物业破门而入，业主无可奈何！

律师指出：在紧急避险的情况下，物业公司有权破门而入，业主不能要求物业承担侵权责任。

案情介绍：

李先生在某小区购买了一套商品房，但一直没有居住。当他想去住时却发现门锁已经被换，经过与小区物业联系后，虽然打开，却发现部分门窗已被损坏。这让他很是恼火。

原来是李先生购买的这套房前些天因为漏水，给楼下两层住房的部分财物造成损失，小区物业公司在没有办法通知到他的情况下，自行开锁，并更换了锁芯。

现在，因漏水而造成财产损失的两户主均提出赔偿要求。而李先生亦状告物业公司侵犯其住宅权，并声称自己长期没有入住，其房屋管道老化破裂，给楼下业主造成的损失不承担赔偿责任。

律师分析：

辽宁祥远律师事务所主任侯建文律师指出：本案的焦点第一楼上业主长期未入住，其房屋管道老化给楼下业主造成的损失是否承担责任；第二在紧急情况下，物业公司可否进入本案楼上业主家进行必需的维修，因此给楼上业主造成的损失物业公司该不该承担。

本案中的漏水问题发生在业主房屋内，虽然不是业主人为造成的，但由于房屋所有权归业主所有，其损失应由业主个人承担。当然根据实际情况，也并不排除物业公司承担责任的可能性，若在本案中，物业公司在接到楼下业主反映的情况后，没有及时采取措施，致使楼下业主的损失扩大，则物业公司因存在过错，可能也会就扩大的损失承担责任。因此，一般情况下，楼下业主的损失应由楼上业主承担。

在本案中，物业公司的行为属于很典型紧急避险。该行为符合下列条件时，可以成为侵权责任的抗辩事由：

（１）危险必须是现实存在的；

（２）避险行为必须是在不得已的情况下为之；　

（３）避险行为不得超过必要的限度，即以避险措施造成的损害小于因此而避免的损失。

因此，在符合上述条件时，物业公司可以未经楼上业主许可，进入楼上业主家中进行检查并排除故障。

律师提醒：

物业公司在进行紧急避险时，应注意采取给楼上业主带来最小财产损害的方式。此外，在进入楼上业主家中时，最好能有居民委员会、派出所、业主委员会或至少有其他与此事无牵连的业主作为第三者在场，起到一定的见证作用。

《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第１５６条规定因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起的、行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。

因此楼下业主作为受益人，应对楼上业主遭受的遭受的门窗损失承担责任。同时，若楼上业主也因此而避免了水管破裂而使自家财产遭受更多的损失，那么楼上业主也应承担部分责任。

此外，为了避免在采取紧急措施后，在责任确定上与业主之间产生纠纷，物业公司与业主最好在物业管理服务合同中，对在小区管理中可能出现的采取紧急避险行为的情形，如紧急排除故障，避免因起火、管道漏水造成的损失等情形进行明确的约定。