购房者与房地产公司签贷款抵押合同

有效，无效？

律师指出：其中贷款部分有效，抵押部分无效。

案情介绍：

李某与某银行签订个人住房按揭贷款合同，约定：李某购买某公司一套商品房。李某向某银行借款３６万元，还款方式为每月偿还５０００元，期限为６年。李某以该商品房作为抵押，到期无法偿还借款，某银行将行使抵押权。

合同还约定由某公司对李某借款承担担保责任。之后，李某与某公司签订了担保合同，合同约定：本合同规定的担保为持续性担保，李某的贷款本金、利息和其他款项未还清之前，某公司的担保责任持续有效。

２００８年６月，某公司的商品房工程开始动工。２００９年５月，李某因无能为力偿还房屋贷款，故请求某公司承担保证责任。某公司以担保合同无效为由，拒绝承担担保责任。某银行遂起诉至人民法院，请求法院判令李某按照合同约定偿还贷款，同时某公司承担保证责任。

律师分析:

辽宁祥远律师事务所侯建文律师指出：本案的焦点是关于两个合同的效力问题，一是李某与某银行签订的贷款抵押合同；二是李某与公司签订的担保合同。

担保法第４１条规定当事人以可以抵押的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同登记之日起生效。本案中，李某和某银行签订贷款抵押合同时，不仅没有到房管部门办理房屋抵押登记，而且房屋还没有动工，违反了法律关于以房屋作为抵押物必须经过登记的强制性规定。但是这并不意味着整个合同无效，其中的贷款条款依然有效。合同签订后，某银行即履行了自己的合同义务将３６万元作为房款支付给李某，李某也部分地履行了自己的合同。对于未能履行的合同义务，李某应当按照合同约定，承担违约责任。

担保合同的主合同关系是李某与某公司的商品房买卖合同关系，该买卖合同是效的。既然房屋买卖合同有效，就不能以主合同无效而主张担保合同无效。担保合同是按揭贷款购房的必备程序。在购房人与银行签订贷款合同时，房地产开发商必须在贷款合同上同意为购房人提供保证担保，这是房地产开发商承担的义务。某公司在李某按揭贷款买房时签订的担保合同，出自双方的真实自愿，而且符合合法律规定，是合法有效的。

本案还涉及该担保合同没有明确约定保证期间，担保法解释第３２条规定保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期间届满之日起六个月。保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。

第３３条规定主合同对主债务履行期限没有约定或者约定不明的，保证期间自债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日计算。本案即属于上述法律规定的情况，因此某公司的保证责任不能因此而解除。