关于适用《中华人民共和国婚姻法》及司法解释若干问题的讨论纪要(征求意见稿)。该纪要认为在夫妻共同还贷的情况下,婚前房屋的增值部分应作为夫妻共同财产分割。江苏省的纪要虽未正式颁布,但客观上会被江苏省各级法院审理案件时作为参考和借鉴。这就是对于同一个案例需要给出上述两种不同的解决结果的原因。

 

 

【情形55】一方婚前购置的房屋在婚后出售,房屋增值部分应作为夫妻共同财产分割吗?

【案例55先生于20024月出资78万元购置了一套商品房。200310先生和徐女士结婚。20064先生和徐女士感情破裂,女士搬出居住。在俩人分居期间,先生将该房屋出售,得款110万元。女士闻讯后,要求将其中的32万元作为夫妻共同财产进行分割。问:女士的要求有法律依据吗?

【分析解答】女士的要求是没有法律依据的。该套房产属于朱先生的个人婚前财产,且一直用于自住,并没有用于投资。房屋的增值是由于房地产市场行情的变化所造成,女士对此并无贡献。按照物权的基本法理,原物产生的孽息当然归属于原物所有人。故在这种情况下房屋出售后的增值部分仍应归原物所有人先生所有,不应作为夫妻共同财产分割。

【律师提醒】所谓“万变不离其宗”。个人的婚前房产在婚姻关系存续期间出售,其因市场行情变化、原物交换价值上升而产生的增值部分,只是个人财产的形态变化而已,在性质上仍为个人所有之财产,故应依原物所有权归属为个人所有。对此,上海市高级人民法院已做了明确规定。因此,在确认个人房产出售后的增值部分归属时,需要从该增值是基于原个人房产的自然增值还是基于夫妻共同经营行为所产生的增值来判断,前者原则为个人所有,后者原则为共同所有。

 

 

【情形54】一方婚前投资的房屋,婚后由双方经营出售,所得收益是否作为夫妻共同财产分割?

【案例54先生在1998年投资310万元购买了6套房产。199912先生和张女士结婚。婚姻期间先生将该6套房产交给女士打理。伴随着房地产价格的上涨,女士不断地将房屋卖出、买入。经过一系列的“炒房”操作,到20053月国务院颁布“国八条”开始第一轮房地产价格调控时,原来的6套房屋已在女士手中变成了9套。20063月就在房屋价格再次大幅上涨时,女士预感到国家将会采取新一轮的调控措施,在和冯先生商议后,俩人将窝在手中的9套房产全部抛出,扣除税费后得款960万元。同年8月冯、张感情破裂,面临离婚。问:售房所得的960万元价款是否作为夫妻共同财产分割?

【分析解答】先生的6套房产虽然是个人婚前房产,但该房产并非用于自住,而是用于投资。在冯、张俩人结婚后,上述房产继续由女士用于投资经营。因此,根据最高人民法院关于适用婚姻法的司法解释(二)中关于“婚姻关系存续期间,一方以个人财产投资取得的收益”,属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”的规定,该6套房产产生的收益应当属于夫妻共同财产。故可以将960万元扣除先生310万元的个人财产后,将650万元的收益部分作为夫妻共同财产分割。具体分割时,冯、张俩人可就冯个人房产的价值和张的个人贡献做进一步的协商或由法院酌情判决。

【律师提醒】虽然“婚前个人所有的财产经过若干年可视为夫妻共同财产”的观点,已在2001428修正后的婚姻法及其后的两个司法解释中遭到了摒弃,但是,最高人民法院的司法解释中也明确了在婚姻关系存续期间用个人财产投资所得的收益仍属于夫妻共同财产。这就提醒我们,在将婚前房产用于非自住的投资用途时,另一方是完全有权利就投资收益主张权利的。

 

 

【情形53】一方将婚前购置的房屋用于婚后出租,所得收益是否作为夫妻共同财产分割?

【案例53先生早年做生意积累了一定财富。考虑到房地产的升值潜力,先生将大部分资金购买了房产。19984先生结束了多年的单身生活和刘小姐结了婚。婚后,先生和刘小姐除了自住一套房屋外,将自己剩余的九套房屋一直用于出租,一年的房租达32万余元。20067月俩人的婚姻宣告结束。在分割财产的过程中,小姐先提出分割这十套房产,但被先生以该房产系其个人婚前财产为由拒绝。小姐继而提出分割8年来被先生隐匿的250余万元的房租款。但陈认为个人财产所得的收益仍属于其个人财产,故不同意分割。问:上述房屋的租金收入应否作为夫妻共同财产分割?

【分析解答】该十套房产虽然是先生的个人婚前财产,但先生将其中九套房产用于出租的行为属于一种经营行为,且在这一出租过程中,小姐也发挥了一定作用。按照我国婚姻法第十七条关于“夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产、经营的收益归夫妻共同所有”的规定,先生在婚姻关系存续期间将房产出租所取得的租金收入属于夫妻共同财产。因此,小姐要求分割结婚后8年来的租金收入是有法律依据的,应该能得到法院的支持。

【律师提醒】虽然在离婚时,一方无权分割另一方的个人婚前房产,但该房产在双方婚姻关系存续期间产生的租金收入属于经营所得。按照法律规定,因此取得租金收入应当作为夫妻共同财产分割。就上海市而言,上海市高级人民法院关于适用婚姻法司法解释的解答中对于此类房屋的租金归属问题,确立了一个推定原则。即一方婚前所有的房屋在婚姻关系存续期间的所得的租金首先推定为夫妻共同所有。但若房屋所有人有证据证明房屋出租的经营管理仅由一方进行的,则婚姻存续期间的租金收益应归房产所有人个人所有。比如说,发布租赁信息、寻找租户、带人看房、签订房屋租赁合同、催收租金等均是由房屋所有人负责,另一方从始至终没有参与,对于经营出租房屋并无任何贡献。那么,在这种情况下,上海市的各级法院认定房屋租金归属房产人所有的可能性就会大大增加。

 

 

【情形52】由一方婚前购买、另一方出资装修的房屋,是否作为夫妻共同财产分割?

【案例52女士婚前购买了一套20万元的商品房并取得了房产证。不久其和汪先生相恋并准备结婚。考虑到先生并无自己的房屋。女士决定将其新购买的房屋作为新房。于是汪先生主动出资8万元对房屋进行了精装修。之后俩人完婚。两年后,俩人决定离婚。问:该套房屋是否作为夫妻共同财产分割?

【分析解答】该套房产系女士的个人婚前房产,先生出资对房屋进行装修的行为,实际上通过添附使女士的房产得到了升值。由于双方并未约定房产归夫妻共同所有,故在俩人离婚后,该房产仍作为个人财产归女士所有。此时韩女士的获益已失去了法定依据,因此,女士应将汪先生的8万元装修款作为不当得利之债务向汪先生返还。

【律师提醒】婚前一方出资购买、另一方装修的房屋是否作为夫妻共同财产处理,不可一概而论。上述案例只是作为具体个案的处理情形。如果双方在谈婚论嫁时出于今后共同所有的目的买房,并由一方出资购房、另一方出资装修的,此种情形下的房屋还是应该作为夫妻共同财产处理的。当然,如果双方出资比例悬殊,且以后的婚姻持续时间较短,则法院一般会根据双方出资的实际情况,决定房产的分割比例,而不是简单地按双方各半的比例分割。

 

 

【情形51】一方婚前使用对方资金购买的房产,是否作为夫妻共同财产分割?

【案例51先生从2001年开始追求小姐。20033月俩人确立恋爱关系不久,小姐提出想买房,先生便主动拿出30万元交给小姐作为购房资金。小姐用该笔款项购买了一套商品房,并取得了房产证。同年10月俩人结婚,该房被叶小姐用于对外出租。目前,因先生移情别恋,俩人面临离婚。该房产已升值到50万元。先生认为该房产系其出资购买,房产应归自己所有。小姐认为购房资金是黄先生对自己的婚前赠与,且房产证在自己的名下,因此房产应归其所有。问:该套房产应如何处理?

【分析解答】该套房产是否能作为夫妻共同财产分割,关键是看双方当初购买该房产时是否达成了该房产属于双方共同所有的一致意见。由于双方目前争议较大,均不承认是出于为共同所有的前提下进行购房,且小姐在婚前已取得了房产证。故应认定该房产属于叶小姐的个人婚前财产。但小姐提出的30万元购房款是赠与的说法在先生不承认的情况下是难以成立的,在司法实践中一般也不会被法院所支持,所以,如果小姐不能对其主张提供相应证据,则该笔款项应作为其对先生的债务由其返还。

【律师提醒】对于黄先生而言,比较幸运的是小姐还承认30万元购房款是其出资的。如果小姐不承认购房时黄先生曾经出资,而先生又不能提供相应证据证明其出资的话,则该房产只能认定属于叶小姐个人的婚前财产,且双方亦不存在债权债务关系。此时,先生无论是在房产上还是在对小姐的债权上都是无法得到保护的。可见,在先生出资的情况下,其保留当时从银行提款或将款项打到小姐帐户上的银行凭证等证据还是非常必要的。

 

 

【情形50】一方承诺婚前房产经过一定年限即转化为共同财产的,离婚时该房产是否作为夫妻共同财产分割?

【案例50】赵刚19986月购买了一套住房。20001月赵刚和丁岚结婚。20066月俩人的婚姻走到了尽头。在双方协议离婚时,丁岚提出,在双方结婚时赵刚为表示其爱情的忠诚,曾向其承诺结婚5年后,住房即属于双方共同所有,现双方结婚已满五年,故要求将房产作为共同财产分割。赵刚认为,自己当时是有过口头承诺不假,但那是因为自己不懂法律而随便说说而已,现在自己反悔了,故房产还是自己的婚前财产,不应分割。问:该套房产能否作为夫妻共同财产分割?

【分析解答】如果丁岚确有证据证明(比如对方的书面承诺),双方曾约定过,在双方的婚姻持续5年后,赵刚的婚前房产即转化为夫妻共同财产。则双方的这种约定依法是受法律保护的。在双方的婚姻存续5年后,双方约定的条件已经成就,该套房产即转化为夫妻共同财产。赵刚后来的反悔并不能改变房产已共同所有的性质,因此,在这种情况下,丁岚有权要求分割该套房产。

【律师提醒】对于丁岚而言,关键是要举出双方曾就房产有过约定的证据。目前赵刚对于当时的承诺是承认的,这对于丁岚比较有利。丁岚应抓住这种有利态势,将赵刚的表态通过文字协议的形式固定下来。在通过文字协议固定证据之前,为了防止赵不签字认可,丁岚可以采取录音的办法记录赵刚认可的内容。这样,一旦双方协商不成而走上法庭时,上述录音或文字材料是可以作为双方就婚前房产另有约定的证据的。

 

 

【情形49】一方婚前购买、婚后取得房产证的房屋,能否作为夫妻共同财产分割?

【案例49先生于20039月通过一次性付款方式购买了一套预售商品房。20041先生和江女士结婚,同年11先生取得了所购房屋的房产证。现柳、江俩人因感情不合决定离婚,双方在房产问题上发生争议。问:该套房产可以作为夫妻共同财产分割吗?

【分析解答】该套房产是先生婚前用其个人财产购买的,虽然房产证的取得是在其和江女士夫妻关系存续期间,但该房产不过是先生个人婚前财产在物质形态上的转化(即由动产货币转化为不动产房屋),因此,该套房产仍属于柳先生的个人婚前财产,故不应作为夫妻共同财产分割。

【律师提醒】在双方通过诉讼来解决上述房产争议时,先生必须提供该房产确系其婚前用个人财产出资购买的证明材料,比如购房合同、购房发票、资金来源证明等。否则,如果先生对此举证不能,则法院很可能会通过比较结婚证的时间和取得房产证的时间,来直接认定该房产属于婚姻关系存续期间所取得的夫妻共同财产。这是此种情形下先生必须注意防范的潜在风险。

 

 

【情形48】一方婚前购买并在婚前取得房产证的房屋,能否作为夫妻共同财产分割?

【案例48先生19985月出资购买了一套住房,并取得了房产证。199910先生和张女士结婚。20066月双方因种种原因感情破裂,先生向张女士提出离婚。女士提出要分割一半的房产,先生认为该房产属于个人婚前财产,不同意分割。女士认为经过8年后该房产便可转化为夫妻共同财产,而目前双方的婚姻已近7年,现在离婚自己太吃亏,于是便决定采取拖的办法,希望拖到200710月即双方结婚8年之后再离婚。问:女士的做法可行吗?该房产经过8年后可以作为夫妻共同财产分割吗?

【分析解答】女士的做法是没有法律依据的。该套房产是先生个人购买并在婚前取得了房产证,故该套房产系其个人婚前财产无疑。修改后的《婚姻法》规定,个人婚前财产属于夫妻一方的财产。20011227施行的最高人民法院关于适用《婚姻法》的司法解释(一)明确规定了,属于夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。因此,女士即使拖过双方结婚8年的期限,该套房产仍属于王先生所有,而不能作为夫妻共同财产分割。

【律师提醒】个人婚前财产经过一定婚姻年限后转化为夫妻共同财产的规定现已不再适用。1993113施行的最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》曾规定了“一方婚前个人所有的财产,婚后由双方共同使用、经营、管理的,房屋和其他价值较大的生产资料经过8年,贵重的生活资料经过4年,可视为夫妻共同财产。”但是,该项规定因与修改后的《婚姻法》不相符合,故已被后来的司法解释所取代。20011227施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(),对此明确规定了“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产”。并规定了“此前最高人民法院作出的相关司法解释如与本解释相抵触,以本解释为准。”这意味着,除非双方另有约定,否则个人婚前财产是不会转化为夫妻共同财产的,这也体现了立法上对物权法定原则的支持。

 

 

【情形47】以双方名义通过按揭贷款购买的房屋在双方离婚时如何分割?

【案例47】孙男和李女结婚后以双方的名义在龙城花园小区购买了一套商品房。房屋总价款为66万元,双方共同支付了16万元的首付款,余款50万元通过夫妻共贷的方式向银行做了按揭贷款。三年后房产市值升值到90万元,俩人已向银行还款10万元(含提前还款部分),即贷款余额为40万元。此时俩人面临离婚。孙男由于在外地工作,故表示可以不要房产,但对李女提出的按购买价给予其补偿的方案坚决反对。李女目前实际居住该房屋并希望取得该房产,但又表示无力按房产市值给予孙男相应补偿款。因双方僵持不下,孙男担心李女私自转卖房产,打算向法院起诉离婚并对该房产申请财产保全。问:该套房产应如何分割?

【分析解答】首先,李女提出的补偿方案是没有依据的。该套房产作为夫妻财产分割时,应将房屋的增值额部分计算在内,即应按房产市值90万元而不是原购买价66万元予以分割,否则对另一方而言是显失公平的,也不符合物权的基本原理。

    其次,孙男的顾虑也是没有必要的。由于该套房产是以双方的名义购买,因此,房屋行政主管机关的登记和颁发的房产证上都会明确记载该套房产属于俩人共同所有。未经孙男出具书面同意,李女是无法将房屋出售的。即使李女将房屋转卖他人,房屋行政主管机关也是不予办理房产过户手续的。况且,未还清贷款的按揭房产办理过户手续还需要取得银行的同意。因此,孙男申请对该房产进行财产保全是没有必要的,否则白白浪费了一笔保全费用。

    再次,该套房产分割的基本原则是,按照房产市值90万元减去债务40万元后,根据财产的净值50万元,由取得房产的一方给予另一方25万元的经济补偿,并承担剩余全部债务。

    最后,由于孙男不愿意要房产,而李女又难以负担补偿款和剩余债务,因此双方可以协商将房产予以出卖,在还完剩余债务后双方再就就剩余价款予以分割。比如,房产出售所得为92万元,则还完银行剩余债务40万元的余额为52万元,此时每人可分得26万元。

【律师提醒】未还完贷款的按揭房屋出售时,买受人向出卖人支付房价款的方式有三种。其一是由买受人一次性付款。为了保证买受人的资金安全,买受人可将房价款打入共管帐户,在中介公司的监管下先由出卖人还完剩余贷款,然后涂销抵押登记后,即可办理房产过户手续。其二是由买受人通过按揭贷款方式付款。此方式类似于出卖人购买开发商的预售商品房时的按揭付款。此种方式需要中介机构配合先向银行为买受人提供阶段性保证,在贷款银行向买受人发放贷款并打入出卖人的帐户后,出卖人归还银行的贷款余额,涂销抵押登记并将房产过户到买受人名下,然后买受人再就该房产为其贷款银行设定抵押,之后中介机构解除担保,全部交易结束。其三是由买受人通过转按揭的方式付款。买受人必须向出卖人的贷款银行提出转按揭的申请,在取得银行同意转按揭和同意房产过户的书面证明后,买卖双方即可办理房产过户手续,此时买受人需向出卖人支付双方议定的房价款(扣除转按揭的部分),并承担出卖人的贷款余额。转按揭的实质是贷款合同中借款人的主体变更,即合同权利义务的概括转移,目前开办此项业务的银行还不普遍。

 

 

【情形46】以一方名义通过按揭贷款购买的房屋在双方离婚时如何分割?

【案例46】张男和赵女夫妇2003年购买了一套88万元的商品房。俩人用家庭积蓄支付了26万元的首付,剩余62万元以张男的名义申请的按揭贷款。每月3000余元的月供款都是由张男从自己的工资卡中直接扣划交纳。目前俩人因感情不合决定离婚,此时贷款余额为60万元。双方在如何分割房产上产生了争议。张男认为买房和贷款都是以自己的名义,而且还款也是以自己工资支付的,因此,要求房产归自己所有。但赵女认为房产目前已增值到120万元左右,故亦要求取得该房产。问:该套房产应如何分割?

【分析解答】首先,由于按揭房产在取得房产证的同时要为银行设定抵押权,法院通常将其作为所有权不完全的房产对待,在双方就产权归属不能达成协议时,一般暂不直接判决房产归属,而是根据实际情况先判决由一方使用,待还完银行贷款并涂销抵押登记后再根据一方的起诉判决房产的归属。因此,目前情况下,双方只能通过协商方式解决房产的归属问题。

其次,张男提出的房产应当归自己的理由是不能成立的。该房产虽是以张男名义购买,但购房的首付款却是夫妻双方共同出资。而且购房时处于夫妻关系存续期间,以张男的名义贷款时,赵女也承担连带还款责任,故该房产属于夫妻共同财产。此外,月供款虽然是从张男的工资中支付,但其工资同样属于夫妻共同财产,故其还款也应视为夫妻共同还款。

再次,由于房产的升值,本案中双方实际上均希望取得房产。基于此,双方可以参考房屋的市场价通过竞价的方式进行协商,由出价高的一方取得。考虑到张男实际收入较赵女高,且房产归其所有后亦不需要再办理过户手续。因此,如果张男同意房屋按市值作价120万元的话,双方可以在离婚协议书中明确约定该房产归张男所有,由张男给予赵女30万元(120万元减去60万元债务后的一半)经济补偿,并由张男继续承担全部银行债务。采取这种方式由于不涉及到房产过户,故不需要银行同意,所以是比较简便快捷的分割方式。

如果双方协商由赵女取得房产的话,则双方必须书面通知贷款银行,并取得银行同意办理转按揭手续后,方可办理房产过户手续。而在一般情况下,银行往往担心贷款人的还款能力降低而不予同意房产过户。这样,会导致房产分割在没有还清贷款前暂时无法进行。

【律师提醒】夫妻关系存续期间通过按揭贷款的方式购房时,即使是以一方的名义办理的借款手续,银行也会要求另一方出具承担连带还款责任并同意就所购房屋设定抵押的书面承诺。因此,在未还清按揭房屋的贷款前,夫妻双方因离婚而分割房产的,即使双方通过协商的方式确定了房产归一方所有,并由该方承担剩余贷款的还款责任,但对于另一方而言,依然存在一定的风险。因为,一旦取得房产的一方今后不能履行还款责任时,银行是有权要求另一方履行还款的连带责任的。该连带责任并不因双方的离婚而自动撤销。

 

 

【情形45】夫妻双方分别向他人借款共同购买的房屋在离婚时应如何分割?

【案例45】李强和任娟于2000年结婚,2004年俩人购买了一套28万元的二手房,并以任娟的名义取得了房产证。因买房时正赶上住房贷款利率提高,为了减轻还贷压力,俩人没有向银行贷款,而是各自向自己的亲朋好友借了一部分款。其中,李强出面借了8万元,任娟借了6万元。剩余14万元房价款系用俩人的家庭积蓄支付。20068月俩人面临离婚,此时借款均未归还。问:该套房屋应如何分割?

【分析解答】首先,该套房产属于俩人在夫妻关系存续期间用夫妻共同财产出资购买,故属于夫妻双方的共同财产。不论房产证办理在哪一方的名下,原则上均应由李强和任娟各享有一半的房产份额。其次,李强借的8万元和任娟借的6万元均系夫妻双方的共同债务,俩人就上述债务对外向债权人承担连带责任(即双方均应向债权人承担还款义务)。对内而言,该14万元债务一般应由双方平均分担,即各自承担7万元。

按照上述处理原则,任何一方取得房产后,均应按照房屋价值减去14万元债务总额后余额的一半给予对方补偿,并承担全部债务。假设双方离婚时房产作价30万元,若李强取得房产,则李强应给予任娟8万元补偿,并承担全部债务。但是,在李强不能归还14万元债务时,如果没有取得债权人的同意,任娟对于该14万元债务仍要承担连带责任。当然,任娟在承担债务后,有权向李强予以追偿。

【律师提醒】夫妻双方为了购房各自出面进行的借款,属于夫妻的共同债务。因此,一方借款较少并不意味着该方今后的还款责任就较轻,双方的还款责任在俩人之间一般是相等的。对外而言,无论双方在离婚时是否做出约定,则其都应对债权人承担连带还款责任。

 

 

【情形44】以一方的名义借款购买的房屋在双方离婚时应如何分割?

【案例44先生和黄女士婚后第三年购买了一套住房。房价款为32万元,其中12万元是徐先生跳槽到目前的公司工作时,作为其跳槽的条件,由公司向其提供的无息借款。先生在借款时与公司同时约定,公司每月从徐先生的工资中扣除1000元,直到12万元借款还完为止。徐黄俩人现面临离婚,房产证已取得,但先生尚欠单位10万元借款未还。在分割房产时,先生认为是自己向公司偿还的债务,该笔借款应属于自己的个人住房投资,故要求多分得房产份额。女士拒不同意。问:该套房产应如何分割?

【分析解答】首先,该套房产系在夫妻关系存续期间由双方共同出资购买,属于夫妻的共同财产。夫妻双方对该房产形成共同共有关系,一般情况下应当各享有一半的份额。其次,先生向公司的借款属于夫妻的共同债务。该笔借款虽然形式上是先生个人对公司的借款,但系为夫妻共同生活购买房产所欠下的债务,故属于夫妻共同债务。先生以本人工资偿还债务的行为,属于夫妻双方共同还债。先生要求多分得房产份额的理由是没有法律依据的。

综上,该套房产和剩余的10万元债务均应由徐黄俩人各享有和负担一半。假设先生以34万元竞得该房产,则先生应支付黄女士17万元,此数额减去黄应承担的5万元债务,则先生实际支付黄12万元,然后由自己继续偿还该10万元债务即可。

【律师提醒】由于婚姻期间任何一方的工资、新金所得均属于夫妻共同财产,因此在双方没有特殊约定的情况下,任何一方用自己的工资偿还双方购房借款的行为,均应视为双方用夫妻共同财产还债的行为。

 

 

【情形43】家庭成员共同投资建造的房屋,在夫妻离婚时如何分割?

【案例43女士于19995月嫁到丈夫先生所在的小王庄村。婚后夫妻俩与先生的父母共同居住,并一起从事本家庭所办的私营企业的经营。女士担任该企业的会计工作。当时夫妻恩爱,家庭和睦。20016先生一家决定翻建新房。全家从经营所得中出资30万元在老宅基地上建造了三层楼房的别墅一幢。20059先生在外跑业务期间,染上了吸毒的毛病,导致王李俩人感情破裂,现面临离婚。问:该套别墅可否作为王李俩人的夫妻共同财产分割?

【分析解答】该套别墅是女士和王先生及先生的父母在家庭共同生活期间依靠共同经营所得而投资建造的房屋,故属于家庭共有财产,不能直接作为王李俩人的夫妻共同财产分割。因此,在王、李俩人离婚时,应由全体家庭成员首先对属于家庭共有的别墅进行析产,从中确定出王李俩人夫妻共有的份额。然后再就作为王李夫妻共同财产的部分按照本章所述的分割原则和分割方式进行分割。假设各方仍认为该别墅的价值为30万元,则王、李可享有其中一半的份额,即15万元。如果李不要房产,则离婚时王先生应补偿女士75000元。

【律师提醒】对于家庭共有房屋的分割,首先应由全体家庭成员进行析产并达成一致意见。如果不能就夫妻共同财产份额部分达成一致意见,即使女士在离婚诉讼中要求分割该房产,法院也是不予处理的。这时,法院或者先就离婚问题做出判决,或者告知女士就家庭共有房屋的分割问题另案起诉并中止离婚诉讼的审理。待析产诉讼结束后法院将恢复对离婚诉讼的审理并就离婚中的财产分割问题一并做出判决。如果女士采取将先生的父母追加为共同被告的方式,在一个离婚诉讼中希望彻底解决房产问题,是不会得到支持和解决的。

 

 

【情形42】夫妻双方已经购买但尚未进行产权过户登记的公房,在双方离婚时可否分割?

【案例42先生与女士1992年结婚。1996年俩人花费3万元以房改时的标准价从马先生的单位购买了一套公房。现在俩人面临离婚,房屋的市场价已达30余万元,可是俩人手头仅有先生单位出具的3万元的购房收据一张,房屋的产权证仍没有办下来。问:这套房屋可以进行产权分割吗?

【分析解答】房屋的产权以登记为准,单位出售的公房在没有办理产权过户前,仍归单位所有,故该套房屋尚无法进行产权分割。如果双方诉至法院,法院也只能根据实际情况判决由一方居住,待取得房产证后再通过协商或诉讼进行产权分割。当然,本案中马赵俩人完全可以通过离婚协议的形式约定该房产归一方所有,并由另一方参照房屋的市场价给予对方适当补偿。如果约定归先生所有,则由于马先生本人就是公房单位的员工,故今后办理产权证时会比较方便。如果约定房产归女士所有,则双方应同时约定先生负有协助办理产权过户的义务。

 

 

【情形41】以按揭方式购买的房屋在夫妻双方离婚时还没有还清贷款的,房产能否分割?

【案例41】丁某、王某夫妇于20038月在某小区购买了一套150平方米的房屋。房屋总价款为80万元。俩人首付20万元,剩余60万元办理了20年的按揭贷款。银行月供款系俩人用工资共同支付。20051月俩人搬进新居并取得了房产证。20066月,丁王俩人因性格不合,夫妻感情破裂。双方协商离婚时就该套房产归属一直不能达成一致。问:该房产应如何分割?

【分析解答】该套房产属于夫妻共同财产,在离婚时无论由哪一方取得该房产的所有权,均应由该方给予另一方房产价值一半的补偿。因此,如果双方能够协商解决房产归属问题,该房产的分割并不困难。比如由一方取得房产支付对方补偿金并承担银行剩余债务即可。

如果双方不能协商一致而通过诉讼解决房产归属的,由于该套房屋虽然取得了房产证但尚未还清贷款,银行对该房屋享有抵押权,故通常认为此种房屋属于尚未取得完全所有权的房屋。法院一般不会对房产的归属直接做出判决,而是判决该房屋归一方使用(通常是登记的产权人即借款人),并告知当事人在还清银行贷款,涂销抵押登记后再通过诉讼解决房屋产权的归属。

【律师提醒】在我国内地人们一般习惯地把预售商品房抵押贷款称为按揭贷款。其实,这只是借用了我国香港所使用的按揭一词,就其法律性质而言,并不具有按揭之实。香港地区所使用的按揭一词指的是,在借款人没有还清银行贷款之前,房屋的所有权归贷款银行所有,借款人在还清银行贷款之后即通过回赎的办法从银行取得了房屋的所有权。而在内地,按揭贷款本质上是一种由阶段性保证和抵押所担保的银行贷款。在商品房的买受人在向银行借款时,首先由开发商向银行提供阶段性保证,在买受人取得房产证并就房产为银行设定抵押之后,开发商的保证责任结束,此时如果买受人不能还清银行贷款,银行可以行使抵押权,就房屋出卖所得的价款优先受偿。因此,将内地的按揭贷款称为住房抵押贷款更为名副其实,不过出于人们的习惯,本书中仍采用了按揭贷款这一约定俗成的说法。

    对于按揭购买的房屋,在没有还清银行贷款前,如果进行房产过户,必须由借款人通知作为抵押权人的银行,在取得银行的同意后方可办理。而如果没有通知银行并取得其书面同意,房地产主管机关是不予办理房产过户的。实践中银行由于担心借款人的还款能力降低,出于防范风险的考虑,一般是不同意办理转按揭和房产过户的。这就带来了按揭房屋分割上的难题。基于上述原因,在离婚诉讼中为保护作为善意第三人的银行利益,避免造成新的纷争,法院一般不会对未还清贷款的按揭房屋做出产权上的分割,只判决房屋由哪一方先行居住。

 

 

【情形40】离婚时尚未取得房产证的预售商品房如何分割?

【案例40先生和孙女士婚后共同出资,以先生的名义通过一次性付款方式购买了一套商品房。房屋尚未交付时,俩人的婚姻便走到了尽头。此时,房产证尚未办理,而俩人均要求取得该套房屋的产权。问:该套房产应如何分割?

【分析解答】如果双方能够就房产的归属问题协商一致,比如确定房产归女士所有,则可以达成离婚协议,在婚姻登记机关取得离婚证后,再到房地产登记主管机关办理预售房屋的买受人更名手续。这样即可由女士取得房产证,同时孙女士给予先生房屋价值一半的补偿。如果双方协议由先生取得房产,则无需更名,由先生直接将补偿款支付孙女士即可。

如果双方不能就房产归属协商一致,而通过法院诉讼解决的,则由于该套房屋尚未取得产权证,因此法院不会就房产的归属做出判决。此时法院会告知双方当事人,在取得房产证后,再单独就房产分割问题向人民法院起诉,法院届时会对该房产的归属做出判决。

【律师提醒】1、从购买预售商品房之日到实际取得房产证需要较长的一段时间。尽管买受人负有申请办理房屋产权证的法定义务,但由于办理房屋产权证所需要的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件均需要开发商提供,如果开发商欠缺该类文件没能办理初始登记(即通常所说的没有取得大产权证)的话,买受人的房屋产权证(即小产权证)是根本无法办理的。从实际情况看,开发商无论是否代为买受人申办产权,其为了避免承担违约责任,一般会在商品房买卖合同中把办证期限约定的较长,大都在360天到720天之间。

2、在没有取得产权证之前,法院一般不会就房产的归属做出判决。基于上述办证时间上的原因,夫妻双方在离婚时想立即取得预售商品房的房产证是非常困难的。这种情况下,双方只能就房产的归属进行协商。如果协商不成也只能等待房产证办下来之后,才能通过诉讼的方式对房屋进行析产分割。否则,即使贸然提起诉讼,按照相关司法解释的规定,人民法院也不会在这种情况下就房产归属问题做出的判决。

 

 

【情形39】房产证上载明的夫妻双方的房产份额不均等,离婚时如何分割该房产?                                                              

【案例39】小张和小王夫妻俩婚后第二年购买了一套房屋。当时是夫妻联名购房,俩人取得的房产证上载明小张的房产份额为70%,小王的房产份额为30%。现夫妻俩面临离婚,小王认为该份额是双方办证时随便填写的,故要求对半分割该房产,小张则认为因为自己掏钱多才约定了自己的份额多,因此要求按载明的房产份额分割。问:该房屋应如何分割?                                 

 【分析解答】该房屋应按照房产证上载明的份额分割,而不应均分。理由如下:首先,夫妻财产制分为法定财产制和约定财产制。在双方有约定的情况下,优先适用的是约定财产制而不是法定财产制。其次,房产证上载明的房产份额是房产登记机关依据夫妻双方的书面申请材料来办理的。故该记载的份额应视为夫妻双方对夫妻共同财产的特别约定。因此,如果小王不能证明登记有误的话,法院只能将房产证的记载的份额作为夫妻财产分割的依据,一般不会判决将房产均分。      

【律师提醒】本案的关键是如何区分夫妻法定财产制和夫妻约定财产制。根据我国《婚姻法》的规定,在夫妻双方对共有财产有书面约定的情况下,适用约定财产制。只是在双方没有约定或约定不明的情况下,才适用夫妻法定财产制。而房产证上记载的产权份额说明双方对该房屋这一夫妻特定的财产已经有了事先约定。因为如果没有书面约定,房产登记机关是不可能注明房产份额。因此,在这种情况下房产自然按照双方的约定处理。这就提醒我们:夫妻婚后购房如果注明了房产份额,那么就会按照房产份额分割,除非一方提出反证。而如果产权人记载于一方名下,则在双方事先没有明确进行约定的情况下,该房产还是夫妻双方的共同财产,在离婚分割时,原则上应当平分。

 

 

【情形38】夫妻同时拥有多套房产时,离婚时应当如何分割?                   

【案例38先生和胡女士结婚后用经营所得购买了多处房产,现子女均已成家立业,俩人因种种矛盾无法调和而面临离婚。目前俩人在北京拥有两套房产,分别价值150万元和250万元;在上海拥有一套房产,价值150万元;在广州拥有一套房产价值100万元。问:俩人结婚后房产应如何分割?                         

【分析解答】先生和胡女士分割房产的条件大致相当。在这种情况下,如果双方均认可上述房产的价值,并能就分配方案达成一致,则只需互相找补差价即可。比如由女士取得北京的两套房产,先生取得上海和广州的房产时,则女士应补偿先生75万元。若由女士取得北京的小套房产和上海的一套房产,先生取得北京的大套房产和广州的一套房产,则先生应补偿女士25万元。                                                               

    如果双方能就房产分配方案达成一致,但不能就房产价值达成一致,则可采取作价补偿方式,即就四套房产的价格委托评估机构做出评估后,由获得较高价值房产的一方按照房产差价的一半给予对方经济补偿。                         

    如果双方不能就房产分配方案达成一致,且均不愿意放弃房产所有权,则可采取竞价取得方式,由对各套房产出价高的一方取得该套房产,在四套房产通过竞价分配结束后,按照竞价时的价格由一方给予另一方补偿。比如郑先生以155万元和245万元竞得北京的两套房产,而胡女士以160万元和120万元竞得上海和广州的房产,则郑先生应补偿胡女士60万元。                                                                                                                                                                                                                                                             

    如果双方均不愿意取得个别房产,则对于该部分房产可采取拍卖分割方式,由双方平分所得价款。比如,对于双方均不愿意取得的广州的房产予以拍卖后,若扣除拍卖费用后所得价款为90万元,则郑、胡每人可分得45万元。                                                          

 【问题总结】在分割作为夫妻共同财产的房屋时,首先应当遵循本章第一节中所述的房产分割的几个基本原则,即照顾扶养子女的一方、无过错的一方、生活困难的一方等,按照这些原则确定房产的归属,并由取得房产的一方给予另一方房产价值一半的补偿。从这一意义上说,确定了子女的扶养权归属和双方的过错责任往往直接影响到房产的最终归属。

    如果双方的条件大致相当,按照上述原则不能确定房产的归属,而双方又无法就房屋的价值和归属达成一致时,则应区别情况采取竞价取得、作价补偿和拍卖分割三种方式对房产进行分割。在采用这三种方式处分房产时应当注意以下问题:

    1、适用这三种方式分割房产的前提是双方无法就房屋的价值和归属达成一致。在双方能就这两个问题达成一致的情况下,则人民法院按照契约自由的原则,尊重当事人的意思表示,一般不做主动干预。

    2、适用竞价取得方式时,双方的条件应大致相当,并且均同意采取竞价方式。如果双方的条件不同,比如一方有过错,则因按照分割原则即能确定房屋归属,故不适用竞价取得方式。

    3、在分割一套房屋时,只能适用一种方式,而分割多套房屋时,三种方式可以并用。如果夫妻双方离婚时只有一套房屋需要分割,则根据双方对共同所有的房屋的不同态度,即要么双方均主张;要么一方主张,另一方不主张;要么双方都不主张;其结果分别是或竞价、或评估、或拍卖,三种方式在同一案件中不可能同时适用。而如果有多套房屋需要分割时,对于双方均主张的房屋则可以竞价取得;对于均不主张的房屋则可以拍卖分割;对于一方主张房产而另一方不主张的,则可以评估作价。

4、在诉讼中采取这三种方式分割房产时,一般需要双方的申请或同意。司法实践中,人民法院一般并不主动确定讼争房屋的价值。而目前随着房地产市场价格的上涨,许多房产在双方离婚时的价格已远远超过了当初的购买价格,由于房屋已成为公民的生活必须品,其价值在夫妻共同财产中的分量非常之重,往往成为争议的焦点。因此双方在协商不成时,应及时向人民法院提出申请,由人民法院组织竞价、评估或拍卖,从而达到按照房屋的真实价值分割房产的目的。

 

 

【情形37】夫妻同时拥有两套房产时,由哪一方取得价值较大的房产?              

【案例37先生和王女士在结婚时共同购买了两套房子,一套小户型价值30万元,另一套大户型价值60万元。俩人离婚时,双方均要求扶养孩子并分得大户型的房子。在子女扶养问题上,11岁的女儿表示愿随母亲生活。问:这两套房产应如何分割?                                                         

【分析解答】根据最高人民法院的司法解释,双方对10周岁以上子女扶养问题争议不下时,应当考虑该子女的意见,故本案中女士取得对女儿的扶养权。在这种情况下,如果双方就房产分割问题发生争议,一般要本着照顾扶养子女的一方。因此,应由王女士分得大户型的房子,先生分的小户型的房子。同时,女士应补偿先生15万元的房屋差价款。当然,该笔费用在具体支付时可以抵扣先生应当承担的子女抚育费部分。

 

 

 

【情形36】双方条件大致相同的情况下,离婚时如何分割房产?           

【案例36先生和郭女士结婚后共同出资25万元购买了一处房产,并已取得了房产证。该房产现在价值50万元,目前俩人面临离婚,因俩人婚后一直未要孩子,故房产问题成了双方的主要争议问题。问:该套房产应如何分割?    

【分析解答】该套房产首先可由双方协商解决。如果双方均认可房屋价值为50万元,并且同意由一方所有的,可由取得房产的一方给予对方25万元的经济补偿。如果双方不能就房屋的价值和归属达成一致意见,则按如下三种方式处理:      

    1、竞价取得方式。即双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,由出价高的一方取得所有权。比如范先生和郭女士都要求获得房子所有权,这时可通过叫价方式,由一方报出给予对方补偿金的数额,谁的出价高则由谁获得房屋的所有权。如果范先生愿意给予郭女士27万元补偿,而郭女士同意给予范先生26万元,则由范先生取得房屋所有权。                                                                            

    2、作价补偿方式。即一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应给予另一方相应补偿。比如范先生要求取得房屋所有权,并同意给予郭女士20万元补偿。郭女士虽不愿意要房子,但认为范先生给予的补偿太低,此时可由评估机构对房屋的市场价格做出评估,如果评估价为50万元,则由范先生给予郭女士25万元补偿。这也是目前房产分割中法院常常采取的方式。                                    

    3、拍卖分割方式。即双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。如果范、郭俩人均不愿意取得房屋所有权,此时双方可以在离婚前将该套房屋出卖,然后就所得价款平均分割。如果双方是在离婚诉讼的过程中,出现该种情形,则双方可申请法院拍卖房屋,然后就拍卖所得的价款进行分割。

 

 

【情形35】离婚时扶养子女的一方和无过错的一方可否优先取得房产?

【案例35女士和李先生婚后先在先生的父母家居住,后俩人在先生父母家附近购买了一套一居室并搬入居住。在孩子一周半时,因女士发现先生存在外遇而导致双方决定离婚。但在分割夫妻共同财产时,由于双方均要求取得房产而相持不下。问:该套房产应分给谁所有?

【分析解答】该套房产应分给女士所有为宜。理由是:首先,该套房产不适合双方分割使用。由于该套房产为一居室,因此在双方离婚后不再适合共同居住,而应确定为一方所有。

其次,女士是抚养孩子的一方。根据最高人民法院的司法解释,两周岁以下的子女一般判归女方抚养。为了保证孩子的居住条件,在夫妻分割房产时应对抚养孩子的一方予以照顾。

再次,女士是无过错的一方。双方的离婚是因先生存在婚外情,违背了夫妻之间的忠诚义务而造成,故对于刘女士理应予以适当照顾。

最后,先生的住房问题可以通过在其父母家居住得到解决。从双方的实际住房情况看,先生与其父母居住在同一城市,将房产分给女士所有后,不至于造成李先生住房困难。

综上,该套房产应分给女士所有。当然,女士取得房产后应给予先生一定的补偿。补偿标准一般按房产价值的一半计算。但女士的实际支付数额应扣除先生应当支付的对孩子的抚养费、教育费等费用。

【律师提醒】我国的夫妻财产制度实行的是共同共有制,它原则上不考虑各方对财产贡献的大小和收入的高低。离婚时一般均等分割夫妻共同财产。因此,在双方离婚进行房产分割时,首先应当确认房产是否属于夫妻共同财产。然后,应当确认该房产能否分割使用,如果可以分割使用,则可以由双方进行产权分割,各自使用。如果不能分割使用,则应确认归一方所有,获得房产的一方应按房产价值的一半给予对方补偿。在确认由哪一方取得房产时,应按照如下原则进行:

1、考虑双方的住房情况。一般情况下应照顾无处居住的一方。这样做有利于社会的稳定,也是构建和谐社会的需要。

2、照顾抚养子女的一方。夫妻离婚,往往给孩子幼小的心灵带来极大的伤害。为确保孩子有一个稳定的居住环境健康成长,将房屋的所有权判给抚养孩子的一方,合情合理。

3、照顾无过错的一方。所谓“过错”,主要指因谁的原因造成了夫妻离婚。在实践中,“过错”的主要情形有:一方有婚外情、虐待家庭成员、吸毒、赌博或存在其他不良嗜好,或道德品质败坏的其他情形等。

4、照顾身体残疾或生活困难的一方。扶贫济弱作为中华民族的优秀传统,也是在双方离婚时平衡双方利益应考虑的因素。这样做也是避免激化社会矛盾的需要。

5、在同等条件下照顾女方。由于在一般情况下,离婚对女方的伤害和打击要比男方大,所以我国法律给予了女性在离婚时的特别保护。 

 

 

【情形34】再婚夫妻如何把自己名下的房产全部留给自己的子女继承?

【案例34先生与女士于20054月结婚,俩人均系再婚,其子女均已分开居住。20063先生出资42万元购买了一套商品房。为防止双方子女将来继承遗产时发生纠纷,许秦俩人经协商就夫妻财产达成如下协议:1、俩人婚后购买的房产属于许先生所有,女士及其子女对该房产没有任何权利。2、以女士名义在银行的存款,归女士所有,先生及其子女对此没有任何权利。上述协议签订后,先生找到律师咨询:这样做能够保证该套房产今后全部由自己的子女继承吗?

【分析解答】先生夫妇签订的这份协议是达不到房产全部由先生的子女继承的目的的。

首先,这份协议只是确认了该套房产属于许先生的个人财产。根据双方协议的约定,可以认为先生婚后购买房产的全部产权属于许先生所有,女士不享有任何份额。即该套房产属于许先生的个人财产。

其次,这份协议并不能证明秦女士放弃了继承权。虽然协议中载明了“女士及其子女对该房产没有任何权利”,但这种权利应当是、并且也只能是目前房产的所有权。而房产的继承权始于许先生死亡之时,即便双方签署协议的本意是女士放弃继承权,但是由于订立协议时继承并未开始,放弃继承权的前提条件尚不存在,故事先放弃继承权的约定在夫妻财产协议中属于无效条款。

因此,该份协议起到的作用是,把夫妻关系存续期间购买的房产通过约定明确为先生的个人财产。如果先生先于妻子死亡的话,根据协议该套房产应全部作为其遗产由女士和许先生的子女共同继承。而如果没有这份协议, 则在先生去世后,该套房产只能先分割出一半给女士,剩下的一半再作为先生的遗产由女士和许先生的子女共同分割。

 

【律师提醒】以解决子女继承问题为目的而订立夫妻财产协议的夫妇应当明白:夫妻财产协议只能对婚前和婚后取得的房产权属做出约定,并不能剥夺一方的继承权。即使一方在夫妻财产协议中放弃了房产继承权,但真到了配偶死亡,一方反悔时,前述约定对其也是不具有法律约束力的。

【律师支招】如果再婚夫妻的一方想在自己去世后把房产全部留给自己的子女,可以采取如下做法:

首先,与配偶达成夫妻财产协议,将房产约定为全部归自己所有。

然后,再通过设立遗嘱的方式,将该房产指定由自己的子女继承。

但需要注意的是,订立遗嘱时,不能剥夺没有劳动能力又没有生活来源的法定继承人的继承权。

 

 

【情形33】在夫妻双方均不符合优惠房购买条件的情况下,以朋友的名义购买的优惠房存在哪些风险?

【案例33先生在京打拼多年,最近刚与女朋友领取了结婚证。面对不堪重负的房价,俩人决定购买一套经济适用房。可是俩人均不是北京市户口,先生申办的《北京市工作居住证》也还没有办下来。于是孙先生想了一个冒名买房的主意,让具有北京市户口的朋友王某为其买房。在王某同意后,由先生夫妇俩出资,以王某的名义购买了一套36万元的经济适用房。可是在住进新房后,先生夫妇俩却感到很不踏实:房产证上是王某的名字,自己的权利有保障吗?

【分析解答】先生夫妇的房产权利很难从法律上得到保障。由于房产作为不动产,其权利的确定以登记公示的房产证为准,在没有取得房产证的情况下,以购房合同和购房发票为准。而从上述权利确认的凭证上看,先生夫妇都与该套房产毫无关系,因此,先生夫妇不是该套房产的所有权人,其对房产的所有权是无法从法律上得到保障的。

为了防范风险,先生应尽快将房产证过户到自己名下。按照北京市的经济适用房政策,先生在取得《北京市工作居住证》后,即具备了购买经济适用房的资格。先生此时应立即办理购房资格审核手续,在核准后,即可与王某办理房产转让过户手续。如果先生未能取得《北京市工作居住证》,则只能在王某领取房产证满5年后,才能与王某办理房产过户手续。此时,由于王某系按照市场价向不具有购房资格的人转让经济适用房,按照北京市的规定,转让方应按照转让总价款交纳10%的综合地价款。本着公平合理的原则,该笔款项可由先生夫妇代王某承担。

 

【律师提醒】先生夫妇以王某的名义购房会面临如下法律风险:

首先,处理房产的直接风险。按照房产登记公示制度,该套房产的有权处分人是王某而不是先生夫妇。王某作为登记的房产所有人完全有权对该套房产进行转让、抵押、赠与等处分。即使先生夫妇在出资时和王某签署了书面的协议,约定了王某不得擅自处分房产。但是由于这种协议不能对抗善意第三人,因此如果王某将房产转让给第三人的话,第三人会以不知道王某与先生的约定为由进行抗辩。这样,先生夫妇即使主张王某的上述处分行为无效,也是难以得到法律支持的。

其次,先生夫妇与王某之间的债权债务不能实现的风险。虽然先生夫妇是房产的实际出资人,但是由于房产登记在王某名下,因此王某是房产的所有人。先生夫妇只是与王某建立了债权债务关系。如果双方签有书面协议,先生夫妇的36万元债权尚能得到保证。如果孙出资时没有留下任何书面凭据,那么一旦王某拒不承认其出资的话,先生夫妇不仅房产得不到,而且连36万元的购房本金也很难要回了。

再次,房产被王某亲属继承的潜在风险。即便王某乃一谦谦君子,上述情况都不会发生,但天有不测风云,人有旦夕祸福。万一王某突然身故,如果其法定继承人将该套房产作为王某遗产加以继承的话,房产主管部门也是完全可以根据王某继承人提供的书面材料办理房产过户手续的。这对于孙先生夫妇而言,将是一个难以预料的潜在风险。

此外,如果今后孙先生需要把房产过户到自己名下,转让的双方都要交纳税费,这笔费用也将是先生的一个额外负担。

 

 

【情形32】父亲出资购房后儿子负担月供款的,在父亲过世后该房产应如何在兄弟姐妹间分割?

【案例32】丁杰和丁霞是兄妹俩,俩人均已成家。丁杰夫妇携子和父亲老丁居住在一套狭小的标准租私房里。眼瞅着孙子到了入学的年龄,为了改善孙子的学习条件,老丁拿出自己积蓄的15万元作为首付款,以自己的名义购买了一套100平米的三居室。房屋总价是60万元,老丁掏了15万元的首付款后,每月2500元的房贷月供款由丁杰夫妇负责交纳。天有不测风云。2005年年底,老丁因病过世。原本和睦的兄妹俩,开始为老丁购买的房子争执不休。妹妹丁霞认为,房产证上既然是父亲的名字,该套房产当然属于遗产范畴,应该由兄妹俩共同继承,她应分割房子的部分产权。而哥哥丁杰则认为,对父亲的赡养义务一直是由他来承担的,当初购买商品房也是父亲的自愿行为,何况房子的月供款也一直是由他在承担。因此,该房产应属于他的个人财产,妹妹没有权利分享。问:该套房子应该如何处理?

【分析解答】首先,该套房产属于遗产。由于该套房产系老丁贷款购买,且房产登记在老丁名下, 因此该套房产的所有人是老丁,在老丁去世后,应作为老丁的遗产处理。

  其次,丁杰支付的月供款应区别情况确认是对老丁的赠与还是借款。老丁贷款买房后,其与银行形成了借贷合同关系。虽然老丁每月应当向银行交纳的月供款是由丁杰支付的,但由于银行的债务人是老丁而不是丁杰,因此只能将丁杰每月支付的月供款作为其对父亲的经济帮助即赠与或是借款来处理。具体是认定为赠与还是借款,需要丁杰来举证。

如果丁杰能出示相关证据,比如父子之间的协议、声明或与其兄妹均无利害关系的亲属证词,证明每月2500元的月供是其借给父亲的资金,则丁杰已经支付的月供款总额就应该作为父亲对丁杰的债务来处理。此时,被继承人老丁除了一套房产的遗产外,还有两笔债务,即对银行的房贷债务和对丁杰的债务。在遗产分割中,可将父亲老丁的首付款15万元减去丁杰已支付的月供款总额后,再将剩余部分作为遗产由兄妹俩人合理分配。

如果丁杰不能出示相关证据表明其已经支付的月供款为对父亲的借款,则部分款项应作为儿子对父亲的经济帮助即赠与。此时房产仍为遗产,但被继承人老丁遗留的债务仅为对银行的剩余债务。

  最后,该套房产是由兄妹俩人平均分配,还是采取不等量分配由俩人协商确定,协商不成时,则可通过诉讼由法院来判决。由于房产作为不动产不同于其他遗产,有其特殊性,因此,不能简单地分割,而应根据实际情况具体分配,在这方面法院享有一定的自由裁量权。就本案而言,考虑到丁杰一直和老人居住,对老人侍侯较多,且丁霞另有居所的实际情况,法院在确定双方的房产份额后,一般会判房子归丁杰所有,但丁杰应给予丁霞相应的补偿。如果确认丁杰已支付的月供款是对其父亲的赠与,此时丁杰需拿出首付的一半即75000元现金加上已支付的月供款的一般补偿给丁霞。如果确认丁杰已付的月供款是对其父亲的借款,则丁杰需要拿出首付款的一半即75000元再减去已支付的月供款总额的一半补偿给丁霞。

 

【律师提醒】为避免日后产生纠纷,一家人共同购房时应事先签订书面协议。各方应在书面协议中就房产出资人、出资金额、房产登记人、各自的产权份额、按揭贷款的申请人、月供款的承担与支付方式、装修费用的负担、各方存在的债权债务等问题,做出尽可能详细的约定。这样,才能有效避免因发生矛盾而导致亲戚反目。

 

 

【情形31】婚后一方用个人财产出资购买但登记在另一方名下的房产,能否约定为只属于出资人所有?

【案例31女士和章先生结婚后不仅在天通苑购买了一套经济适用房。由于章先生经济上比较困难,30万元的购房款都是汪女士用自己的婚前积蓄出的资。因为先生是北京户口,而女士是外地户口不具有购买北京市经济适用房的资格,故房产证办在了先生的名义。现在女士很担心俩人分手后,自己出资购买的房产会分割给先生一半,所以想把该房产明确约定为自己个人所有。问:婚后购买的房产能够约定为一方所有吗?需要办理什么手续呢?

【分析解答】1、婚后夫妻双方共同购买的房产可以约定为一方所有。我国婚姻法关于夫妻关系存续期间取得的财产归夫妻双方共同所有的规定,是一个补充性的规定,即在夫妻双方有明确约定的情况,首先适用双方的约定,只是在双方没有约定的情况下,才适用该法律规定。这种财产处理中的“约定优于法定”的原则充分体现了法律对当事人意思自治的尊重。因此,本案中女士只要和丈夫协商一致,是完全有权进行夫妻财产的约定的。

2、进行夫妻财产约定时夫妻双方应在协商一致后签署夫妻财产协议。该协议包括以下内容:(1)当事人的姓名、性别、身份证号码、住址等基本情况; 2)现有夫妻财产(含债务)的名称、数量、规格、种类、价值、状况等;(3)现有夫妻财产的归属;(4)其他约定,如共同债务如何清偿,财产孳息归属等(参见文书范本)。

3、夫妻财产协议最好办理公证。从法律的角度讲,只要双方就财产的归属基于自愿的原则达成了书面协议,该书面协议无论是否作了公证,均具有法律效力。但是,由于在争议发生时往往会出现一方当事人对该协议的真实性等问题的质疑;而依据法律规定已为有效公证文书所证明的事实,当事人是无需举证的,而且法院也更倾向于接受这种经过公证的文书,所以双方最好对协议办理公证手续。当然,双方也可以通过律师对协议办理律师见证手续。律师见证可以起到与公证相类似的作用。

4、办理夫妻财产公证的手续。办理夫妻财产公证需要夫妻双方共同到住所地或协议签订地的公证处提出申请,并提交下列材料:(1)申请人的身份证明,双方的结婚证书;(2)夫妻财产约定协议书,如果当事人不会草拟该协议,可请公证员代写;(3)有关的财产证明,如房产证;(4)公证员认为应提交的其他材料。办理律师见证需要提交的材料大致同上。

 

 

【情形30】婚后使用父母的资助款购买房产时应以哪一方的名义买房?

【案例30】大刚与小梅婚后买房时因资金不足,大刚的父母主动提出资助10万元。手捧着父母省吃俭用积攒的10万元血汗钱,大刚暗暗发誓:今后挣到钱了,一定要把这笔钱还给父母,让父母有笔积蓄踏踏实实地过好退休生活。可是,在前往售楼处签约的路上大刚又陷入了沉思:是用自己的名义买房呢,还是用媳妇的名义买房?如果俩人万一离婚了,会因此对返还老人的资金产生影响吗?

【分析解答】按照最高人民法院的司法解释,当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。因此,大刚和其父母首先应明确10万元资助款是借贷还是赠与。

如果按照大刚的本意,该笔款项系借款,那么,大刚夫妇就应该与两位老人签署借款协议或出具借据,并由大刚夫妻共同在借据上签名。这样做就排除了老人赠与的可能性。此时,无论以哪一方的名义买房都不会改变借款的性质。

如果两位老人认为该笔款项是赠与款,那么,大刚则应该根据老人赠与的本意选择以谁的名义签署购房合同。在该笔款项是两位老人赠给大刚夫妻俩人的情况下,大刚应以夫妻俩人的名义或小梅的名义签订购房合同。在该笔款项是两位老人赠给大刚个人的情况下,大刚应以其本人的名义签订购房合同。

 

【律师提醒】1、首先明确父母的资助款是借贷还是赠与。按照目前的司法实践,一般认为,父母为其子女夫妻购房而实际出资时,在父母的具体意思表示不明的情形下,从社会常理出发,应将父母的资助款推定为赠与。但是,若子女或其配偶有证据证明其与出资人之间形成的是借贷关系的,则不能认定为赠与。这就要求在父母出资时,如果当事人一致认为是借款的,就应及时订立借款协议或出具借据。由于所购的房产一般为夫妻共同财产,因此借款属于夫妻的共同债务,故最好由夫妻双方均作为借款人予以签名。

2、登记的产权人的不同对于认定父母赠与款的归属会产生不同的影响。实践中,对于夫妻婚后父母出资购买房屋产证登记在出资者自己子女名下的,从社会常理出发,可认定为是明确向自己子女一方的赠与,该部分出资应认定为个人所有;若产证登记在出资人子女的配偶名下的,除非当事人能证明父母出资当时的书面约定或声明,证明出资者明确表示向一方赠与的,否则一般应认定为向双方赠与。对此,上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释(二)若干问题的解答(一)中也做了明确的肯定。这对于处理此类问题,不仅在上海具有指导意义,对于其他地方也可起到借鉴的作用。故以上述案例为例,可以区分如下三种情况得出相应的三种结论:

1)大刚与小梅结婚后购房,大刚父母出资,产权证记载于大刚一人名下,大刚父母的出资款应认定为赠与大刚一人所有。

2)大刚与小梅结婚后购房,大刚父母出资,产权证记载于小梅名下,若小梅不能证明出资为对其一人的赠与,大刚父母的出资款应认定为对夫妻俩人的赠与,若小梅提供了大刚父母的赠与声明、协议等有效证据的,可认定出资款归小梅一人所有。

3)大刚与小梅结婚后购房,大刚父母出资,产权证记载于大刚、小梅俩人名下,该出资应认定为对大刚夫妻双方的赠与。

 

 

【情形29】婚后用孩子的名义买房需要何种手续?

【案例29 先生、女士夫妇想通过按揭贷款的方式,购买一套大户型的房子。看好房子后,女士向丈夫提出用儿子的名义来买房。并劝丈夫说,把房产证办在儿子的名下,可以避免将来交纳遗产税,而且俩人生意做砸了还可以逃避债务。先生觉得妻子讲的挺有道理,可是目前儿子才6岁。那么,能以这么小的孩子的名义买下100多万元的房产吗?这样买房需要什么手续呢?

【分析解答】1、父母可以用孩子的名义买房。根据我国民法通则的规定,公民的民事权利能力始于出生、终于死亡。因此,孩子无论年龄大小,健康状况如何,都是具有民事权利能力的人,都可以依法成为房屋的所有权人。

2、为未成年子女买房需要父母代理。公民具有民事权利能力不代表其具有民事行为能力。在我国,从年龄上可以把公民的民事行为能力分三种,即:十八周岁以上的完全民事行为能力人、十周岁以上不满十八周岁限制民事行为能力人和不满十周岁无民事行为能力人。只有完全民事行为能力人才能独立进行民事活动。限制民事能力人只能进行与其年龄、智力相适应的民事活动。无民事行为能力人和限制民事行为能力人的其他民事活动均需要他的法定代理人代理。由于购房涉及标的额巨大,属于重大民事活动,因此,只能由未成年人的父母代理进行。

3、父母为未成年孩子购买房子的具体程序。可分如下为两种情况:

1)在一次性付款的情况下:父母代理子女选房,然后带上孩子的出生证或独生子女证、户口本、孩子和监护人的图章,就合同的各项条款与开发商协商后签订《商品房买卖合同》,并在买受人一栏和签字的地方写上孩子的名字,在法定代理人签字的地方签上自己的名字。这样,一个有效的房屋买卖合同就成立了。

2)在选择按揭贷款的情况下:由于向银行申请贷款,不仅要求申请人具备完全民事行为能力,而且还要求申请人有一个相对稳定的职业和较高收入,只有这样才能降低银行的贷款风险。而孩子并无收入,因此不能成为贷款申请人。许多银行不办理房屋唯一产权人是未成年人的按揭申请,申请住房贷款只能由未成年人的父亲或者是母亲甚至是父母等法定代理人共同来申请。父亲或母亲和他们的孩子都应该在《商品房买卖合同》上签名,然后由父亲或母亲作为贷款申请人向银行提出借款申请。同时,还需要办理三份公证:监护关系公证、房产份额公证(若为孩子购房可将孩子的房产份额约定为99%,父母的份额约定为1%)和不可撤销的连带责任承诺书公证。以上公证主要是为了证明父母买房给孩子完全是自愿行为,以及父母向银行做按揭还钱的保证。上述手续经审查通过,就可为孩子贷款买房了。

4、父母为孩子代办产权登记需提交的材料。无(限制)民事行为能力人的房屋权属登记,由其父母作为监护人代理申请,需提交监护人关系身份证明、被监护人居民身份证或户口簿、证明法定监护关系的户口簿。此外,还需提交商品房买卖合同、买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书(期房预售的提交,现房买卖无需提交)、房屋登记表、分户平面图以及专项维修资金专用收据(期房)、契税完税或减免税凭证。这样,房产就能登记在孩子名下了。

 

【律师提醒】虽然以子女的名义购房可能起到规避将来开征的遗产税的作用,但是这样做也会使父母遇到下列问题:

1、处置未成年人名下的房屋有严格的限制。从孩子当上了业主,到其成年需要若干年的时间。这期间,孩子的房产处置权要由其监护人作为法定代理人代为行使。这时,处置房产就会涉及到未成年人权益保护问题。按照我国民法通则的规定,除非为了子女的利益,否则父母作为监护人不得处理被监护子女的财产。因此,父母需要出卖或抵押该房产获得资金时,除非父母承诺将所获得的款项用于孩子的读书、留学、治病等事项,并办理公证手续,否则登记机关是不给办理过户或抵押登记手续的。这对于父母而言,可谓买房容易卖房难了。

2、子女成人后,父母无权处分其房产。当小小孩童坐拥百万房产时,由于其没有通过自身努力便坐享其成,来之太易,孩子不仅对父母的拳拳爱心未必理解,还有可能因滋生的优越感而弱化其刻苦奋斗的心志。在子女长大成人之后,父母想变卖、赠与、抵押房产,也只有在儿女委托的情况下,父母才有权处理。一旦子女倚仗产权在握而对父母不孝,父母可就更为闹心了。

3、以孩子的名义买房逃避债务并不可行。本案中唐女士认为以孩子名义买房可以逃避夫妻俩人做生意欠下的债务。其实,按照法律规定,家庭经营的债务,应当以家庭财产承担。而家庭共同财产并非仅指夫妻共同财产,以孩子名下的购买的房产同样属于家庭共同财产。因此,孩子名下的房产并不能起到逃避家庭债务的作用。  

综上,是否使用未成年子女的名义买房,需要父母慎重考虑,谨慎从事。 

 

 

【情形28】婚后用一方名义购买的房产属于夫妻共同财产吗?

【案例28】小杜和丈夫小刘结婚3年了,近期俩人用共同积蓄购买了一套住房。可是,这几天小杜有点闷闷不乐。原来,当时和开发商签订购房合同时,使用的是小刘的名义。小杜对此感到隐隐地担心:万一将来俩人的关系有什么变化,这房子属于夫妻共同财产吗?

【分析解答】小杜的担心是没有必要的。因为该套房子是俩人结婚后用共同积蓄购买的,根据我国婚姻法的规定,婚姻关系存续期间取得的财产,归夫妻共同所有。故不论该房产是登记在一方名下还是在双方名下,其都属于小杜和小刘的夫妻共同财产。当然,如果小杜仍不放心,可以申请进行产权人的名称变更,在房产证上将双方都列为产权人。

【律师提醒】1、认定房屋是否属于夫妻共同财产,并不是以房产证上记载的是双方姓名还是一方姓名为标准。婚后只要是用共同财产购买的房产,不论是登记在双方的名下还是丈夫或者妻子一方的名下,都属于夫妻双方的共同财产。

2、房产登记在双方名下和一方名下,在法律后果上存在的主要区别。登记在夫妻双方名下的房产发生对外转让时,需要夫妻双方作为转让方共同签字认可。在办理房产过户时,需要双方共同到场。而登记在一方名下的房产对外转让时,只需要一方作为转让方签字认可。登记过户时,一方到场即可。从这个意义上说,将夫妻双方一并登记为产权人,虽然在今后房产转让时,手续要繁琐一点,但可以有效地避免一方以较低的价格恶意转让房产,从而有助于加强夫妻双方对房产的共同控制力度。

目前,有的地方房地产主管机关在办理私人所有的房产过户手续时,会要求所有权人提供其结婚证或者未婚证明(如户口簿)。在确认所有权人已婚的情况下,所有权人办理房产转让等过户手续时,如果其配偶不到场,则必须取得其配偶的书面同意,并提交《配偶同意确认书》。这种做法如果能够得到普遍推广的话,对于加强对夫妻共同财产的保护,防范一方恶意转移房产将是非常有利的。

 

 

【情形27】同居关系的一方通过何种途径可以继承另一方的房产?

【案例27刘大爷和苗大娘黄昏恋已经好几年了。由于刘大爷三个儿女的一致反对,两位老人虽然自2002年便生活在一起,但一直没有履行结婚登记手续。去年刘大爷行动不便后,一直是苗大娘照管其生活起居。因为双方居住的是刘大爷十年前在老伴去世后买下的二居室,眼看刘大爷的病情日重,无儿无女的苗大娘也越发担心在刘大爷去世后,其子女会将自己从该房屋中驱赶出去。如果这样,孤身一人的苗大娘又将何处安身呢?问:苗大娘如何才能继承房产呢?

【分析解答】由于苗大娘并未与刘大爷登记结婚,双方的关系也不构成事实婚姻,因此按照苗大娘目前的身份,其是无权继承刘大爷名下的房产的。不过好在刘大爷目前尚健在,故对于苗大娘而言,至少有以下四种途径可以帮助其实现对房屋享有合法权益:

其一,苗大娘与刘大爷立即登记结婚,这样,虽然房产仍属于刘大爷的个人婚前财产,不属于双方的夫妻共同财产,但在刘大爷去世后,苗大娘作为其配偶,即和刘大爷的三个子女共同成为第一顺序继承人,至少享有四份之一的房产份额。

其二,苗大娘与刘大爷登记结婚并办理夫妻财产公证,将房屋约定为夫妻共有财产。这样,在刘大爷去世后,首先要对作为夫妻共有财产的房产份额分给苗大娘一半,剩余一半再作为刘大爷的遗产由四名法定继承人继承。苗大娘可以分得全部房产八分之五的份额。

其三,苗大娘与刘大爷登记结婚,刘大爷立下遗嘱将房产指定全部由苗大娘继承。由于苗大娘作为其配偶,系刘大爷的法定继承人,因此,此种情况下属于遗嘱继承。

其四,双方不愿登记结婚的情况下,刘大爷立下遗嘱指定将房产在其死后全部赠给苗大娘,并办理相应的公证手续。此种情况下,因苗大娘不是刘大爷的法定继承人,刘大爷的行为属于遗赠。

【律师提醒】按照司法部、建设部规章的规定,遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱,应当办理公证。遗嘱人死亡后,遗嘱受益人须持公证机关出具的遗嘱公证书遗嘱继承公证书接受遗赠公证书,以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。因此,无论是刘大爷设立遗嘱还是苗大娘接受遗赠房产,都应该办理相应的公证手续。这也是将房产作为遗产处理时特别需要注意的地方。

 

 

【情形26】婚前双方共同出资以一方的名义购房,产权人死亡后房产如何分割?

【案例26先生和吴小姐在恋爱期间购买了一套商品房。房屋价款60万元,其中先生出资20万元,小姐出资10万元,购房人和房产证上使用的都是吴小姐的名字,并以小姐的名义办理了30万元的按揭贷款。天有不测风云,就在俩人行将结婚之计,小姐在出差途中不幸遇难。小姐的父母在整理女儿遗物时,发现了房产证,并准备办理遗产过户手续。先生知悉后坚决反对。问:房产该如何分割?

【分析解答】从实际出资的角度上说,这套房产应当属于俩人共有。在俩人没有房产份额约定的情况下,应当根据双方的实际出资额确定先生和吴小姐的房产份额。由于双方并未结婚,故先生不能作为小姐的法定继承人,小姐的房产份额应由其父母依法继承。按此原则,可由小姐的父母将先生已经支付的20万元购房款和其本人实际承担的银行月供款返还给先生,并承担小姐对银行的剩余债务。然后,小姐的父母办理《继承权公证书》,并在取得银行同意或者还清贷款后,即可办理小姐名下遗产房屋的过户手续。如果先生希望取得房产,由于其不是继承人,故需要办理房产转让手续,由其将小姐已经支付的10万元购房款和吴小姐本人实际承担的月供款支付给小姐的父母,并取得银行同意进行转按揭,承担剩余的贷款债务后方能进行房产转让。当然,在房价升值的情况下,补偿或转让的价款需要适当提高,双方才可能达成协议。

【律师提醒】上述结果是在双方对出资情况并无异议情况下的房产分割方案。如果小姐的父母不认可先生出资的说法,那么,对于王先生来说,将会面临很大的风险。由于其和吴小姐并未结婚,而房产证又在小姐的名下,购房合同也是以小姐的名义签署,这种情况本身就使先生承担了很大的举证责任。因此,先生必须提出其已实际出资的有效证据,比如从其个人帐户上转帐付款的书面凭证或电子记录等。如果其不能对此进行举证,则司法实践上一般将全部房产作为小姐的遗产,判给作为其法定继承人的父母来继承。

 

 

【情形25】婚前双方共同出资联名购房,一方死亡后房产如何分割?

【案例25】志强和文丽恋爱期间共同出资40万元联名购买了一套房屋,然而就在俩人结婚前,志强因遭遇车祸而去世。志强只有兄弟俩人,其父母早已过世。在文丽料理完志强的丧事后,志强的哥哥从外地赶来,要求进行房产分割。问:双方购买的房产应如何分割?

【分析解答】1、首先应对俩人的共有房产进行析产。俩人共同出资购买的房产属于双方的共有财产。如果双方已经约定了房产份额并取得了房产证,则应按房产证上载明的比例确定各自的房产份额。如果双方没有对房产份额做出书面约定,则应按双方的出资额确定各自份额。在出资比例无法证明的情况下,应推定为双方各占50%的份额。

2、属于志强所有的房产份额应作为志强的遗产进行分割。根据我国《继承法》的规定,被继承人死亡后在没有遗嘱的情况下,按法定继承办理。即由其配偶、子女、父母作为第一顺序继承人,由于志强父母已逝,其本人又未婚,故其没有第一顺序继承人,其房产份额应由第二顺序人继承,包括兄弟姐妹、祖父母和外祖父母。鉴于在志强的第二顺序继承人中,只有其哥哥一人,因此该部分房产份额应由其哥哥继承。

3、文丽不享有志强的遗产继承权。由于文丽与志强并未结婚登记,因此,文丽不是志强法律上的配偶,不能作为志强的继承人。志强的房产份额归其哥哥所有后,文丽可以和其哥哥协商,通过房产有偿转让的方式使房屋产权归属于一人。

【律师提醒】双方在恋爱、同居期间由于并没有登记结婚,故不存在法律上的配偶关系,因此,一方是不能成为另一方的法定继承人的。在这种情况下,除非另一方留有遗嘱,将其房产遗赠给对方。否则,一方无权继承另一方的房产

 

 

【情形24】双方先同居后补办结婚证的,在同居期间购买的房产应如何分割?

【案例2419993月,26岁的先生和24岁的女士举行了婚礼。之后俩人以夫妻名义共同生活。20018月,俩人用两年来共同生活期间所积攒的16万元购买了一套二手房,购房人和房产证上写的都是江女士的名字。20033月因女士怀孕,为了办理准生证,俩人才领取了结婚证。20056月双方因感情不和开始分居。俩人关系紧张后,先生一直对该套房产的归属问题惴惴不安。因为房产是在俩人领取结婚证之前购买的,而房产证上又是女士一个人的名字,先生担心该套房产会作为个人婚前财产来处理。问:该套房产属于夫妻共同财产吗?

【分析解答】该套房产属于夫妻共同财产。理由在于:

首先,胡江俩人先前的同居关系经补办结婚登记后可以转化为事实婚姻关系。虽然19993月俩人同居时未进行结婚登记,但此时俩人已以夫妻的名义共同生活并且也符合结婚的实质性要件,因此双方先前的同居关系在补领结婚证后即转化为法律认可的事实婚姻。

其次, 20033月俩人领取结婚证的行为属于补办结婚登记。按照相关计划生育法规和政策,已达到法定婚龄但未办理结婚登记手续而同居怀孕的,应终止妊娠,否则将受到严厉处罚。在此情况下,俩人在已经以夫妻名义共同生活两年之后,出于怀孕生养的原因而领取结婚证,其实质是补办结婚登记。

第三,俩人的婚姻效力应从1999年起算。根据最高人民法院的司法解释,男女双方根据婚姻法第八条规定补办结婚登记,婚姻关系的效力从双方均符合婚姻法所规定的结婚实质要件时计算。因胡江俩人从以夫妻名义共同生活时起,均符合结婚条件,故双方婚姻效力应从19993月起计算。

第四,该套房产系在夫妻关系存续期间所取得。在补办结婚登记后,胡江俩人的婚姻效力始于19993月,故俩人于20018月出资购买的房屋取得于双方夫妻关系存续期间,且双方共同出资时对该房屋的权属又无其他约定,因此,该套房屋虽然登记在一方名下但也应属夫妻共同财产。

【律师提醒】按照最高人民法院的司法解释,对于199421以后的同居关系,只有男女双方补办结婚登记后,才能将先前双方符合结婚的实质要件之日起的同居关系合法化,并以双方符合结婚实质要件时的同居时间点认可双方婚姻的起始时间。因此,从这一意义上说,也可以将双方办理结婚登记之前符合结婚实质要件的同居关系视为事实婚姻。当然,这要以补办结婚登记为前提,否则,对于没有补办结婚登记的同居关系,法律是不承认其婚姻效力的。由此可见,为了从法律上保护双方的合法权益,同居双方应及时补办结婚登记。

 

 

【情形23】双方在事实婚姻期间购买的房产应如何分割?

【案例231992年,24岁的吴男和21岁的赵女按照当地农村的习俗举办了婚礼,但没有领取结婚证。婚后俩人即到广东打工,后在一镇上定居并做起了小生意。在双方的共同经营下,俩人先后在该镇购置了4处房产用于出租。但让俩人感到遗憾的是,赵女因创业之初,工作繁忙而多次打胎导致后来一直未能生育。2004年俩人又来到深圳经商,在此期间,吴男结识了一女子并与之同居。赵女气愤之余提出离婚,并要求分割一半房产。但吴男竟然说,“我不认识你,离什么婚?房产都是我的名字,你凭什么分割?”。面对这样的负心汉,赵女欲哭无泪,决心通过法律手段维护自己的权利。问:赵女能够分得房产吗?

【分析解答】赵女和吴男的同居关系始于1992年,当时俩人均已符合结婚的实质要件,故双方构成法律认可的事实婚姻关系。俩人在事实婚姻关系期间的劳动所得均属于夫妻共同财产。双方通过共同经营所购置的房产,即使登记在一方名下,也应视为夫妻的共同财产。因此,只要赵女证明了上述基本事实,其是完全有权利分得房产的。

【律师提醒】举行婚礼并不是结婚的法定程序,更不是婚姻成立的法定证明。为了保护双方的合法权益,双方应当共同到一方常住户口所在地的婚姻登记机关办理结婚登记,领取结婚证,以成为合法夫妻。本案中赵女虽然在事实婚姻成立的情况下,具有分割房产的法律依据。但是,由于对方吴男的耍赖和否认,赵女必须首先证明双方从1992年即以夫妻名义共同生活的事实,其分割房产的要求才能得到法律上的支持。如果赵女不能证明双方存在事实婚姻,则其必须证明吴男名下的房产属于双方的共有财产,才有可能参与房产的分割,这对于赵女而言,会比证明存在事实婚姻的难度更大。

 

 

【情形22】婚前同居但不构成事实婚姻的,双方共同购买的房产应如何分割?

【案例22小芳和大志相恋多年,2003年俩人共同出资联名购置了一套商品房,并以俩人的名义做了共同按揭贷款,月供款由每人各出1000元。房屋交付后俩人即以夫妻名义在新房内开始了同居生活。2005年大志从单位分得一套一居室,但大志没有居住装修后将其出租出去。因为忙于工作,双方一直未领取结婚证。2006年春节期间俩人因故分手。小芳认为双方构成事实婚姻,要求把俩人共同购置的房屋和大志分得的公房一并作为共同财产分割。大志不同意,并拒绝搬到自己分配的公房居住,认为自己一旦搬出共有房屋,就等于放弃了房屋的所有权,问:哪一方的观点是正确的?小芳可以到法院起诉要求解除俩人的同居关系吗?

【分析解答】1、俩人的说法都存在错误之处。首先,按照最高人民法院的司法解释,只有男女双方以夫妻名义共同生活的同居关系发生在199421之前,并且男女双方当时均已经符合结婚实质要件的,人民法院才按事实婚姻处理。本案中俩人的同居关系是从2003开始的,因此,双方不构成事实婚姻。其次,房屋的所有权一般以登记的权利人为准,小芳和大志共同购置的房屋属于俩人共有,一方搬出该房屋的并不意味着对产权的放弃。由于双方不存在婚姻关系,大志同居期间分得的公房属于其个人财产,不应作为共有财产予以分割。

2、小芳若到法院起诉请求解除同居关系,法院是不会受理的。由于俩人之间不构成事实婚姻,而是一种不受法律保护的同居关系,按照司法解释的规定,除非一方属于有配偶与他人同居的情形,否则,人民法院不予受理单纯要求解除同居关系的诉讼。

3、双方的房产和债务问题应通过协商解决,协商不成时可以向法院起诉。双方的共有房产,若不愿意维持现状,可以通过竞价转让的方式由一方向对方支付转让价款后享有全部产权。

【律师提醒】事实婚姻从广义上说,是指没有配偶的男女,未进行结婚登记,即以夫妻名义共同生活。由于事实婚姻没有履行法定的结婚程序,故本质上属于违法婚姻,一般不承认其法律效力。只是考虑到我国的现实国情,为了维持一定范围内的、特别是广大农村人口婚姻关系的稳定,国家对未办理结婚登记而以夫妻名义同居生活的男女,对其双方之间的婚姻效力采取了有条件的予以认可,这就是法律认可意义上的事实婚姻概念(本书以下所述的事实婚姻均指此种法律认可意义上的事实婚姻)。按照最高人民法院的司法解释,构成事实婚姻必须符合两个基本条件。其一,以199421《婚姻登记管理条例》的公布实施为时间点,同居关系应开始于199421以前,其二,同居时男女双方已经符合结婚实质要件的。所谓结婚的实质要件包括:1、男方已满22周岁,女方已满20周岁;2、双方自愿结婚;3、双方均无配偶;4、双方不属于直系血亲或者三代以内旁系血亲;5、不患有医学上认为不应当结婚的疾病。只有符合以上条件的同居关系才能按事实婚姻处理。而对于发生在199421以后的同居关系,双方只有补办结婚登记以后,法律上才能对符合结婚实质条件以后的婚姻效力予以认可。

 

 

【情形21】婚前一方用另一方的赠与款购买的房产应如何分割?

【案例21】唐建是一家公司的老板,离异后不久即开始追求本公司秘书夏雨。得知夏雨准备买房后,唐建主动拿出一张50万元的支票交给夏雨,夏雨说“送给我的?”唐建说“送给你就送给你。”夏半开玩笑地说,“那你得给我写个字据,不然拿了我也还不起。”唐说,“不用你还”,然后顺手在一张白纸上写下“自愿送给夏雨50万元购房资金,无需偿还。唐建”。夏雨收下了支票和字据后不久,就以该50万元作为首付款并通过按揭贷款以其本人名义购买了一套80万元的商品房。俩人同居一年后夏雨从公司辞职并提出分手,唐建恼羞成怒提出分割房产。问:唐建的要求有法律依据吗?

【分析解答】唐建的要求没有法律依据。从唐建出具的字据内容看,50万元是唐建赠给夏雨的购房资金,夏雨接受后,俩人之间即构成赠与关系。由于赠与的财产的所有权已经完成转移,而且唐建的赠与并没有对夏雨附加任何义务,夏雨也没有严重侵害唐建的行为发生,因此,即使俩人分手,唐建也无权撤销对夏雨的赠与。在这种情况下,夏雨用赠与款购买的房产属于其本人所有,唐毅无权要求分割。

【律师提醒】赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。所谓财产权利的转移,对于不需要登记的动产来说,交付时即发生权利的转移;而对于房屋这类不动产和需要登记的动产如车辆、船舶等,则以办理登记过户的手续为权利转移的标志。因此,赠与人在要求对方返还赠与财产时,必须确认财产的权利是否已经转移。在财产权利已经转移的情况下,对于恋爱中的赠与人与受赠人而言,只有受赠人严重侵害赠与人或其近亲属的,或者违反赠与约定义务的,赠与人才能行使撤销权,要求返还赠与财物。

 

 

【情形20】婚前一方委托另一方买房并表示该房产婚后归双方所有的,结婚不成时房产如何分割?

【案例20】老华侨代先生丧偶后在回国探亲期间,结识了广州的肖小姐并同居。代先生准备回新加坡处理有关事宜后,就回国结婚。临行前代先生将20万美元交给肖小姐,让肖在广州买下一套房屋作为俩人的新房。为此,代先生立下字据:“20万美金由肖小姐在广州用于购买结婚新居及家私,双方结婚后,新房及所购物品均属我与肖小姐共有。”代、肖俩人均在字据上签了名。之后,肖小姐以自己的名义花费12万美元购买了一套商品房并取得了产权证。代先生从国外回到广州后,俩人因种种原因发生矛盾而决定结束恋爱关系。代先生要求肖小姐归还购买的房屋和剩余资金,肖小姐认为根据双方所立字据,该套房产属于代先生的自愿赠与,故只同意退还剩余的8万美元资金。问:代先生有权要求归还房产吗?

【分析解答】肖小姐认为房产系代先生自愿赠与的观点是错误的,代先生有权要求肖小姐归还房产和剩余资金。首先,肖小姐是受代先生委托买房,俩人之间是一种委托合同关系,因此,肖小姐利用代先生的出资,以自己的名义购买的房屋应归属于代先生。其次,代先生虽然表示所购买的新房在婚后属于俩人共有,即将购买的房产赠与一半的份额给肖小姐,但这是一种附条件的赠与行为,即只有俩人结婚后,赠与的条件才能成就,这此之前,即使肖小姐将房产登记在了自己名下,也不能认定赠与已经生效。当然,从物权的角度考虑到房产已经登记在肖小姐名下的事实,俩人可以协商由肖小姐继续拥有房产,但应将20万美元返还给代先生。

【律师提醒】赠与是一种民事法律行为,而民事法律行为是可以附条件和期限的。故赠与人在做出赠与表示的同时可以附上条件和期限。所谓条件指的是将来在客观上发生与否尚不确定的事实,而期限则是指时间问题,是将来必然要发生的。附条件的赠与,在条件成就时生效。附期限的赠与,在期限到来时生效。此外,虽然赠与一般是无偿的,但却可以为受赠人附义务。如果受赠人没有履行所附的义务,赠与人可以依法撤销赠与。

恋爱一方在向对方赠与房产时,可以充分利用赠与的上述法律特征,设定赠与的条件或期限或者为对方设定义务,从而充分地表达自己的真实意图。而作为受赠人亦应充分注意到对方设定的这些条件、期限和自己应承担的义务,从而保证赠与的效力。

 

 

【情形19】婚前一方向另一方承诺赠与房产,但在房产过户前又反悔的,房产应如何处理?

【案例19先生与小姐相恋半年后,让小姐搬进了自己购买的新居,开始了同居生活。小姐多次要求登记结婚,可先生一直以工作太忙予以推脱。为了安抚李小姐,先生主动表示:“虽然我们没结婚,但在我的心中,你早已是我的妻子,现在我的房产也有你的一半”。小姐认为其花言巧语,空口无凭。先生当即在一张白纸上写下一句话的声明,内容是:“我自愿将自己位于大地花园的房产赠给小姐一半份额。立此为据,决不食言。”小姐让其签了字后,喜滋滋地把该声明收了起来。但先生既未将房产证交给小姐,也未办理房产的更名过户手续。一年后,先生移情别恋提出分手。小姐拿出声明要求其兑现承诺,分割一半的房产。先生却以俩人并未结婚为由拒不同意。问:该套房产李小姐有权分割吗?

【分析解答】小姐无权分割该套房产。虽然先生做出了向李小姐赠送一半房产份额的承诺,并立下了书面字据,但是,由于按照我国《合同法》的规定,赠与人在赠与财产的权利转移之前是可以撤销赠与的。因此,在先生并未将房产证办理到小姐名下的情况下,该套房屋的权属份额仍全部属于王先生所有,并未发生权利的转移,先生此时是有权撤销赠与的。

于王先生所说的俩人并未结婚,并不构成其拒绝分割房屋的理由,因为从李小姐提供的声明字据上看,该房产的赠与并不以俩人结婚为条件。因此小姐无权获得房产份额的真正原因不是赠与的条件未成就,而是双方没有及时办理房产更名过户的手续,使得先生有机会撤销赠与。

【律师提醒】依照法律规定,赠与合同为实践合同,即只有办理了赠与财产的权利转移手续才发生法律效力。受赠人没有交付赠与物的,受赠人不得请求交付,赠与人也无交付的义务。但是,对于救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,赠与人不交付赠与财产的,受赠人可以请求交付。因此,对于受赠人而言,要保证赠与发生法律效力,至少应采取如下两种方式中的一种:

    1、在对方承诺赠与后,立即办理房产证的过户手续。这是最为现实有效的方式。

    2、在对方不同意立即过户的情况下,双方到公证处就赠与协议办理公证手续,并保管好对方的房产证。这样,即使双方分手了,受赠方亦可要求对方交付房产。

 

 

【情形18】恋爱双方合办公司期间以公司名义购买的房产,在双方分手后应如何分割?

【案例18】康成与宁惠在恋爱期间分别出资8万元和4万元开办了一家有限责任公司。康成任公司的执行董事,宁惠担任公司经理。公司开办3年时,康宁俩人因故分手。此时公司名下一套价值120万元的办公用房成为双方争议的焦点。该套房产系俩人用公司经营积累的利润所购买,在公司150万元的净资产中,属于最大的一宗财产。康成认为自己是公司的大股东又是法定代表人,所以该套房产应归自己所有,由其给予宁惠适当补偿。而宁惠认为,公司的日常经营主要由自己负责,自己对公司的贡献最大,所以该套房产要么归自己,由其给予康成一定补偿,要么双方各占一半份额。问:该套房产应如何处理?

【分析解答】1、该套房产属于公司的固定资产,不属于俩人的共同财产。在康、宁俩人共同出资,设立公司的情况下,公司自取得营业执照之日起便成为独立的法人实体。康、宁俩人认缴的出资已转化为公司的财产,不再属于个人所有。与此同时,俩人按出资比例对公司享有相应的股权。由于公司作为独立的法人,享有独立的法人财产权,并以其全部财产对公司的债务承担责任。因此,在公司经营中,由公司出资并以公司名义购买的房产属于公司的自身资产,而并非一般意义上的共有财产,即公司财产并不直接等同于出资人的个人财产。

2、房产是否进行分配决定于公司是否解散。如果康、宁俩人决定,在俩人分手后,公司继续存续,则公司的全部资产包括房产在内不发生分割的问题。当然,在公司按照决策程序决定对外转让该房产的话,此时康、宁俩人可以通过竞价方式,由出价高的一方通过购买取得该房产的所有权。

如果俩人决定公司解散,则应依法对公司进行清算。在用公司财产分别依法支付职工工资、社会保险费用和法定补偿金、缴纳所欠税款、清偿公司债务后,可以对包括房产在内的公司剩余财产进行分配。

3、在公司进行清算后双方可以按照出资比例分配房产份额。按照我国《公司法》的规定,公司的剩余财产应按照股东的出资比例分配。因此,在本案中,如果该套房产属于公司偿债后的剩余财产的话,则应按照康、宁俩人21的比例分配房产份额。双方可以通过竞价方式取得房屋的全部所有权,并按照上述份额比例支付给对方相应的转让费用。

【律师提醒】公司的房产不能等同于股东的个人财产。在公司存续期间,公司的房产对外转让,必须经过公司章程所规定的程序。而分配公司房产只能在公司解散后,房产可以作为剩余财产的情况下,才能依照《公司法》的规定,按照股东的出资比例进行分配。

修改后的《公司法》已于200611日起施行。按照《公司法》的规定,公司股东按照实际出资比例分取公司红利。这是公司股东分享公司收益的基本原则,但是《公司法》同时也充分尊重当事人的意思自治,规定了在全体股东一致约定的情况下,也可以不按照出资比例分取公司红利。因此,在恋爱双方共同投资成立公司的情况下,如果一方认为自己出资虽少,但贡献较大,则可以与另一方协商按照约定的比例分配公司红利。如果没有这种约定,则只能按照出资比例分配红利。至于在公司解散时,再提出不按照出资比例的其他分配方案,则除非其他股东一致同意,否则由于缺乏法律依据,是不会得到支持的。

 

 

【情形17】婚前一方系另一方雇员的情况下,雇主用共同经营所得购买的房产应如何处理?

【案例17】李魏于2002年底开了一家个体服装专卖店,晓霞是其雇员。在朝夕相处中俩人产生了感情。自从20035月确立了恋爱关系后,晓霞每月1000元的基本工资和销售提成便没再领过。此后,李魏负责进货并保管服装店的货款存折,晓霞负责销售和生活安排,俩人共同早出晚归,虽未同居,却俨然开了一家夫妻店。20053月,双方经商议决定次年结婚。当月李魏从服装店经营所得款中拿出20万元,以自己的名义在服装店附近购买了一套商品房。但晓霞搬到新房不久,便因发现李魏的移情别恋而决定分手。分手后,李魏要求晓霞搬出购置的房屋,而晓霞认为该房屋是双方共同经营、共同劳动挣来的,故要求分割一半的房产。问:晓霞有权分割该套房产吗?

【分析解答】李魏作为个体工商户雇用晓霞后,尽管双方没有签订劳动合同,但晓霞提供劳动并获得劳动报酬的基本事实,证明双方存在事实上的劳动合同关系。在俩人确立恋爱关系后,由于双方并非法律意义上的夫妻,而且双方也并没有将服装店由个体工商企业变更为个人合伙企业,故李魏与晓霞的劳动合同关系并未发生实质性改变。李魏用服装店经营所得并以其本人名义购买的房产属于李魏本人所有,晓霞无权分割该房产份额。

对于晓霞在共同经营中的付出,双方应协商解决,由李魏支付拖欠晓霞两年多的工资款和提成收入。如果双方协商解除劳动合同关系,李魏应另外支付不低于晓霞3个月工资的经济补偿金(即每工作一年支付一个月)。如果李魏拒不支付该款项,晓霞可以向劳动争议仲裁机关申请依法仲裁。如果对仲裁结果不满意,可在收到仲裁裁决后15日内向人民法院起诉。

【律师提醒】恋爱关系虽是婚姻关系的前奏,却与婚姻关系有着本质的区别。老板与员工发生恋爱后,双方的法律关系并不因恋爱关系的确立发生改变。除非老板愿意重新进行工商登记或者进行工商变更,把员工列为企业的合伙人或者公司的股东。员工不要想当然地也以老板或老板娘的身份自居,更不要因此误认为可以直接分红而就潇洒地不要工资报酬了。而在恋爱过程中如果双方买房,只有员工也作为产权人之一,其在法律上的财产权利才能得到可靠的保障

 

 

【情形16】婚前一方用其经营所得并以双方名义购买的房产应如何分割?

【案例16】孤儿赵辉与同村女青年小凤是一对恋人。在小凤的建议下,赵辉承包了村里的50亩荒地,种起了树苗。之后,小凤又多次帮赵辉联系了树苗的销路。赵辉的树苗生意因此做得红红火火。两年后小凤提出想在镇上买间门面房,待俩人来年结婚后自己在镇上做生意用。考虑到小凤对经营的贡献,且俩人已有结婚的打算,赵辉便把经营树苗攒下的10万元和自己的身份证都交给了小凤,让小凤在镇上以俩人的名义购买了一间门面房。然而,天有不测风云,半年后,俩人因故分手,就在这时,又遇到了洪涝灾害,树苗被淹死大半,赵辉因此欠下了6万余债务。赵辉无奈想把门面房卖掉,准备还债。但小凤认为房产有自己的一半,坚决不同意。问:这套房产应如何处理?

【分析解答】农村承包经营户的经营方式有两种,一是个人经营,二是家庭经营。在赵辉作为农村承包经营户种植树苗期间,虽然小凤对其提供了帮助,但由于小凤与赵辉并未结婚,故以赵辉个人名义承包的荒地仍属于其个人经营。在这种情况下,赵辉用经营所得出资以俩人名义购买的房产,应视为对小凤的赠与或给予小凤的报酬。在取得房产证后,该套房产属于俩人共有。由于农村承包经营户的债务,个人经营的,应以个人财产承担。而俩人购置的门面房并非全部是赵辉的个人财产,而是属于共同共有,在未经共同共有人同意的情况下,一方是无权擅自处分房产的。因此,赵辉无权单方决定把全部房产卖掉。但是赵辉有权出售自己的房产份额,此时,小凤享有优先购买权,其可以和小凤协商,由小凤把该部分房产份额买下。如果小凤不同意购买,赵辉可以把此部分房产份额转让给他人。

【律师提醒】判断农村承包经营户是个人经营还是家庭经营,主要是看其是否用家庭共有财产投资或者收益的主要部分供家庭成员享有。对于经营中的债务,个人经营的,以个人财产承担;家庭经营的,以家庭财产承担。由于承包经营者的恋人并非其家庭成员,故一般是不会承担债务的。当非家庭成员的一方参与了承包经营户的经营时,如果承包经营户希望与对方利益共享、风险共担,则双方应就此订立书面协议,否则,其是很难要求对方承担经营中的债务的。

如果双方以共同经营所得买房,房屋权属登记是确定房屋产权人的最基本依据。在没有其他证据证明登记错误,或者有充分证据证明当事人之间就产权问题另有约定的,一般只能以房产证作为认定房屋权属的归属。因此,提供资金的一方在确定产权人的名称时尤其需要慎之又慎。 

 

 

【情形15】婚前一方用双方共同经营所得购买的房产应如何分割?

【案例152001年周建与谢英建立了恋爱关系。20023月经谢英提议,周建利用自己的专业知识搭建了一家网站,从事对外工艺品贸易。网站投入运营后由周建负责管理,谢英负责业务拓展和客户联络。在两人齐心协力的配合下,网站取得了不错的经营业绩。于是俩人均辞去原来工作,专心于网站的经营。考虑到谢英具备一定的财务知识,周建把财务工作全部交给谢英负责,业务往来款的存折也由谢英保管。200312月谢英提出用自己的名义,在明日家园购买一套价值70万元的房产,作为将来结婚的新居。周建当时虽不太乐意,但还是默许了,于是谢英从业务往来款的存折上支取了40万元,然后和周建一道去售楼处支付了首付款,并以其个人的名义办理了30万元的按揭贷款。20045月份房屋交付后,俩人即共同搬入新居,开始了同居生活。200412月就在谢英拿到房产证后不久,俩人因故分手。此时,该套房产的市场价值已涨至100万元。周建认为该套房产系用俩人的共同经营所得购买,谢英虽以其个人名义贷款,但其并无其他收入,月供款实际上还是来自于俩人的共同经营所得,因此要求与谢英平分房产。谢英对此拒不同意。问:该房产应如何处理?

【分析解答】1、周建和谢英共同经营的行为属于个人合伙。俩人利用各自的技术和特长,合伙经营、共同劳动的行为已购成了事实上的个人合伙关系,由于俩人的出资情况不明,而且双方在网站贸易中各自发挥了优势,很难确定双方在经营中的地位和贡献大小,因此在俩人没有签署书面的合伙协议的情况下,双方应按照各自50%的比例分割合伙经营中积累的共有财产。这意味着,谢英从业务往来款的存折上支取的40万元,其中应有20万元属于周建所有。

2、以谢英的名义购买的房产难以认定为共有财产。从物权的角度说,房产的归属一般以房地产行政主管机关的登记为准。因此,除非周建能够证明俩人曾就房产由双方共同出资购买,属于俩人共同共有已达成书面协议或曾达成口头协议。否则,在谢英予以否认的情况下,既不能认定该套房产属于俩人共有,也不能认定该套房产属于合伙经营积累的财产,而只能认定为该套房产属于谢英的个人财产。

由于谢英的月供款并没有从用于共同经营的存折上支取,故周建提出谢英的月供款也是俩人的共同经营所得,只是其本人的一种推断,在没有任何证据的情况下,只能认定谢英从共同经营所分得的个人所得中支付了月供款,所以周建的说法不能成为认定房产属于俩人共有的理由。

3、谢英应返还周建20万元。在谢英否认该房产属于共同所有的情况下,依据房产证的记载,应依据房产证的记载,认定房产属于谢英所有。但谢英用于购房款的40万元资金,系双方共同经营积累的共有财产,有周建50%的份额。因此,谢英应将其占用的周建的20万元款项返还给周建。

【律师提醒】在恋爱双方合伙经营的情况下,应该首先签署一份合伙协议,就双方的出资金额、盈余分配、债务承担、入伙、退伙、合伙终止等事项,做出书面约定。这样才能使合伙经营有据可依,减少争议。同时,也只有向工商机关提交合伙协议并办理合伙企业的登记后,合伙企业的经营才是合法的。就本案而言,由于没有这样的书面协议,不仅双方会在所购置的房产上会发生争议,而且由于俩人分手导致双方共同经营的基础丧失,此时双方散伙已成为必然。因此,双方在共同经营所得及其分配方式和比例上也将不可避免地面临争议。此外,由于合伙企业并没有办理工商登记,双方还面临着工商机关对其进行行政处罚的可能性。而实际上这些问题都是可以通过事情签署合伙协议来加以避免的。 

 

 

【情形14】婚前一方父母以子女及其恋人名义购买的房产,应如何分割?

【案例14】王飞的母亲早逝,父亲定居国外事业有成,其自幼在上海由奶奶扶养长大。2005年王飞的父亲回上海探亲时,获悉王飞和自己昔日战友的女儿李雅谈恋爱,非常高兴。当即对俩个孩子表示,若俩人能在其这次回国期间订婚,将送给俩个孩子一套房屋,俩人结婚时还将送给儿媳李雅宝马轿车一辆。同年2月王飞和李雅在饭店举行了订婚仪式,当着众多宾客和李雅父母的面,王飞的父亲将载有王飞和李雅姓名的房产证当场交给了俩人。订婚之后,王飞和李雅即在这套200万元的新房中开始了同居生活。半年后因俩人性格不合,王飞向李雅提出了分手,李雅认为,分手可以,但俩人共同生活半年,虽然没领结婚证,已与结婚无异,所以自己不仅应享有一半的房产,王飞的父亲还应兑现其赠送宝马车的承诺。王飞对此坚决不同意,认为虽然房产证上有李雅一半的份额,但这是其父亲给付的彩礼,既然俩人未成婚,李雅就不应该享有房屋的任何产权,至于宝马轿车更是无稽之谈。问:此时该套房产应如何分割?

【分析解答】1、王飞父亲的行为对双方的赠与,不是对王飞的个人赠与。在本案中,王飞的父亲将房屋送给王飞、李雅在法律上是一种附条件的民事行为。这种民事行为的性质为赠与,所附条件是王飞、李雅在其回国期间订婚。在俩人的订婚仪式上,王飞的父亲不仅宣布了这一决定,并将房产证当众交给俩人,表明了其兑现了这一赠与的承诺。由于王飞的父亲赠送房屋所附的条件是俩人订婚而不是结婚,因此,即使后来俩人没有结婚,所附的赠与条件也已经成就,作为受赠人的李雅也已经履行完了赠与口头合同所约定的义务。因此,王飞的父亲无权撤销赠与。按照最高人民法院的司法解释,父母为在子女婚前为双方购置房屋出资的,一般情况下,应当认定为对自己子女的个人赠与,但是父母明确表示赠与双方的除外。所以,王飞父亲赠送房屋的对象并不是王飞个人而是王飞和李雅俩人,李雅有权按照房产证上所载的份额享有该套房屋的产权。

2、王飞所说的其父亲赠送的房屋属于彩礼的观点是站不住脚的。按照上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释若干问题的解答,“彩礼”具有严格的针对性,必须是基于当地的风俗习惯,为了最终缔结婚姻关系,不得已而为的情况下给付的,其具有明显的风俗性。由于本案中,并不存在必须给付彩礼才能缔结婚姻关系的风俗习惯,且王飞的父亲的给付行为是其主动提出的,并非女方的主动要求,因此,其行为不属于彩礼给付而属于赠与行为,应按有关赠与的法律规定予以处理。

    3、李雅有权拥有房屋的产权份额,但无权要求兑现宝马车。基于同样的道理,由于王飞父亲向李雅赠送宝马轿车的前提条件是王飞、李雅俩人结婚,由于所附的这一条件后来并没有实现,因此王飞父亲与李雅口头约定的赠与合同并未生效,李雅无权要求其兑现赠与宝马轿车的承诺。

【律师提醒】订婚并不是我国《婚姻法》中所规定的法律程序,双方并不因为订婚而建立法律上的任何关系。因此,父母在子女婚前资助其购房时,尽量不要将订婚作为赠与的条件。在向子女的恋人赠与时,应采取慎重的态度。根据我国《合同法》的规定,赠与的财产依法需要登记的,应当办理财产所有权的转移登记手续。在财产权利转移之前,一般的赠与除非经过了公证,否则赠与人是有权撤销赠与的。而在赠与的房产已经办理了登记过户手续的情况下,如果受赠人并没有违反法定或约定义务,赠与人是不能撤销赠与的。

 

 

【情形13】婚前一方父母以其子女恋人的名义购买的房产,应如何分割?

【案例13】大柱初中毕业后即在父母在镇上开的饭馆里帮忙,转眼到了成家的年龄,其父刘大爷托人和镇东头的小芹家说亲。按照当地的风俗刘大爷准备了2万元的“小礼”钱,准备交给小芹的父母让小芹和大柱订婚。小芹的父母提出“小礼”和今后结婚时的“大礼”钱都不要了,让刘大爷出资6万元在镇上以小芹的名字买套房子,今后作为俩个孩子的新房。刘大爷考虑到虽然房产证上写的小芹的名字,但毕竟不是给把彩礼直接给了小芹父母,况且大柱和小芹结婚后房子还不是刘家的,于是就爽快的答应了。小芹的房产证拿到手后,和大柱举行了订婚仪式,但半年后却因和大柱处不到一块而分了手,此时,小镇上的这套房产也涨到了10万元。刘大爷要求把这套房产更名为大柱,但小芹的父母却拒不同意。问:该套房产该如何处理?

【分析解答】首先,刘大爷购房的6万元是按照当地风俗应交付给女方的“小礼”和“大礼”钱,即“彩礼”款。刘大爷根据女方的要求,以女方的名义购买的房屋虽然不属于“彩礼”,但属于“彩礼”投资所形成的转化形态,而不属于对女方的赠与。

其次,由于购房款系彩礼钱,而男女双方并未成婚,因此,根据最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的司法解释,该6万元钱应当由女方返还给刘大爷。

最后,由于在司法实践中,返还彩礼一般不包括彩礼形成的收益。而本案中刘大爷之所以购买房屋也主要是依据女方的指令,是女方对彩礼的使用方式,况且房产已经进行了产权登记。因此,该套房屋属于小芹所有,小芹的父母应将刘大爷的6万元购房款和其代为交纳的相关税费款返还。

【律师提醒】按照最高法院的司法解释,按照当地的风俗习惯给付的彩礼,在双方并未办理结婚登记手续的情况下,应当依法返还对方。因此,给付的一方应当保留各种给付的证据,比如购买物品、电器的发票等。如果是现金给付而又不能让对方出具收条的,则应邀请媒人等作为中间人进行见证。而在根据对方的要求用彩礼款为对方进行购房的情况下,由于开发商出具的发票上和税务机关的完税发票上,一般都是以购房合同中的买受人作为付款人的,实际出资的一方更应该将购房发票、缴纳契税的发票等票据保留在自己手中,不要轻易交给对方,以免造成今后的被动。

 

【情形12】婚前双方和一方的父母共同出资购房时,应如何约定房产份额?

【案例12】大强和小菊相恋两年了,俩人看中了一套60万元的商品房准备购买下来结婚用。但因俩人的积蓄凑不够首付款,最后小菊的母亲刘大妈决定由其出资12万元、大强和小菊各出资6万元以三人共同的名义购房,剩余的36万元由大强以其个人名义办理按揭贷款。房屋交付后,小菊又从其母亲处拿了6万元对房屋进行了装修。但在随后办理产权证时三人对于如何约定产权份额产生了纷争,刘大妈认为购房首付款自己就掏了一半,还负担了6万元的装修款,万一俩人结不成婚,自己的投入岂不是打了水漂?所以坚决要求用自己或小菊的名字办理房产证。大强认为按揭贷款由其承担,万一情况有变,自己岂不做了只负担债务的冤大头?小菊眼看事情陷入了僵局,一家人不欢而散,也是忧心忡忡,问:究竟如何找到让各方心服口服的房产份额约定办法呢?

【分析解答】首先,小菊可以告诉刘大妈,由于贷款银行要求借款人必须是购房人,并且需要在购房人取得的房产证上设定抵押,然后在购房人还清贷款后才能涂销房产证上它项权利一栏中的抵押登记。而该套房屋的按揭贷款是以大强的名义办理的,因此,产权证上不能没有大强的名字。

其次,既然三人都实际出了资,完全可以按照各自的出资金额进行产权份额的约定。可以将刘大妈支付的6万元装修款计入总房款。这样,房款总额为66万元,刘大妈出资18万元,占房产总额的十一分之三;小菊出资6万元,占房产总额的十一分之一;大强连同借款在内共出资42万元,占房产总额的十一分之七。

再次,考虑到婚后夫妻俩人共同还贷的事实,小菊可以和大强商议,自己从现在开始就负担一半的月供款(若有必要,可向大强出具承诺书或办理债务承担的公证手续),这样就可和大强分享剩余房产分额的一半,即各占十一分之四。

最后,如果刘大妈将其6万元装修款算做对小菊或大强的借款,则小菊或大强可向其出具6万元的借条,同时小菊或大强相应地增加十一分之一的房产份额,而刘大妈相应地减少该房产份额。

【律师提醒】双方在婚前接受父母的资助款并联名购房时,由于情况比较复杂,在决定购房的同时,就应该就各自的出资金额,父母的出资中哪些是借款,哪些是赠与,如果是赠与,则时对双方的赠与,还是对其子女个人的赠与等问题在三方协议中做出明确约定。在确定是借款的情况下,应由借款人向出资的父母出具借据,另一方可以作为见证人在借据上签字。这就是通常所说的定分方能止争。相反,如果事前碍于情面采取回避问题的含糊态度,往往不但不能回避问题,反而会引发矛盾的产生。这样,不仅会影响亲情和恋情,还可能会造成双方的分手或给今后的婚姻留下阴影。

 

 

【情形11】婚前由一方父母资助双方联名购买的房产,应如何分割?

【案例11】李梅和刘刚在大学期间相恋,2004年毕业后李梅参加了工作,刘刚则在同一城市继续读研。俩人商议等刘刚研究生毕业后就结婚。不久,刘刚的父母决定出资10万元,让俩人通过贷款购买一套价值30万元的房屋作为将来结婚用。考虑到公积金贷款利率较低,俩人决定用双方的名义买房,以李梅的名义办理公积金贷款。20054月刘刚的父母通过银行转帐的方式,将10万元打到开发商的帐户上,作为刘、李俩人联名买房的首付款,剩余20万元房款则有李梅办理了公积金贷款,并由其承担月供。同年底因李梅移情别恋,俩人宣告分手。此时房屋尚未竣工交付,问房产如何分割?

【分析解答】根据最高人民法院的相关司法解释,刘刚结婚前,其父母为其和李梅将来结婚购置房屋进行的出资,应当认定为其父母对刘刚的个人赠与。因此,刘刚和李梅联名购房共同支付的30万元中,属于刘刚交纳的购房款为10万元,属于李梅交纳的为20万元。双方应按此数额比例约定共有房屋的产权份额(李梅享有房产份额的三分之二、刘刚享有三分之一),并在房屋竣工验收后申领房产证,按照各自份额分享房屋的增值或出租收益。此时,李梅办理的20万元公积金贷款属于其个人债务,应由其个人继续负责偿还。在俩人分手后,可以按照市场价格将自己享有的上述房产份额转让给对方,使房屋权属同归于一人。

【律师提醒】由于婚前恋爱双方并无法律上的任何关系。因此,一方在接受父母资助的情况下,最好由本人独立购房,如果担心对方在没有出资的情况下将来享有房屋收益,则可以在结婚前就以自己的名义先取得房产证,或者就自己购买的房屋办理婚前财产公证。本案的情况虽然并不复杂,但对于刘刚而言还是蕴含着风险的:俩人分手后,虽然取得了房屋共有的产权证,但假如李梅突然下落不明或者还不起贷款,则除非刘刚作为共有人代李梅偿还贷款,否则就会面临房屋被银行申请查封的风险。而如果俩人分手后,李梅想把其房产份额转让给刘刚,还必须取得作为房屋抵押权人的贷款银行的同意。而且双方还要按照相关规定交纳营业税、契税、印花税等税费

 

 

【情形10】婚前一方接受另一方父母资助购买的房产应如何分割?

【案例10】志雄大学毕业后留在了城市工作,并与城市姑娘文英相恋。文英的父母对这个勤奋朴实的小伙子非常喜爱。两年后志雄的单位以房改成本价对职工售房,志雄和文英的父母商议,打算把自己可以购买的一套两居室买下来结婚用,考虑到志雄积蓄不多,文英的父母爽快地拿出了6万元现金交给志雄,说:“这点钱就由你俩结婚买房用吧!”有了这笔资助款,志雄又凑了4万元,以其本人名义顺利地交纳了全部购房款并办理了产权证。可是半年后志雄和文英未及结婚便缘尽分手。问:所购房屋文英有权分割吗?

【分析解答】虽然文英父母出资时没有表明6万元款项是赠与还是借款,但从其所说的“由你俩结婚买房用”的原意分析,如果该款是赠与的话,那么也应当以俩人结婚为条件,即如果将来俩人结婚的情况下,该笔款项可以视为文英的父母对俩人购房的赠与款。由于后来俩人并没有结婚,且房改售房针对的是本单位的员工,购房时文英并没有作为买受人,因此,该笔款项应作为文英父母对志雄的借款,由志雄返还给文英父母。因为文英并不是房屋的买受人更不是房屋的产权人,因此,文英无权要求分割房屋。

【律师提醒】子女结婚前,父母为其子女的恋人出资购房时,最好让其出具借据或收条,如果碍于情面不让对方出具字据,也不要轻易将出资款通过现金方式交给对方。虽然本案在事实清楚的情况下,不难从法律上找到解决问题的答案。但在实际操作中,由于购房合同和房产证上都是其志雄本人的名字,与他人并无关联,文英父母的现金出资又无其他证据证实,一旦志雄不承认文英父母的出资款时,由于空口无凭,文英父母的损失将会很难避免。

 

 

【情形9】婚前由双方联名购买、一方负担月供款的房屋如何分割?

【案例9】赵男和周女婚前各出资10万元作为首付款购置了一套预售商品房,同时,俩人联名做了总额为40万元的购房按揭贷款。之后赵男将自己的工资存款帐户作为还款帐户,每月向贷款银行交纳的月供款实际上都由赵男独自承担。房产证上载明的俩人的房产份额为各占50%。两年多后俩人未及结婚即告分手。此时赵男已经交纳月供款累计6万元,而俩人当初60万元所购的房产,市场现值也已飙升至100万元。问:俩人分手后房产应如何处理?

【分析解答】首先,按照房产证的记载,该套房产俩人各享有50%的份额,因此,如果房屋出售后纯收益为100万元,则俩人每人应分得50万元。

其次,俩人向开发商交纳的60万元房价款中有40万元系通过向银行共同贷款交纳,因此,这40万元属于俩人的共同债务,俩人应按照与银行签署的《个人住房贷款借款合同》中的约定,共同向银行交纳月供款。而赵男银行帐户上的转帐凭证表明,赵男已经交纳的6万元中有一半是替周女承担的债务,这3万元应由周女支付给赵男。

再次,如果房屋的产权不做变动,则周女今后应和赵男共同承担银行的月供款。若房屋出租的话,还可分享房屋的租金收益。当然,周女应当承担的月供款也可以从房屋的租金收益中予以抵扣。

最后,如果双方同意将房屋的产权变更为一人,则双方可通过房屋竞价的方式,由出价高的一方取得房屋的所有权,并将对方按比例应得的价款支付给对方。举例来说,假如赵男出价110万元,而周女出价105万元,则由双方签署《房产份额转让协议》,赵男作为受让方取得周女转让的50%的产权份额,并向周女支付55万元的对价款(扣除周女应向其支付的3万元并承担周女为买房而对银行欠下的20万元债务后,实交给周女32万元),在办理过户手续后,由赵男享有房屋的全部产权。

【律师提醒】 婚前双方联名购房时,对房产份额的约定应以双方的实际出资为准。需要注意的是,在按揭购房时,实际出资不应仅仅以双方交纳的首付款比例为标准,而应把一方通过银行按揭贷款投入的款项计入实际出资数额。从法律关系上来说,按揭购房至少包括两个法律关系,一是和开发商的买卖合同关系,二是和银行的借款合同关系。在贷款批下来并转到开发商帐户之后,房屋价款已经全部支付完毕,联名购房双方对开发商的付款义务即告完成,以后支付的月供款只是对银行的还债,而不是对房价款的继续支付。因此,如果以一方的名义办理的贷款,则贷款总额应计入该方的实际出资数额,并以此约定房屋份额。如果以双方的名义办理贷款,则一般应视为双方在贷款总额内的出资数额相等。如果实际上由一方负担月供款,则最好以该方的名义贷款,这样才能使双方的权利义务相对等。以本案为例,月供款实际由赵男承担,那么赵男应以个人的名义贷款,在此情况下,若以双方的实际出资额约定产权份额,则赵男的全部出资额为50万元,而周女的出资额为10万元,双方分别享有房产份额的六分之五和六分之一,在房产增值时,赵男即可比原来多享有三方之一的房产增值收益。

此外,在双方共同贷款的情况下,如果月供款实际上由一方承担,则该方只是替对方承担了部分债务,其依法可以向对方进行追偿,但并不会必然引起房产份额的变化。当然,在这种情况下应注意保留还款的书面凭证,以备在争议发生时向对方追偿。 

 

 

【情形8】婚前一方出资以双方名义购买的房产应如何分割?

【案例8】白雪决定通过按揭贷款的方式购买一套商品房,婚后再将该套小户型的房子出租出去以补贴家用。在签订购房合同时,其男朋友陈世提出自己的单位可以报销物业费和取暖费,不如把自己的名字也加上去,这样,今后物业公司开具的发票拿到单位报销起来方便点。白雪爽快地答应了,考虑到陈世并没有实际出资,白雪为了避免财产纠纷,仍以自己的名义办理了个人按揭贷款,房产证下来后,白雪也并没有把房屋共有权证交给陈世。没想到后来麻烦还是出现了,在俩人因故分手时,陈世竟然要求分割房产,这下可把白雪气的够呛。问:陈世有权分割房产吗?

【分析解答】房屋作为不动产,在我国实行登记公示制度,即产权人以有权登记的县级以上房地产行政主管机关的登记为准。由于白雪所购房屋的产权证上是白雪和陈世两个人的名字,因此,尽管白雪没有把产权证交给陈世,但在主管机关的房屋档案中,这套房屋仍属于俩人所共有。至于白雪以自己的名义办理的个人按揭贷款,只能证明其通过银行借款支付了购房款,而不能从根本上否定陈世的产权人地位。而且把陈世的名字列入购房合同中的房屋买受人后,在主管机关的预售备案登记中以及白雪出具的房产份额的声明等一系列材料中都会出现陈世的名称,这对白雪是相对不利的。所以,尽管从道义上说,陈世做法很无耻,但由于白雪举证困难,故很难把陈世从产权人中除名。而在房屋产权人名称不变更的情况下,陈世是有权享有的房产份额的。

【律师提醒】婚前购房在一方出资的情况下,不要轻易把另一方的名字加在购房合同中,因为房产证中的产权人是以购房合同中记载的买受人为准的。一旦使没有出资的一方成为产权人,则在售房时不仅需要取得该方的同意,而且在其要求分割房价款时,司法实践中一般都会按照产权证上记载的份额支持其提出的财产分割请求。

 

 

【情形7】婚前以双方名义购买并已取得产权证的房产,应如何分割?

【案例7】张军和李英大学毕业后即共同承租了一套两居室居住。日久生情,俩人转眼到了谈婚论嫁的地步。考虑到目前承租的房屋离俩人单位较近,同时也是俩人爱情的见证,于是俩人决定把该套房屋共同出资买下来。经与房主协商,房屋作价26万元,其中张军出资16万元,李英出资10万元。在确定共有份额时,张军大度地表示各占50%。房产证办下来之后,由张军持有房屋所有权证,李英持有房屋共有权证。不久,李英调往外地工作,俩人尚未及领取结婚证便因故分手。张军希望按照实际出资额重新确定俩人的房产份额,或者由李英将差价款补给他,但李英不同意。问:所购房屋应如何分割?

【分析解答】由于俩人所购的房屋已经领取了产权证,实际上已经由房屋行政主管机关对双方所购的房屋进行了产权登记和分割。而主管机关的这种登记正是依据张军和李英俩人的承诺或者关于房产份额的声明。即使张军拿出了其16万元的出资证明,也不能因此改变其在房产登记部门的承诺和声明。因此,虽然张军所提的要求比较合理,但在李英不同意的情况下,除非张军有证据证明主管机关进行登记所依据的事实是错误的,而要求重新登记。否则,双方的产权份额只能以产权证上的记录为准。此时如果该房出售,房价款应由张军和李英平均分割。

【律师提醒】恋爱双方作为房屋的共有权人,享有的房屋产权份额并不是以双方的实际出资额为准,而是以产权证上的记载为准。按照法律规定,财产共有分为共同共有和按份共有。共同共有一般存在于夫妻关系、家庭关系和继承关系中。而恋人在婚前联名购置房产时,由于双方在法律上并不存在任何上述关系,因此双方的财产份额需要由双方进行约定。这种约定会体现在房屋行政主管机关颁发的房屋共有权证记载的内容中,即通过主管机关登记的形式固定下来。因此,在婚前联名购房时,最好按照双方的实际出资额约定各自的产权份额。当然,如果双方协商一致,均认为约定的份额更为公平合理的,则另当别论。

 

 

【情形6】【案例6先生和刘小姐计划国庆结婚,为此俩人决定共同出资购买一套新房。五一节期间俩人看中了一套70平米的精装小户型,于是李先生立即用现金支付了2万元定金。次日,小姐携带8万元现金,先生携带10万元现金一齐来到售楼处。刘李俩人作为共同买受人和开发商签订了《商品房买卖合同》,并交清了20万元房价款。两个月后,先生因在外出差期间出现外遇,小姐获悉后不肯原谅导致分手。此时,房产证尚未办理。问:如何分割俩人已购房产?

【分析解答】由于俩人尚未取得所购房产的产权证,争议房产的大产权还属于开发商,因此,该套房屋目前尚不能进行产权分割。如果此时俩人各自的出资情况均为对方所认可,则有两种解决途径,其一:通过合同权利义务概括转让的办法,在征得开发商同意后,一方将其在《商品房买卖合同》中的权利义务全部转让给另一方,然后进行合同买受人的主体更名,由一人独自作为买受人。即:若由先生继续作为买受人,则其向刘小姐支付8万元,今后由李先生取得该套房产的产权证。若由小姐继续作为买受人,则其向李先生支付12万元,今后由刘小姐取得该套房产的产权证。其二,如果双方均不愿意放弃产权,可由双方按照各自的出资份额,继续办理产权证,对房屋按份共有。这样,在产权证办下后,双方可分别持有房屋所有权证和房屋共有权证,其中,先生占有产权份额的60%,小姐占有产权份额的40%。当然,在双方均想独自一人取得房产的情况下,则可以通过竞价方式,由出价较高的一人取得房产。

如果俩人均不认可对方的出资数额,由于在现金出资的情况下,双方均无法证明各自的实际出资数额,那么,只能由双方按照各占50%的比例平均占有产权份额。这种情况下,对于李先生而言将有部分损失,当然,如果先生能够证明自己实际出资的除外。

【律师提醒】在双方联名购房的情况下,恋爱双方应当对各自的出资金额和产权份额做出明确约定。有的情侣可能会对此觉得不习惯,但实际上在向房屋行政主管机关申领房产证时,主管机关都会要求双方提供关于产权份额的声明(或协议),并由双方明确约定共有房屋的房屋所有权证和房屋共有权证分别由哪一方持有。因此,既然这份产权份额的约定迟早是要提供的,那么,倒不如在双方决定联名购房时就把相关事宜约定清楚了。这样,既满足了办理产权证的需要,也可有效地避免争议的发生。

 

 

【情形5】婚前一方擅自出售双方共同出资购买的房屋的行为是否有效?

【案例5】张男与许女恋爱期间分别出资20万元,购置了一套40万元的房屋。考虑到许女还有作为无房户从单位承租公房的可能,于是,俩人决定以张男的名义购房。但许女感觉到这样做不太踏实,于是经其提议,俩人签署了一份出资协议,约定以张南的名义购买的房屋属于俩人共有,各占50%的份额。一年后俩人未及结婚便告分手。许女向张男催要自己的20万元出资款时,张男一直拖着不办。忽然有一天张男电话告知许女房产已出售,得款30万元,许女紧接着收到了张男向李朋售房的《房屋买卖合同》的复印件和15万元汇款单。后经了解,该套房屋所在区段的同类房屋价格应在50万元左右。许女觉得非常蹊跷,便打电话给李朋核实其实际买价,但李朋一口咬定就是合同上的价款。这让许女恼火不已,难道自己的5万元就这样白白打了水漂不成,能不能通过诉讼请求判令张男的售房行为无效呢?

【分析解答】许女想主张售房行为无效难度很大。即使许女提起诉讼,法院也很难判处张男的售房行为无效。因为,虽然对内而言,该套房屋属于俩人共有,张男在处理该房屋时应征得许女同意。但对外而言,按照产权证的记载,张男是该套房屋的唯一产权人,其是有权出售房屋的,其与李朋的买卖行为已经完成,并经登记主管机关办理了房产的过户手续,因此李朋会被视为善意第三人而给予保护。除非许女能够提供有效证据证明:李朋在明知该房共有的情况下,而与张男恶意串通后,以明显不合理的低价购得房屋,否则法院会判决张男与李朋签署的《房屋买卖合同》是合法有效的。

由于许女和张男签署的出资协议,证明俩人是共同出资购买房屋,而不是借款给张南购买房屋。故许女不能按照借款方式直接要回自己的出资款,而只能享有投资形成的收益。从许女挽回损失的救济方式上考虑,其只能从未经其他共有人同意,擅自处理共有财产给其他共有人造成损失的角度,以财产损害赔偿为案由向法院起诉张男,请求法院根据其提供的房屋价格评估报告判令张男赔偿实际损失,但其必须提供有效证据。

【律师提醒】在一方出资但不作为产权人的情况下,如果恋爱双方约定产权共有,则应同时约定:未经一方(指隐名出资方)书面同意,另一方(指名义出资方)在任何情况下不得将该套房产对外出售,只有这样,才能有效地防止名义出资方与第三方恶意串通后,低价转让房产。如果在双方的购房出资协议中没有这样的约定,那么,隐名出资方还可将其出资款作为对其另一方的借款,要求另一方向其出具借条。这样,一旦发生争议时,隐名产权人虽然不能取得房屋的增值收益,但至少还可以依据借条保证自己的本金不受损失。 

 

 

【情形4】婚前双方共同出资购买的房屋,出售后所得价款应如何分割?

【案例4女士离婚后和赵先生确立了恋爱关系,并打算一年后结婚。先生看中了在三环路旁新开盘楼盘中的一套商品房,希望和王女士共同出资购买,用作两人结婚的新房。女士表示同意,提出以双方的名义共同购买。但赵认为,自己已用本人的名义和开发商签订了《认购书》,再更改姓名不太方便。女士考虑到离婚时财产分割的痛苦经历,坚持和赵签署了一份出资协议,主要内容是“双方分别出资50万元以赵的名义共同购买商品房一套,该商品房属于双方共同所有。”之后,双方到售楼处以赵的名义签署了《商品房买卖合同》并交齐了100万元购房款。半年之后房屋交付,此时两人却因故分手。赵将新房出售后得款140万元,同时赵在售房时交纳了营业税等税费共计约8万元。女士要求赵退还出资款并支付增值部分价款,但赵只同意退还其出资款并支付利息,不同意支付房屋增值款。问:140万元购房款应如何分割?

【分析解答】该套房屋系由双方共同出资购买,且女士提供的协议证明双方明确约定了房屋属于双方共同所有,故女士的50万元不属于其对于赵先生的借款,而是共同出资款,房屋的增值系双方共同的投资行为所形成,因此,先生应将140万元售房款在扣除8万元税费后,将全部收入132万元分给女士一半,即66万元。

【律师提醒】在双方共同出资以一方的名义买房的情况下,女士采取签署协议约定房产产权的做法是值得借鉴的。如果没有这种对产权的明确约定,在司法实践中,女士的出资款就会作为对先生的借款处理。那么,即使房产增值了,女士所能拿回的最多也只能是50万元及其利息了。

但是需要注意的是,在共同出资的情况下,以双方共同的名义买房要比双方签署协议更有保障。因为,按照我国法律规定,房屋权属是以房屋登记部门登记材料作为行使所有权、处分权等权利的依据。本案中女士由于并不是产权人,故其和赵先生签订的协议虽然有效,但并不能在房产处理时对抗第三人。比如在先生隐瞒了其与女士对房屋产权另有约定的情况下,将房屋出售给第三人时,女士无权主张第三人和赵先生所签订的房屋买卖合同无效,也无权要求第三人归还房屋。而如果女士被登记为共有产权人的话,则先生在对外出售房屋时必须取得女士的同意,否则,登记主管机关一般是不给予办理过户手续的。这样,可以有效地避免一方与第三方恶意串通后低价出售房产的行为。

 

 

【情形3】婚前一方出资装修另一方的房屋,房产如何分割?

【案例3先生出资50万元以自己的名义购买了一套商品房准备和张女士结婚用,女士出资10万元对该套房屋进行了装修。之后两人因感情不合终止了恋爱关系,女士要求分割六分之一的房产份额或者由先生返还其10万元装修款。但先生认为张出资装修是双方恋爱期间的一种自愿行为,属于刘对其个人的赠与,因此既不同意分割房产也不同意返还装修款。问:女士有权分割房产或取得装修款吗?

【分析解答】首先,该套商品房属于唐先生的个人财产,女士出资装修的行为,是对该不动产的附合添附行为,依据物权法理,在以动产对不动产进行添附的情况下,不动产的所有权性质并不发生改变。物化到不动产上的动产价值仍归不动产的产权人所有。因此,本案中的房产不属于共同财产,因此不涉及到财产分割的问题。其次,女士之所以出资对房屋进行装修,主要是基于其对和唐先生结婚的期待和判断,是在此条件下对恋人财产的添附行为,而非对先生的赠与。从社会常理而言,即便该装修款能被认定为赠与,也应当以双方结婚为条件。先生以装修款系女方的赠与,而拒不返还,属于其认识上的错误。再次,唐张俩人的恋爱关系作为一种民间习俗,属于道德规范的约束,不是法律调整的范围。但在恋爱关系终止时,由于存在女士替先生支付装修款的事实,唐作为受益人,没有合法根据取得利益,女士造成损失,且两者具有因果关系,故唐的行为构成不当得利。俩人的关系构成民法上的不当得利之债,此时应受我国《民法通则》的调整。即女士享有债权,而先生承担债务。因此,女士有权要求先生将其支付的装修款返还。

【律师提醒】恋爱阶段为对方装修房屋应采取慎重的态度。如果完全由一方出资,最好用该方自己的名字签订装修合同,这样在支付每笔装修款时,装修公司出具的发票与实际出资人相符,对于该方今后的举证比较有利。如果装修款系恋爱双方共同出资,则双方最好对各自的出资款做出书面约定,在没有书面约定的情况下,非产权人的一方尤其应注意保留书面的交费凭据。这样,才有可能避免将来恋爱关系终止后,自己的利益无端受损。

 

 

【情形2】婚前一方用另一方的名义买房,房产应如何分割?

【案例2】倩倩与建国在大学期间相恋,2002年毕业后即共同租房居住。2004年两人用共同积攒的8万元作为首付款,以倩倩的名义购买了一套二手房。房产证刚拿到手不久,建国在广州出差期间结识了新的女友。之后建国因调入广州工作而决定与倩倩分手。倩倩伤心之余,拒不承认建国的购房出资。问:建国能分割该房产吗?

【分析解答】房屋作为不动产实行的是登记、公示制度。在我国,房地产行政主管部门颁发的房屋所有权证,即房产证是确认房屋归属的最基本也是最重要的凭据。由于房产证上记载的产权人为倩倩,因此,建国是无权对该房屋进行分割的。       对于购房首付款中由建国出资的部分,应属于倩倩对于建国的债务,应当由倩倩予以返还。在倩倩拒不返还的情况下,建国只能通过诉讼的方式起诉倩倩。但是,如果建国不能提供其实际出资的有效证据,而倩倩又不承认建国曾经出资,那么建国就会面临败诉的结局。

【律师提醒】恋爱阶段,由双方共同出资而以一方的名义购房时,对另一方是存在很大风险的。作为参与出资但不署名的一方应尽量避免采用现金出资,最好从自己的个人账户上通过银行转账等容易留下书面凭证的方式交纳购房款,这样,才能在今后发生争议时,提供出自己参与出资的有效证据。

 

 

【情形1】婚前一方替另一方交纳房贷月供款时,房产应如何分割?

【案例1先生在恋爱期间拿出自己积攒的20万元作为首付款,并通过个人按揭贷款方式购买了一套总价60万元的商品房。先生拿到新房钥匙后,其女友小姐也搬进新居,并在同居期间每月从自己的工资卡中出资2000元和李先生共同承担了这套房子的月供款。一年后两人因性格不合而分手。问:房产如何分割?

【分析解答】财产所有分为个人所有或共有。由于该房产系由先生个人签约出资购买,且先生在购房时并未与小姐领取结婚证建立婚姻关系,因此,该套房屋属于李先生的个人财产,而非共有财产。因此,小姐无权分割该房产。对于双方同居期间小姐出资负担房屋月供的行为,应视为小姐为先生承担了对银行的部分债务。如果双方之间不存在其他的债权债务关系,并且小姐亦未明确表示将该款赠与先生,则该笔款项应有李先生偿还给小姐。

【律师提醒】如果双方同居期间,能够对同居的财产处理做出约定,则可起到定份止争的作用,从而有效地避免双方因争议不绝而反目成仇。

如果双方因碍于情面不愿在同居时订立协议,则作为代为还款的一方,应保留其每次还款的证据,比如从本人工资存折中进行转账的凭证或到银行交纳还款的书面凭据等。这样,就不至于今后因为举证不能而无法索要替对方交纳的月供款了。

 

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