新房被开发商抵押，谁来为购房者作主

律师提醒：购房者买房时一定要要求开发商出示土地使用权原件文本，了解土地使用权是否被抵押，防止自己的权益无端受损。

案情回顾：

家在大连的李女士最近遇上烦心事。本来年初用尽半生积蓄买了一套新房，各个方面都很满意，而且开发商在订立合同之初就许诺三个月内可以拿到产权证。可是现在早已过了三个月，产权证的事还是没有着落，找到开发商他们只是推脱。李女士只好到房屋交易所去了解情况，这才知道，早在她购买之前，开发商早已把包括她购买的房屋在内的十余套房屋抵押给了某银行。

据开发商解释说，很多的新建房屋在没有售出之前，都是作了抵押的，只是在售出时才解押。这种情形在业内是很正常的。现在，李女士的房产证办不下来，一家人忧心忡忡，无奈之下诉诸法律。

律师分析：

辽宁祥远律师事务所主任侯建文律师指出：本案的焦点：一开发商与银行签订的抵押合同是否有效；二李女士的房屋买卖合同如何认定。

首先将按揭的房屋作抵押的，是三方的法律行为，房屋购买者也应当参与其中，并在购房的同时办理抵押登记手续，由购房者将房屋抵押给银行，而开发商私自抵押给银行则是不正常的现象。另外对于尚未建造的“楼房”，开发商在将国有土地使用权抵押之后，对于地上建造的房屋是否可以进行出售，法律上没有明确禁止。

因此如果开发商在房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记，也就产生了法律效力。抵押合同也就是受法律保护的。

至于李女士的合法权益如何保护，要看开发商抵押行为是在她与开发商签订购房合同之前还是之后。如果是之前，根据法律规定，开发商只有在取得抵押权人（即贷款银行）书面同意的情况下才能将作为抵押物的房屋转让给购房人，否则，其转让行为无效。 在此情况下，李女士与开发商签订的商品房买卖合同无效，李女士有权要求开发商返还已支付的购房款，并赔偿其因此所遭受的利息及其他损失。 如果是之后，则李女士可依据商品房买卖合同的有关约定要求开发商承担因房产抵押所可能造成的她无法按期办理产权证等损失。