商品房买卖合同指南

     购买商品房是老百姓生活中的大事，有时用去家庭多年的积蓄，即使是投资购房，也有投资风险，房地产市场正处在规范之中。律师建议购房者选择规模大信誉好的开发商，必要时由专业律师提供开发商资信调查、合同审查等法律服务，做好事前预防，避免受到损失。

    一、了解开发商的主体资格

  开发商主体资格直接关系到购房者的合法权益，应查验五证：

1、土地使用权证。应以出让方式取得，划拨土地和集体土地均不得进行房地产开发。居民用地为70年；工业用地为50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；商业、旅游、娱乐用地为40年；综合或者其他用地为50年。查验土地使用权有无查封、抵押的情况，如有抵押情形，根椐《物权法》一百八十二条，土地使用权抵押，土地上房产应一并抵押，出现此种情形，可能导致购房合同无效。

2、建设用地规划许可证。该证件是办理土地许可证的前提，开发用地的实际用途、性质、界限、容积率等应与开发商提供的建设用地许可证载明的内容相符。

3、建设工程规划许可证。开发商如果没有取得该证件，按照《城市规划法》，其开发项目是违法的，将来无法取得房产证。城市规划部门有权责令开发商停止建设，还可以限期拆除或者将违法建筑没收。

4、建设工程施工许可证。该证件是办理房屋产权证的必备要件，没有该证，购房者根本无法取得产权证。

5、商品房预售许可证或者销售许可证。该证件是开发商对外销售商品房合法证明文件，没有取得该证件，开发商不得对外销售商品房。(1)注意该证件载明的开发商与商品房买卖合同的出卖人是否为同一个单位；(2)注意该证件是否包含所要购买的楼盘；(3)查验该证件是否存在转借、冒用他人许可证的情形。购房者可以登录大连市国土资源和房屋局网站www.gtfwj.dl.cn进行查验商品房预售许可证，并且可以电话查询82185638（市区四区），其它区（市）县向当地房屋局或规划局电话查询。

二、政府行为能否作为不可抗力，免除开发商逾期交房、逾期办证的违约责任

合同法第一百一十七规定：因不可抗力不能履行合同的，根椐不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行发生不可抗力的，不能免除责任。不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。一般表现为影响合同履行的灾难性事件，既包括自然力量，如地震、水灾、旱灾、暴风雪等；又包括社会异常行为，如战争、暴乱、军事封锁等。

审判实践中，关于政府行为是否纳入不可抗力争议很大，我们认为应区分以下三种不同情况：

 1、当政府行为是基于社会公共利益作出的，应认定为不可抗力，如建设过程中发现文物遗址，高考、中考期间不允许施工，迎接重大社会活动导致停工等。

 2、当政府行为针对特定领域、特定人作出的，应考虑为情事变更因素，应依公平原则，允许开发商进行合同变更或者解除合同。如政府规划调整、市政配套设施不到位（水电煤燃暧等），这是现阶段开发商面临的主要问题之一，这些因素开发商不可控，虽然水电煤燃暧已经大部分由相应企业完成，但首先市政基础设施需由相关政府管理部门审批，而大部分企业是龚断企业且为国有独资公司，保留了较浓厚的行政色彩，且与政府管理部门存在一定联系，很多时候不受市场规则与合同约定的控制，我们认为如果上述因素不考虑为情事变更因素，对开发商也同样显失公平，尽管1999年《合同法》没有规定情事变更原则，在立法缺失的情况下，可以依公平原则弥补法律漏洞。我国的《民法通则》《合同法》均规定了公平这一基本法律原则，法院可以依法对当事人的情事变更的诉讼请求予以支持。

  3、当政府行为是基于第三人的过错做出的，则不能认定为不可抗力，不能免除违约方的责任。如违反规划超建、改变容积率等。

                        三、房屋面积条款

建设部标准合同（开发商提供）第五条关于产权登记面积与合同约定面积差异有两种处理方式：一是双方自行约定，有的约定为“按房屋产权证面积进行据实结算，多退少补”，一般情况下期房的暂测面积与实测面积误差率不大时不会出现纠纷，但当误差率较大时，购房者就要补交较多的房屋差价款。二是按《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项，此种约定更有利于平衡各方利益。即面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由了出卖人承担，产权归买受人

    四、商品房交钥匙应注意的问题

    商品房具备建设部标准合同第八条及第十四条规定的交付使用条件，开发商应书面通知购房者办理交付手续。购房者应根据法律、法规规定及合同约定对住宅设备、设施的正常运行及房屋各主要方面逐项进行验收，同时，开发商应向购房者出示并提供该合同第八条规定的证明文件和《建筑工程竣工验收登记备案表》、房地产管理测绘部门实测房屋面积数据、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件。

     五、住宅质量保证书应包括哪些内容

     《住宅质量保证书》是购房者要求开发商承担保修责任的有效凭证，交付使用的房屋如果存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其它损失由出卖人承担。

   《住宅质量保证书》应包括以下内容，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为2年。

    其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。以上内容应写入《商品房质量保证书》中，其约定的保修期限不得短于以上最低期限。

      六、主管部门没验收的房子能交钥匙吗          

     对此问题司法理论界、实务界认识不一，各地法院对于此类问题判决不统一。建设部门、工商部门联合制定的《商品房买卖合同》示范文本第八条交付期限中，双方可以约定“商品房经验收合格”即可交付使用（即建设、设计、施工、监理单位进行验收），有些法律研究者认为该条款违反了《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可使用；未经验收或者验收不合格，不得交付”、“房地产项目峻工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出峻工验收申请。房地产开发主管部门应当在收到峻工验收申请之日起30日内对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”

     我们认为商品房验收标准问题，建设管理、工商管理部门主要从行业管理角度出发，其示范合同具有一定的合理性，也符合现阶段国情，因为综合验收由于各种原因有时久拖不决，如此一来，有可能错过了最佳销售时机。但是，如果开发商所交付的房屋违反《建筑法》、《消防法》《房地产管理法》的禁止性规定的情况下，即使建设、设计、施工、监理单位验收合格，也应认为其验收无效，其交付行为无效。

                        七、小产权房、军产房的法律性质。

   小产权房即建设在集体所有土地上的房屋，其虽然大量存在，却因违反法律规定，不受法律保护。由于房价居高不下，有些购房者迫不得已购买小产权房，小产权房已经存在多年，政府有关部门一直未采取有力制止措施，只是在2007年国土资源部、建设部有过通知。律师认为购买小产权房应慎重。

    军产房没有所有权，只有永久使用权，军产房未经解放军总后勤部审批是非法的，其权益不受法律保护。现在军产房大量存在，交易活跃，购买前必须查验该项目是否经过总后勤部审批，否则可能面临房去财空的风险。