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房地产问题集锦
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 房地产问题集锦

 
 商品房的销售面积如何计算?

 商品房销售应具备哪“五证”?

 法律禁止转让的房地产有哪些?

 购买商品房的基本程序是什么?

 签订认购书时,购房者应注意哪些问题?

 抵押贷款的具体操作程序是什么?

 预售商品房约定面积与建成后的面积不符的如何处理

 卖方逾期交房的违约责任应如何约定?

 转让预售商品房要办理哪些手续?

 在哪些情况抵押权人可以处分抵押房产

 入住时对房屋进行验收应注意哪些问题?

 购买期房时应注意哪些问题?

 开发商违约,置业者怎么办?

 怎样签商品房买卖契约?

 买卖私房有哪些法律程序?

 申请个人住房贷款需要哪些程序?

 擅自出售共有房屋,买卖关系是否有效?

 房屋面积有何玄妙?

 在房地产价格上有什么陷阱?

 应如何认识合同中的“附加条件”?

 合同签订以后,还应注意哪些事?

 购买房屋应注意哪些陷阱?

 置业者签订的房屋销售合同无效置业者有权退房吗

 买卖商品房的过程中,购房者何时取得房屋所有权?
  
 如何办理房屋抵押登记?

 不得抵押的房地产有哪些?

 抵押权人是否享有抵押的房地产的收益权?

 抵押房屋灭失怎么办?

 已出租的房地产如何办理抵押?

 同一房地产能否设立两个以上抵押权?

 抵押权人在什么情况下有权提前行使抵押权?

 夫妻离婚后,房产应如何分配?

 离婚后一方无房居住的,可否要求暂住原房屋?

 共有人(产权人)不在,房屋就不能买卖?

 房屋所有人出卖共有房屋,共有人能否优先购买?

 房屋继承时如何申请产权转移登记?

 遗嘱未曾提及的房产如何继承?

 出租人出租时在哪些情况下可以收回房屋

 出租人在哪些情况下有权提前终止房屋租赁合同?

 承租人不按期交纳房租时应如何处理?

 未明确约定租赁期限,出租人需要收回房屋的如何处理?

 哪几类房屋不能出租?

 夫妻共同居住的公房,何种情况下,离婚双方均可承租?

 离婚时,一方对另一方婚前承租的公房无权承租的,可否暂时居住?

 对房地产权属登记公告有异议的公民应采取什么措施解决

 

* 商品房的销售面积如何计算?

商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
   即:商品房销售面积=套内建筑面积十分摊的公用建筑面积之和
   (l)套内建筑面积的计算方法:
   套内建筑面积:套内使用面积十套内墙体面积十阳台建筑面积
   ①套内使用面积:住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96—86)规定的方法计算;其他建筑,按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算;
   ②套内墙体面积:商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体,有共用墙及非共用墙两种:
   a.共用墙包括各套之间的分隔墙,套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙);共用墙墙体水平投影面积的一半计入内墙体面积;
   b.非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
   (2)商品房分摊的公用建筑面积的计算方法主要包括以下两部分:
   ①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积;
   ②各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。
   下列空间不得计入公用建筑面积:
   ①作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等;
   ②作为人防工程的地下室。
   公用建筑面积计算公式:
   公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室
   公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和
   分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
   一般高层住宅公用建筑面积分摊系数为0.4左右。
   因此,商品房销售面积公式还可表达为:
   商品房销售面积=套内建筑面积(l十公用建筑面积分摊系数<约为0.4>)

* 商品房销售应具备哪“五证”?

无论是期房、现房,作为销售方的房地产开发经营企业都必须具备下列五证,才能证明它是合法的销售主体,其销售行为合法,购房者与之签订合同合法有效,这样才能保证购房者在付款入住之后拿到房屋的产权证,这五证是:
   (l)市房屋土地管理局的“中华人民共和国国有土地使用证”;
   (2)市城市规划管理局的“中华人民共和国建设用地规划许可证”;
   (3)市城市规划管理局的“中华人民共和国建设工程规划许可证”;
   (4)市城乡建设委员会的“建设工程开工证”;
   (5)市房屋土地管理局的“商品房销售许可证”;
   a.属于期房预售的,应取得“商品房预售许可证”;
   b.属于外销商品房的,应取得“商品房外销许可证”;
   c.属于外销商品房预售的,应取得“商品房外销预售许可证”。

* 法律禁止转让的房地产有哪些?

商品房买卖中,有的商品房由于属于下列情形,实质上是国家法律禁止进行转让的:
   (l)以出让方式取得土地使用权的,未取得土地使用权证书并未按规定完成开发投资总额的25%以上的;
   (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
   (3)依法收回土地使用权的:
   (4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
   (5)权属有争议的;
   (6)未依法登记领取权属证书的;
   (7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

* 购买商品房的基本程序是什么?

商品房购买因商品房性质不同而有所差异,但总的来讲,以下基本步骤是每个购房者都必须经历的:
   (l)签订认购书,并按开发商要求交纳定金或预付款;
   (2)签订商品房买卖契约,按契约约定交付房价款;
   (3)办理商品房抵押贷款的,应与银行签订《个人住房贷款借款合同》;
   (4)买卖双方到北京市房屋土地管理局办理登记备案;
   (5)购房者与开发商办理入住手续;
   (6)购房者按照与开发商协议在入往前或入住后与有关物业管理公司签订有关物业管理公约及其有关附件;
   (7)办理产权过户手续,购房者领取房屋产权证。


* 签订认购书时,购房者应注意哪些问题?

购房者在确立购房意向之后,一般都要与售楼处的销售经理建立联系,在双方初步意向达成一致后,销售经理都会向购房者出示该公司的认购书,并按认购书要求购房者签订并交纳定金或预付款。购房者应认真、仔细地审阅认购书,并向销售经理索取有关房屋的宣传资料及有关文件,在问清楚房屋建筑的进展情况后,有条件的还应实地考察一下。在此基础上,购房者可签订认购书并交纳定金或预付款,定金各开发商定的标准不一,几千到几万的都有,一般与商品房价格成正比。认购书一般包括以下基本条款:
   (l)当事人双方基本情况:
   卖方,即发展商名称、地址、电话,销售代理方名称、地址、电话;有的开发商将销售工作完全委托给一个房地产中介公司进行代理。因此购房者购房时应弄清楚与之签约的销售经理是哪个公司的,如属于中介代理销售,应注意在合同中表明其代理关系;
   买方,即认购方名称、姓名、地址、电话、身份证件种类;代理律师事务所名称、地址,代理律师姓名、电话;
   (2)认购物业名称、房号、地址;
   (3)房价:包括房屋户型、建筑面积、单位价格(币种)、总价额;
   (4)付款方式:一般规定是一次性付款还是分期付款,一般现房可用一次性支付,期房按分期付款方式,办理按揭贷款手续的,还要就有关付款方式作详细约定;
   (5)认购条件:一般包括签订认购书的注意事项;关于定金或预付款数额,购房者应与卖方约定一定期限内,买方不买房时由卖方归还定金或预付款本金,并形成书面协议。有的销售方仅以口头表示同意,一旦发生纠纷难以讨还,所以为避免麻烦,最好都以书面形式约定;签订正式契约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。

* 抵押贷款的具体操作程序是什么?

(l)贷款人申请;
   借款人到贷款银行填报《个人住房借款申请表》并提交下列材料:①借款人的身份证、户口;②购买住房的合同意向书或其他证明文件;③借款人所在单位出具的借款人家庭稳定经济收人证明;④贷款银行要求的其他证明。
   (2)贷款银行审查;
   贷款银行对借款人的贷款申请及其他各项证明材料进行审查,审查合格后出具贷款承诺书,并与借款人签订抵押合同。
   (3)借款人与售房单位签订购房合同;
   借款人凭贷款银行出具的贷款承诺书与售房单位签订购房合同,并请售房单位在房产收押合同上签章。
   (4)借款人办理抵押房屋的保险;
   借款人持购房合同到贷款银行指定的保险机构办理抵押房屋的保险。
   (5)借款人与贷款银行签订个人住房抵押贷款合同;
   借款人持购房合同、抵押合同、收押合同及保险单,与第三方(法人)担保人一起到贷款银行签订《个人住房抵押贷款合同》并在30日内到房地产管理机关办理抵押登记,当事人要求公证的,可到公证机关办理公证。
   (6)贷款银行划款;
   贷款银行将贷款以转帐方式划入购房合同中指定的售房单位在贷款银行的存款帐户。

* 预售商品房约定面积与建成后的实测面积不符的如何处理?

预售商品房约定面积与建成后的实测面积不符的如何处理?
   一般而言,现房销售的商品房面积误差的问题比较少,也比较容易处理。目前,问题较多的是期房建成后的实测面积与合同约定的暂测面积有误差的情况,如果误差较大,将严重影响购房者的合法权益。因此,从公平合理的角度出发,购房者可根据具体情况,在合同申明确约定如下解决办法:
   (l)在一个较小的误差范围内(如正负1%以内),视为实测面积与暂测面积相符,买卖双方不再对有关差价进行结算;
   (2)在一个合理的,买方能接受的范围内(如正负3%以内),买卖双方按合同约定的房屋单价就差价重新结算,多退少补;
   (3)超过以上合理范围的误差(如正负误差超过3%),视为卖方违约,买方有权解除合同,并按合同约定要求卖方退还房价款及其利息并支付相应的违约金。

* 卖方逾期交房的违约责任应如何约定?

卖方逾期交房一般有两种情况:一种是在合同约定的入住期日到来时,卖方未能完工并通知购房者入住;一种是房屋实际并未完工,未达到入住条件,卖方为按合同期日办理入住,也通知购房者入住。
   一般而言,针对第一种情况直接约定逾期交付期间的违约金即可,但为防止出现第二种情况,买卖双方为入住条件发生争议,卖方拖延不解决,买方又未能按时办理入住,导致更多的纠纷,因此,买卖双方应明确约定:
   (1)卖方向买方交付房屋即通知买方入住时,应达到双方约定的基本入住条件,首先,由卖方向买方交付《北京市建设工程质量合格证书》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》;其次,卖方承诺通水、电、气的,应全部开通,提供的房屋装修标准也应按合同约定达标;否则,视为未达到入住条件,入住日期按双方约定的一定期限顺延,该期限内卖方应达到入住条件;否则视为违约、卖方逾期交房;
   (2)卖方行为已构成逾期交房的,每逾期一日按房价款的一定比例(如万分之三)作为违约金,直到卖方实际交付之日止,逾期超过一定期限的(如3—6个月),则买方有权解除合同,卖方除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金,支付逾期期间的违约金。

* 转让预售商品房要办理哪些手续?

转让预售商品房,实质上是在预售商品房买卖契约的有效期内将该契约转让出去。一般来讲,国家对这种期房转让行为本身并不禁止,但利用转让进行倒买倒卖的炒作行为是不允许的。
   内销商品房属于合法情形的,转让一般要通过以下手续进行办理:
   (l)签订转让合同:即原期房买方(转让方)与新买方(受让方)要签订转让合同(该合同也是一式四份)。合同中应包括如下内容:转让的预售契约编号、转让原因、转让金额、转让面积、双方的权利义务等。此外,转让金额应与原预售契约的价格相一致,并且,该转让合同须经房地产开发企业认可、签字盖章;
   (2)转让双方办理预售转让登记手续:办理时,双方应持原预售契约、转让合同、有关证件到房地产交易管理部门(一般为区、县房屋土地管理局)进行,经该部门审核转让合同符合规定的,由经办人填写《预售商品房转让审批表》,报市房屋土地管理局审批;
   (3)经批准后,依法缴纳印花税:转让双方在接到批准通知后,由转让方按预售合同金额的2%交付手续费,然后由上述审批部门在转让合同上加盖“预售登记专用章”,其中两份贴有印花税的正本由转让方、受让方各执一份,副本由开发商、交易管理部门各执一份。转让方所持原预售契约正本移交给受让方,待房屋正式交付入住后,受让方凭此件与开发商办理过户手续,主管机关经办人将转让合同副本、转让审批表等有关材料归入原登记留存的预售契约档案。对不准转让的,有关审批机关应通知转让人。
   另外有一种情况,即商品房进行预售登记后,购房者个人要求将合同主体(买方)名义更换,则根据继承权的亲属关系可在预售契约上更名,办理时应出具经公证的亲属关系证明,不具备上述亲属关系的,应按上述转让程序办理。
   此外,有关外销商品房的转让,可以不订立转让合同,而直接在外销合同后“背书栏”中以背书方式转让,然后再依上述程序办理即可。

* 在哪些情况下,抵押权人可以处分抵押房产?

抵押权人在发生如下情形之一时,可处分抵押房产:
   ①债务履行期满,抵押权人未受清偿的,债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;
   ②抵押人死亡,或被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;
   ③抵押人被依法宣告解散或破产的;
   ④抵押人违反法律规定,擅自处分抵押房地产的;
   ⑤抵押合同约定的其他情况。
   经抵押当事人协商,发生上述情形时,可通过拍卖等方式处分抵押房产,协商不成的,可以向人民法院提起诉讼。

* 入住时对房屋进行验收应注意哪些问题?

一般来讲,验房都有个验收标准,除国家颁发的《建设工程验收合格证》外,购房者还要按合同约定对房屋设施的性能、质量进行验收。比如承诺入住时通水、电、气(煤气)的,是否已有水、电、气,有关设备是否性能良好,能够保证正常使用;房间墙面、地面涂料是否均匀、整齐;门、窗是否严密、端正;厨、卫有关上下水是否已接通等等。规定了相应质材的是否采用了该种建材,如塑钢门窗有没有被一般铝合金门窗代替。房屋由开发商提供装修的,有关装修标准是否符合规定,在此要提醒购房者不要误将样板间标准作为现实标准,除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来,否则验房时不要以为也会得到同样的房子,在此,最好将有关入住、装修标准以明确的概念加以规范,不要将一些很模糊的概念,如高级、外国进口等等写到合同里,最好能确定具体的商标名称、建材型号、市场价位等,发展商因行情涨落不愿规定太细的,也应与其约定装修标准的价位范围再加上合理的人工费作为装修标准。

* 购买期房时应注意哪些问题?

开发商以在建商品房出售,是为了盘活资金。购房者则是可能在开发商提供的现房中找不到自己喜欢的楼层、朝向,又不急于进住,而选择期房。当然,有些开发商促销房打出的大折扣也吸引了一些购房者,但未实际交付的商品房存在种种不确定的因素,会影响购房者预期的权利,因此在购买期房时,以下的工作是必须要做的:
   一、审查开发商的资质情况。一个合法的开发商预售商品房应具有《商品房预售许可证》,这是开发预售商品房必须具备的法律文件之一,此外,开发商还应具有《土地使用证》、《建设工程规划许可证和施工许可证》、《预售商品房登记备案证明》等,受委托销售的还应有委托人出具书面的委托合同。
   二、落实开发商做出的许诺。对开发商制作的美仑美奂的广告要清醒地审查,广告中必须载明预售许可证号,一般都处在广告中十分不明显的位置。对广告中最吸引你之处一定要向开发商核实,最好能去实地勘察。一定要把开发商对你许诺的未来事件写入合同书,若开发商交付时不能兑现承诺,你可以凭此条款要求开发商承担违约责任。
   三、预售合同登记鉴证。购房者应在商品房预售合同签订之日起三日内,向房地产管理部门申请办理预售合同登记,并由房地产管理部门进行鉴证。经此程序,预售合同方始生效。开发商也就不能再玩一女嫁两家的把戏了。
   四、转让。购房者未办理房产过户前想转让预售合同项下的房产时,转让双方到房产管理部门办理过户手续,这样原预售合同中规定的购房者的权利义务就转移到了受让方,开发商自行为受让者办理的更名手续是没有法律效力的,权利受侵害时也得不到法律的保护。

* 开发商违约,置业者怎么办?

依据合同法的一般理论,开发商根本违约,置业者有权解除合同,予以退房并追究开发商的违约责任,主要有以下三种情况:
   1、逾期交房超过一定期限。
   合同中一般都有规定,开发商应于约定的时间交付房屋,逾期超过一定期限,仍未交付的,置业者有权解除合同,予以退房,并要求返还楼价款及利息,双倍返还定金,赔偿损失。 当然置业者也可以不解除合同,只追究开发商的违约责任,对此置业者有选择权。如果开发商逾期交房没有超过合同规定的期限,置业者则不能解除合同,予以退房,只能请求开发商承担逾期交房的违约责任。
   2、房屋质量不符合合同约定的标准,不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标准,置业者有权退房。
   房屋质量不符合合同约定的标准,主要表现是室内装修不符合约定的材质、规格、布局、结构等,若经修复能够符合约定的,置业者不能退房,如不能修复,或者经修复仍不能符合规定, 则置业者有权解除合同,予以退房,并要求返还楼价款及利息,双倍返还定金,并要求开发商赔偿其他损失。
   有的合同中没有约定房屋质量的具体标准,那么,对此事项的认定原则是: 是否符合居住、使用的条件,若该房屋不符合居住、使用的条件,开发商即构成根本违约, 置业者有权退房,并追究开发商的违约责任。
   3、由于开发商的过错,置业者不能依约取得房屋所有权证书。

* 怎样签商品房买卖契约?

许多购房者在房屋交付时才发现眼前的房屋与当初开发商信誓旦旦的承诺相去甚远,或者根本就拿不到房产。但由于商品房买卖契约规定不清或者根本就没有作规定,无从追究开发商的责任。因此,认真签好商品房买卖契约,是保护自己合法利益的第一道屏障。
   签合同时有一个观念是要修正的,那就是格式合同是不可修改的。许多购房者对开发商提供的标准格式合同全部服从,大笔一挥了事。其实格式合同是由房地产交易的主管部门制定的,具有普遍适用性,但并不具有针对性。
   建设部1998年2月发布《关于加强商品房销售管理的通知》中明确指出:商品房销售应当签订书面合同,开发商不得使用强制性的格式合同,购房者有权对合同内容提出变更和修改。据此,购房者完全可以根据自己对商品房的要求及开发商的承诺修改格式合同,修改的内容作为原格式合同的补充协议,与原格式合同具有同等的合同效力。
   签合同时第二个注意的事项是商品房的质量条款。据调查资料显示,商品房质量纠纷中主要质量问题是屋面、厨房、厕所渗漏,结构裂缝,墙皮或面砖脱落,装饰装修粗糙,器具质量低劣等。因此对质量条款的约定应事无巨细,最好是能请这方面的行家提供建议。对于开发商提供样板房做参考的,对样板房的各项质量指标也应以质量条款的形式落实。
   总之,签订质量条款时周到细致是与将来发生质量纠纷时你可能得到的补偿成正比的。
   最后要注意的是在合同签订后三个月内到房地产管理部门登记备案。房地产属于不动产,不动产的转让登记具有绝对效力,可以对抗未登记的房产转让行为。这就是说,即使你签约在先,并已交足房款,但如果开发商再将同一房产转让他人,并已抢先登记,虽然开发商会由此承担退回房款和违约责任,但你预想中的房屋必然落空,为买房所作出的种种努力也将付之东流。

* 买卖私房有哪些法律程序?

城市私有房屋买卖主要指公民个人之间的房屋买卖行为,按我国法律规定,国家机关、团体、部队、企事业单位一般不允许购买私有房屋,如果有特殊情况必须购买时,也要经过县以上人民政府批准,才可购买。
   私有房屋买卖应按以下程序办理:
   (l)订立买卖契约。买卖契约应包括如下主要条款:房产坐落位置、产权状况、成交价格、付款方式、违约责任等等,该契约应以书面形式成立;
   (2)接受房地产交易管理部门的审查。一般先由交易双方向房屋所在地房产交易管理部门办理申请手续后,管理部门要查验有关的证件,审查产权;并到现场作必要调查,同时由估价人员对交易的房屋进行估价;
   (3)立契。房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象,按审批权限申报有关负责人审核批准后,经办人将通知买卖双方办理立契手续、买卖双方在契约上签名盖章;
   (4)缴纳税费。办理完立契手续后,买卖双方向房地产交易管理部门缴纳手续费和契税;
   (5)办理产权转移过户手续。房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后,买方应持房地产交易所发给的房产买卖契约,到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记,换取新的房产证。

* 申请个人住房贷款需要哪些程序?

依据《个人住房贷款管理办法》第7条以及总结银行的习惯作法,个人申请住房贷款一般需要下列程序:
   1. 申请程序。在这个阶段,申请人应当自行或委托律师向贷款银行提出贷款申请,同时提交:
   (1)身份证件(指居民身份证、户口本和其他有效居留证件);
   (2)有关借款人家庭稳定的经济收入的证明;
   (3)符合规定的购买住房的合同意向书、协议或其他批准文件;
   (4)抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明; 有权部门出具的抵押物估价证明,保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明;
   (5)申请住房公积金贷款的,需持住房公积金管理部门出具的证明;
   (6)贷款人要求的其他文件或资料,以向银行说明自己想要贷款的意思并证明自己具有还本付息的能力。
   2. 审查批准阶段。这时候,银行对申请人的材料进行审查,确定具有偿还能力后,决定向申请人发放贷款,并向申请人发送同意贷款批准通知书。
   3. 签约阶段。申请人获得批准通知书后,应当和银行签订正式的贷款合同,如果贷款涉及担保,例如抵押或保证,还应当同时签订担保合同。
   4. 放款阶段。在此过程中,贷款合同正式生效后,银行应当代借款人向住房出售单位支付房款;如果,贷款涉及不动产抵押,则贷款合同于办理完毕不动产抵押登记后方才正式生效,银行才会发放贷款。
   5. 还款阶段。银行放款后,借款人应当按照贷款合同的规定按期偿还本息,否则银行会按照双方在贷款合同和担保合同的规定追究借款人的责任。

* 擅自出售共有房屋,买卖关系是否有效?

所谓共同共有,是指两个人或两个人以上的所有人对于全部共有财产,享有平等所有权的共有关系。这里的“平等所有权”,是指每个共同共有人对共同共有的财产所享有的占有、使用、收益、处分权,没有份额限制。
   最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。”
   由此可见,擅自出售共有房屋,买卖关系并不必然无效,这个特殊情况就是第三人是在善意的前提下即在买卖房屋时,并不知道相对人无权独自出售房屋,同时相对人必须是有偿购买房屋,即对所购房屋支付了合理的对价。只有在具备这两个条件的情况下,法律才会保护第三人也即购房者的权益,承认买卖关系有效。

* 房屋面积有何玄妙?

老王省吃俭用大半生,颇有些积蓄,寻思着买套新居,美美地享受一下后半生。这不,看到某开发商在报纸上面刊登的精美绝伦的楼盘广告,高高兴兴地来买楼了。售楼小姐热情洋溢地介绍:我们的楼盘虽售价比同地区楼盘贵了些,可我们设计合理,建筑面积为xx平方米,使用率高达85%,另外还赠送xx平方米的高度达2m的地下室与一个房顶大露台,老王一琢磨,这不错,白得一地下室带一大露台,值!立刻签约买下这套房子。那么,老王买的房子是否白得一地下室与房顶大露台呢?开发商所宣称的高达85%的使用率是否言过其实呢?

据《商品房销售面积测量与计算计量技术规范》规定,层高在2.20m以下的建筑是不能计入整栋房屋建筑面积的。屋面上的天面、挑台、天面上的花园、泳池也不能计入建筑面积。所以,老王并没有白得地下室与露台。举个很简单的例子,一样东西归自己所有总得有个合法凭证吧!房子的合法凭证是房屋产权证书,如果开发商能够给老王办理地下室与房顶大露台的产权证书,老王也能“白得”地下室与露台,不过,此“白得”非真白得,羊毛出在羊身上,地下室与露台的款项早已包含在老王交付的房价款中间了。再者,层高为2m的地下室与房顶上面的露台依法不能计入建筑面积,自然也无法办理产权证书,所以,用一句话来奉劝购房者:"天下没有免费的午餐",遇到天上掉馅饼时应多想一想。

开发商提到的高达85%的使用率是否值得艳羡呢?我以为"塞翁失马,焉知非福?"国家对于使用率有一个指导,即高层建筑使用率不得低于70%,多层建筑使用率不得低于75%,国家为什么不将使用率规定的高一些呢?使用率过高是以牺牲日常生活的一些不便为代价的,如电梯间、垃圾道等公用分摊面积过小等。所以,使用率并非愈高愈好,应有一个合理限度,超出合理限度只会适得其反。

* 在房地产价格上有什么陷阱?

当在房地产销售中,地点误导,价格误导……形形色色,防不胜防。如开发商在广告的地段示意图中,将本来偏远的地段经绘图夸张,让人感觉以乎就在市中心附近,这叫地图误导;又如“仅剩数套”、“最后一组”、“黄金绝版”等等,其实开发商手上也许还有数百套,这叫“文字游戏”。这其中最诱惑人的当数价格陷阱了。
李先生看到一则售楼广告,称房价looo元起。李先生觉得划得来,可上门一看,二楼比一楼价格高出20%,三楼、四楼层层加码,最后算下来,李先生看中的房屋售价并不便宜。在价格陷阱中,发展商常通过以下方式来误导消费者
一、高频率传媒“轰炸”
一些商品房所谓“起价”反复在广告中出现,“起价”低并不等于房价低啊
二、先劣后优
开发商总以逐步提升来造成房地产价格猛涨的印象,其实他们是将好房屋留下,先将环境、朝向、层次比较劣的房屋以低价推出,而后将各方情况好的房屋大幅升价出售。
三、利息陷阱
如开发商要求客户交纳大部分房款,而房屋要经很长时间才能交付,开发商虽然定的售房基价低,但是加上利息,购房者还是亏了。
四、承诺陷阱
现在开发商的售房广告中常常出现“升值潜力极大”、“绝对升值首选”等宣传语,这种一无时间、二无实体保证的语言只能是“空中楼阁”,不可全信。
五、比较陷阱
开发商在广告中不断强调房屋售价比同地段其他开发商所建的房屋售价低。其实这种比较是一种片面的引导,如从结构、物业管理、小区内部环境等来看,同一地段,钢混结构的房屋肯定比砖混结构的房屋成本要高,当然售价有差别。其实,有时买价格便宜的房屋比买价格贵的房屋还吃亏,道理也在这里。
所以,在考察购房的价格时,要从交付时间、预付金多少、物业管理、地段等级、层次朝向、建筑结构、配套设施、市场销售、小区规模、居住人群等等方面综合打分,总的一句话就是以“不以廉喜,不以贵忧”的客观心态来评价自己所购房的价格的公正性。

* 应如何认识合同中的“附加条件”?

一般的购房合同应有“附加条件”一栏,而有的房地产公司往往将此栏抹掉,以逃避应负的责任。
购房者在签订购房合同时,也往往只在主要条款上下工夫,而对“附加条件”一栏比较忽视,其实,附加条件有时决定着房屋买卖关系是否成立。
李先生将房屋低价出售给自己的亲戚罗先生,转让合同上注明的附加条件是罗某必须照顾李某到寿终。李、罗经公证后办理了过户手续。后李、罗产生矛盾,罗某不再照顾李某,李某起诉到法院,法院判定罗某的房屋强制归还给了李某。
房地产购买合同的“附加条件”栏,其实是法律保护购房者的一个机会。《民法通则》规定,在民事法律行为中指明一定的条件,把条件的成就作为法律行为的效力。民事法律行为中的条件应是一个特定的事实。购房人在合同中设定的附加条件也可以是延援条件;如附加条件未出现,则所签订的民事法律行为不能生效。比如签订购房合同时,附加条件是必须迁户入市;如果开发商不能让购房者迁户入市,则购房者有权解除合同。更直接的解释就是房地产已经交付,当事人约定的财产所有权转移之附加条件成立时,财产所有权才真正转移。
对合同中的附加条件如何操作呢?
一、要遵守国家法规政策,要合情、台理
如果房地产合同中所列附加条件本身就是违法的,台同就不能成立。
二、附加条件可成为调节买卖关系的杠杆
在合同中可对自己不放心的条款和额外要求提出说明,以免今后发生纠纷。如对不能按时交房时的处罚及赔偿要求。对房地产开发商在经营活动中因违法而导致的合同不能成立的,由房地产开发商赔偿损失。再如合同履行中遇货不对板,则开发商也应予以赔偿等等。
三、附加条件可维护消费者权益,为日后纠纷的处理提供依据
所以,签合同时,要重视“附加条件”栏,并可向房地产、法律等专业人士咨询。

* 合同签订以后,还应注意哪些事?

李先生请数名专家、律师,把自己的购房合同签得“天衣无缝”,他很是放心,出国探亲去了。等他回国去看楼时,该开发商已因欠债将项目抵偿给了另一开发商,李先生的“住房梦”又未能实现。
签好购房合同,只是完成了自己权益的一部分,如不随时防范,签订合同仅仅是纸上谈兵。购房者可以从以下几个方面注意
一、资金监控
购房者交付楼款时,应该要求开发商提供售楼款所存银行账号,为将来的监控和防范提供依据。
二、现场监控
购房者即使工作繁忙或外出,也应委托人员定期到现场观察施工进度。
三、合同监控
如开发商不能按进度施工交付,购房者可依据合同中的承诺,要求开发商说明理由和情况,或者直接进行投诉,或撤销合约要求赔偿。
四、政策监控
购房者平时应注意政策、法规方面对房地产的影响,特别是对于自己所购房屋合同权益的影响。
五、法律保护
比如开发商因故将项目转让给其他开发商继续开发时,购房者如同意原合同方案,应审查有无合法转移凭据,并另和继续开发的单位签约。
只有采取有效的监督措施,才能防止开发商卷款潜逃,或因虎头蛇尾、“拆东墙补西墙”、力不从心等而出现危害自己权益的情况。

* 购买房屋应注意哪些陷阱?

当你正对散购买房屋的地段、楼层、朝向、价格等斤斤计较时,你可曾想到只算计了目前的使用效果,而会忽视原则问题,结果买来6t是“q揪心”,甚至花钱买官司、买气受?要知道,有些房屋是千万不能购买的。
李先生看中某一地段的预售商品房,而且时刻关注商品房的建设情况,当他看到房子一天天起来,心中更觉放心,便如期付请了房款。可交房后,当车先生要求开发商办理房地产权利有关证书时却遇到了麻烦,开发商推三阻四。经了解,原来是开发商售房时因无预售商品房许可证明,其预售合同准以取得台法产权证明。顿时李先生又陷入为房子台法“户口。的弃忙之中。
对于有些房地产,条件再优惠也不能理会,因为它们不是“陷阱”,就是”深渊“。归纳起来,主要有以下几条:
一、“身不由己”的房地产
这里主要指被限制权利的房地产,如产权人因担保、欠债等原因而被法院强制查封的房地产。这类房地产肯定是“身不由己“的,法院一般都会给房地产管理部门送达查封文书,但被查封人往往以手中尚未扣押的证件进行欺骗。
还有一种较容易认识的限制房地产,那就是产权人到金融单位或个人处利用房地产进行抵押贷款。按规定,在贷款尚未还清之时,产权人是不得将抵押房地产
任意转让的,因为抵押要受法律承认、保护,就必须由抵押双方到房地产管理单位办理抵押登记,因此产权证上应有”已作抵押”,以及面积、期限等记载。
“身不由己”的房地产还有一种体现在政策方面,随着旧城改造和新城区开发建设的不断发展,一些地区被规划部门定为拆迁地区、开发地区。为保证拆迁地区的稳定,规划部门会给该地区房地产交易管理部门下达拆迁清单,并明令停止办理过户手续,如超期办理则交易过户无效。一些待拆迁户为及时套现,往往隐瞒真实情况,私下成交,这种时候,购房者就成了”冤大头”。针对以上这些惰况,购房者可到以下部门咨询防范:①房地产产权管理部门;②房地产交易管理部门;⑦房地产规划管理部门。
二、“尚未定论”、“无名无姓”或”张冠李戴"的房地产
“尚未定论”主要指的是那些产权有争议的房地产或有遗留问题的房地产,如产权人的继承有争议,继承份额需裁决等。
“无名无姓“主要是指一些没有产权证明的房地产,由于来路不清,今后风险极大。
“张冠李戴”主要是指一些开发商或中介在没有取得政策允许预售的情况下,打着商品房的幌子违法销售,更有甚者,拿出其他项目或其他栋号的商品房预售许可证对付前来查询的购房者,所以购房者一定要查验证件,对号入座。
三、“自作主张“的房地产
这里主要指一些产权人未经共有人或合法承租人同意,擅自出卖房地产,在这种情况下,购房得面临纠纷的风险大,如果你购买的房地产中有共有产权人或已有台法租户,你一定要有他们同意出卖的意见书,这个意见书最好由房地产管理机关或公证部门认定,因为自行设计的表格、签字或口头协议往往不会被管理部门认可一些卖房者为了达到私自售房的目的,隐瞒自己的共有房产情况及承租住户情况,使共有人的合法利益,以及承租人合法使用的权益受到侵害,同时受害的还有不明真相的购房者。
所以,你要购房,不弄清共有几人,租户有几家,那么你购房后,纠纷陷患极大。

* 置业者与开发商签订的房屋销售合同无效,置业者有权退房吗?

合同无效,意味着当事人所期望借合同达到的结果不会得到法律的支持和保护,合同自始无效,即应恢复到签订合同之前的状态(导致合同无效的过错方应赔偿他方的经济损失,双方都有过错的,各自承担相应的责任)。置业者与开发商订立的房屋销售合同被法院或者仲裁机构确认为无效后,置业者则有权退房。
   现实生活中,具体情况有以下几种:
   1、开发商的项目违法,没有履行法律规定的手续,不具备完备的法律文件,因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益,导致合同无效。
   根据国家《土地管理法》、《城市房地产管理法》及相关行政法规、地方法规的有关规定,开发商销售房屋,必须已经履行了法律所规定的有关手续--报请行政主管部门批准、取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地使用证、开工证、商品房销售许可证, 房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书,尤其是开发商必须依法交纳全部土地使用权出让金取得土地使用权证书。否则,由于其违反法律的禁止性规定,侵犯国家及社会公共利益,合同无效。
   2、开发商采取欺骗手段,诱使置业者与其订立房屋销售合同,合同无效。
   开发商故意告知置业者虚假情况,如竣工日期、装修规格及质量标准等,或者故意隐瞒真实情况(很多情况下是其所开发项目的非法性),可以认定为欺诈行为,合同无效。

* 买卖商品房的过程中,购房者何时取得房屋所有权?

房屋所有权或称房屋产权是购房者最关心的。这一权利的取得标志着房屋的所有权转移已告完成,那么在法律上房屋所有权的取得何时发生呢?
   按我国有关法律规定,房屋所有权因买卖转移变更时,应自转移变更之日起,三个月内办理转移变更登记手续,因此,当事人只有办理完成房屋过户登记手续,房屋所有权才发生转移。过户登记的时间即为所有权转移的时间。形式上,购房者取得的房产权证即为其所有权证明。这与不动产权利的转移是要式行为、以登记为成立要件的法律要求是相一致的。所以下列两种情形法律效力不同:
   (l)未办理过户登记的,即使房屋已实际交付甚至入住,房屋所有权仍然未发生转移,仍在转让方手里;因此,购房者在此种情形下应与开发商及时联系,协商办理有关过户手续的事宜,及时取得所有权。遇到拖延或明显违约不办理的,应按合同有关约定要求开发商承担违约责任;
   (2)房屋买卖双方已办理房屋过户登记手续,买方已取得产权证的,即使双方尚未实际交付房屋,买方未实际占用、使用该房屋,房屋的所有权也发生了转移。
 

 

 

 

* 如何办理房屋抵押登记?

房地产抵押合同签订之日起30日内,抵押当事人应到房地产所在地的房屋管理部门办理房地产抵押登记手续,房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
   办理登记时,抵押当事人应提交下列文件:
   (l)主合同及抵押合同;
   (2)抵押当事人的身份证明或法人资格证明;
   (3)抵押登记申请书;
   (4)《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》,共有的房屋还须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;
   (5)以预售的商品房作抵押的,须提交生效的商品房预售合同;
   (6)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;
   (7)可以证明抵押房地产价值的材料;如有效的房地产评估报告;
   (8)登记机关认为必要的其他文件。
   登记机关应对抵押申请进行审核,权属清楚、证明材料齐全的,应在登记受理之日起15日内作出是否准予登记的书面答复,并予以登记发证:
   (l)以依法取得房屋所有权的房地产抵押的,登记机关应在原《房屋所有权证》上作他项权利记载,交由抵押人收执,同时向抵押人颁发《房屋他项权证》;
   (2)以预售商品房或在建工程抵押的,登记机关应在抵押合同上作记载,抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。

* 不得抵押的房地产有哪些?

根据我国法律规定,下列房地产不得设立抵押:
   (l)权属有争议的房地产;
   (2)已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产;
   (3)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;
   (4)列为文物保护的古建筑、有重要纪念意义的建筑物;
   (5)被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产;
   (6)未依法登记领取权属证书的房地产;
   (7)未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产;
   (8)行政机构所有的房地产,政府所有、代管的房地产;
   (9)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律允许抵押的除外。

* 抵押权人是否享有抵押的房地产的收益权?

债务履行期届满,债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的,自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。如抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应清偿法定孳息的义务人,抵押权的效力不及于该孳息。

* 抵押房屋灭失怎么办?

抵押房屋灭失,抵押权就此消灭,但因抵押房屋灭失所得的赔偿金,仍应作为抵押财产,抵押权人对上述赔偿金享有优先受偿的权利。

* 已出租的房地产如何办理抵押?

《城市房地产抵押管理办法》第21条规定,以已出租的房地产抵押的,抵押人应当将租赁情况告知抵押权人,并将抵押情况告知承租人,原租赁合同继续有效。
   抵押人应当与抵押权人订立书面的抵押合同,并在合同签订之日起30日内,由抵押当事人向房地产所在地县级以上房地产管理部门办理房地产抵押登记。办理抵押登记应向登记机关交验下列文件:
   1、抵押当事人的身份证明或法人资格证明;
   2、抵押登记申请书;
   3、书面抵押合同;
   4、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》,共有的房屋还须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;
   5、可以证明抵押人有权设定抵押权的文件及证明材料;
   6、可以证明抵押房地产价值的材料;
   7、登记机关认为必要的其他文件。

* 同一房地产能否设立两个以上抵押权?

最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第115条第1款规定,抵押物如由抵押人自己占有并负责保管,在抵押期间,非经债权人同意,抵押人将同一抵押物转让他人,或者就抵押物价值已设立抵押部分再抵押的,其行为无效。
   《城市房地产抵押管理办法》第9条第3款规定,房地产抵押后,该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出余额部分。
   根据以上规定,抵押人要在同一房地产上设定多个抵押时,须符合下列条件:
   1、债权人即抵押权人的同意。在同一房地产上另设抵押的,应事先征得抵押权人同意,因为另设抵押可能影响抵押权人的优先受偿权,事关抵押权人的切身利益。
   2、抵押人抵押的房地产价值超过原债权。如果房地产价值不足以清偿原债务,抵押人不得再设立抵押,如果房地产价值大于原债务,则抵押人有另设抵押的权利。

* 抵押权人在什么情况下有权提前行使抵押权?

一般来说,抵押权人只有在债务到期而债务人无法偿还债务时,才可以行使抵押权,由拍卖抵押物所得优先受偿。但有些情况下,抵押权人可以提前行使抵押权,以使自己的债权免遭风险损害。
   根据《个人住房贷款管理办法》和《贷款通则》等有关法律规定,在下列情形下,抵押权人有权提前行使抵押权:
   1、抵押人死亡,或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的; 或者抵押人的合法继承人或受遗赠人拒绝履行到期债务的;
   2、抵押人被依法宣告解散或者破产的;
   3、抵押人违反法律的有关规定,擅自处分抵押房地产的。
   以上规定不是很全面,建议公民在签订房地产抵押合同时,应特别约定,在下列情形发生时,抵押权人可以提前行使抵押权:
   1、抵押房屋受到查封、冻结或扣押等影响的;
   2、债务人或抵押人已不能偿还一般债务或其他欠债;
   3、债务人或抵押人财产的全部或任何重要关键部分,遭受或可能遭受没收、征用或强制性收购等。
   这种特别约定,对于保护抵押权人的利益,是非常有用的。

* 夫妻离婚后,房产应如何分配?

夫妻离婚时,房产一般作为共同财产进行分割。分配的原则是男女平等,保护妇女儿童的合法权益,照顾无过错方,有利生产、方便生活等原则。可以分割的房屋按男女各一半进行分割。不属分割的夫妻共有房屋,应根据双方住房情人和照顾抚养子女方或无过错方等原则分给一方所有。分得房屋的一方对另一方应给予相当于该房屋一半价值的补偿,在双方条件等同的情况下,应照顾女方。

* 离婚后一方无房居住的,可否要求暂住原房屋?

婚姻存续期间居住的房屋属于一方所有,另一方以离婚后无房居住为由,要求暂住的,依法律规定是可以的,但一般不超过两年。 无房一方租房居住经济上确有困难的,享有房屋产权的一方可给予一次性经济帮助。

* 共有人(产权人)不在,房屋就不能买卖?

众所周知,购房后,领取房产所有权证时,应该注明所有人及共有人的产权情况。如果房屋是夫妻共有的,我国法律明文规定,只须登记一人姓名就可以了,夫妻之间谁是所有权人,谁是共有权人,其实都一样因为房屋是属于夫妻共有的。 李先生到管理机关办理房屋过户手续,管理机关要求李先生之妻作为共有人前去办理同意转让的手续,李先生嫌麻烦,就说其妻失踪几年了。但管理机关坚持要李先生出具证明。李先生说:“要是我妻子失踪了,房屋就永远卖不成了吗?” 对于这个问题,并非李先生一人有此想法,许多人为图省事都编造理由。我国《民法通则》规定:公民离开自己的住所,下落不明满三年,利害关系人可以向失踪人最后居住地的人民法院申请宣告他为失踪人;公民下落不明满四年的,利害关系人可以向人民法院申请宣告他死亡。公民的权利因自然死亡或宣告死亡而终止。
人民法院受理宣告死亡的案件后,应当发出寻找失踪人的公告,公告期为一年。公告期届满,人民法院根据宣告失踪人死亡的事实是否得到确认,作出终结审理的裁定或宣告死亡的判决。宣告死亡只有人民法院有权进行。
宣告死亡的法律效力与公民自然死亡相同。上述案例中李先生之妻如真的失踪,可以向人民法院提出申请,如法院宣告其妻死亡,而李先生无子女继承问题,李先生就可以单独处理房地产了。所以,李先生说的气话如果是事实,手续将更麻烦。

* 房屋所有人出卖共有房屋,共有人能否优先购买?

共有房屋是指房屋不仅属于一方所有,而是几个人共同对房屋享有所有权,都能对房屋行使占有、使用、收益和处分权。《城市私有房屋管理条例》第10条规定:“房屋所有人出卖共有房屋,须提交共有人同意的证明书,在同等条件下,共有人有优先购买权。”
   依据该条规定,房屋所有人出卖共有房屋,必须征得共有人的同意,而且必须出具共有人同意的书面证明书,共有人对出卖的房屋享有优先购买权,能够优先购买,但必须是与其他购买人在同等条件的情况下才享有该项权利,如果其他购买人提供的条件优于共有人,共有人即丧失了该项优先购买权。

* 房屋继承时如何申请产权转移登记?


房屋继承人在继承程序完毕,取得对房屋遗产的合法继承权后,应到房地产管理机关申请办理房屋所有权转移登记手续,同时提交下列文件:①申请书;②继承人合法有效的身份证件;③原房地产权利证书;④被继承人死亡证明;⑤继承证明文件及公证书。

* 遗嘱未曾提及的房产如何继承?

被继承人以遗嘱安排房产的,只要符合法定条件,应按被继承人的遗嘱分配房产;但被继承人在遗嘱之外还有房产未处理的,则这部分房产按法定继承情况处理,已按遗嘱单独继承了遗嘱中涉及房产的继承人仍有权利参与法定继承的房产分配,除非遗嘱中明确表示该继承人不得再继承遗嘱房产之外的财产。

* 出租人出租房屋时在哪些情况下可以收回房屋?

根据《城市房屋租赁管理办法》第24条及其他有关规定,承租人有下列行为之一的,出租人有权中止合同,收回房屋。
   (1)将承租的房屋擅自转租的。
   (2)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的。
   (3)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的。
   (4)拖欠租金累计6个月以上的。
   (5)公用住宅用户无正当理由闲置房屋达6个月以上的。
   (6)承租人利用承租的房屋进行非法活动的。
   (7)故意损坏承租房屋的。
   (8)法律、法规规定其他可以收回的。
   此外,因为承租人的上述行为造成出租人损失的,出租人可以要求赔偿。

* 出租人在哪些情况下有权提前终止房屋租赁合同?

承租人有下列违约行为时,出租人有权终止合同,收回房屋,造成有关损失的,由承租人负责赔偿:
   (l)将承租的房屋擅自转租的;
   (2)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;
   (3)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;
   (4)拖欠租金累计6个月以上的;
   (5)公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的;
   (6)利用承租房屋进行违法活动的;
   (7)故意损坏承租房屋的;
   (8)法律、法规规定的其他可以收回的情形。

* 承租人不按期交纳房租时应如何处理?

按期交纳房租是承租人的一项主要义务。为防止承租人不按期交纳房租,出租人可与承租人在租赁合同中约定承租人应在一定期限内补齐其所欠租金,超过一定期限后,每延期一日按一定数额收取违约罚金;拖欠租金超过6个月的,出租人有权依照法律规定,终止租赁合同,收回房屋;同时按照上述约定要求承租人支付违约金,造成出租人损失的,还应赔偿有关损失。
   承租人不应以出租人未及时履行修缮义务等为由,拖欠、拒付租金;在出现这类情况时,承租人应与出租人及时协商解决,达成由承租人以租金支付修缮费用,同时承租人免交一定租金的协议。否则,出租人有权依照有关合同约定及法律规定追究承租人的违约责任。

* 原租赁合同未明确约定租赁期限,出租人需要收回房屋的如何处理?

实践中有的租赁合同由于历史原因未约定租赁期限,如果出租人确因住房困难要求收回出租房屋自住的,原则上也应当准许。但出租人应给予承租人另找住房搬家的准备时间。如果承租人有条件搬迁而不腾房,则应限期搬迁。如出租人不需收回全部出租房屋,亦可责成承租人紧缩住房,腾出部分房屋,由出租人收回自住,变更原租赁合同或者另订新的租赁合同。

* 哪几类房屋不能出租?

房屋出租业务已经成为房地产业中一个很重要的方面了,为了避免出租人或是承租人因对出租或承租的法律关系不清楚而陷入困境,下面介绍几类不能出租的房屋:
   1.未经综合验收的新建房屋不能出租。
   有的开发商或房屋所有人急功近利,甚至将未经过综合验收部门验收的房屋出租给承租者,这样做一是违反国家有关规定,二是对承租方的安全造成威胁。
   2.没有产权证的房屋不能出租。
   产权证是房屋的权属证件,没有产权证就无法证明房屋的权属关系,从而就没有租赁的法律基础。产权证是建立租赁关系的第一个要件。
   3.没有房屋租赁证件的房屋不能出租。
   虽然产权证是建立租赁关系的第一个要件,但它不是唯一的要件。要使租赁关系合理合法,出租人要持房产所有权证及其他有关证件到房地产管理部门办理房屋租赁证件, 只有获得了租赁证,出租行为才合法,出租手续才完备。
   4.未经原出租人的书面同意,承租人不能擅自将所租房屋再转租出去。
   如果未获得原出租人的同意,承租人私下将房屋转租出去,会引起法律纠纷,原承租人会因侵权而被原出租方起诉,并被罚款。
   5.属于违章建筑的房屋不能出租。
   有的单位或个人未得到规划部门的批准,私自建起房屋并出租,对于这类房屋,不但规划部门要对其罚款,强令其限期拆除,而且房管部门也会因其无产权证和租赁证而进行处罚。
   6.产权属于共有的房屋但共有人未一致同意出租的情况下不能出租。
   即使是大多数共有人同意也不能出租,因为这样就会对不同意的共有人造成侵权。
   7.已经抵押的房屋在未得到抵押权人的同意之前不能出租。

* 夫妻共同居住的公房,何种情况下,离婚双方均可承租?

下列情形下,离婚双方均可承租:
   ①婚前由一方承租的公房,婚姻关系存续5年以上的;
   ②婚前一方承租的本单位的房屋,离婚时,双方均为本单位职工的;
   ③一方婚前借款投资建房取得的公房承租权,婚后夫妻共同偿还借款的;
   ④婚后一方或双方申请取得公房承租权的;
   ⑤婚前一方承租的公房,婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的;
   ⑥夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的;
   ⑦一方将其承租的本单位的房屋,交回本单位或交给另一方单位后,另一方单位另给调换房屋的;
   ⑧婚前双方均租有公房,婚后合并调换房屋的;
   ⑨其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。

* 离婚时,一方对另一方婚前承租的公房无权承租的,可否暂时居住?

离婚时,一方对另一方婚前承租的公房无权承租而解决住房确有困难的,人民法院可调解或判决其暂时居住,暂住期限不超过两年。暂住期间,暂住方应交纳与房屋租金等额的使用费及其必要的费用。另行租房经济上确有困难的,如承租公房一方有负担能力,应给予一次性经济帮助。

* 对房地产权属登记公告有异议的公民应采取什么措施解决?

房地产权属登记公告是房产管理机关或土地管理机关对申请人申请登记的房屋或土地使用权选行审核以后,确认权属以前,将申请登记的房屋或土地使用权的状况和审核后的有关情况在规定的地点张榜公布的行为。
   公民对房地产权属登记公告有异议的,可以在规定的期限内向登记机关提交有关证据,申请重新复核或复查。经调查复核异议成立的,登记机关应该暂登缓记,并告知双方当事人可以采取自行协商处理,或按规定向有关部门请求处理,或向人民法院起诉等方式解决。公告期满后,登记机关对没有提出异议或实质性意见,或者虽提出异议,但经复查异议不成立或已被排除纠正的,可确认房屋的所有权或土地使用权。

 

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