购买未竣工期房，合同签订需谨慎

实例

2008年8月，周某看上了一个正在修建的小区的房子，他觉得如果能在这里买一套房子，可以解决孩子上名牌小学的问题，还能让自己距老婆工作单位近些。但是，问了开发商，得知所有房屋已经“名花有主”。不得已，周某就在小区的门口张贴一购房启示，希望购买了此处房屋的人来看房时也能够看到自己的启示。果然，过了两周，王某按照启示上的内容给他打电话，说自己有那个小区的房屋要出售。随后周某便与王某约见，谈妥价钱，签订了房屋买卖合同。双方约定，房屋面积88平方米，价格为77万元。周某在签订合同时向王某支付定金3万元，并于2008年10月31日前合同更名时支付20万，其他余款更名后用贷款支付。后来，王某觉得自己卖便宜了，就拖着不办理更名手续，并要求把房屋总价格提高10万元，周某不同意，便以王某违约为由起诉至人民法院，要求判决被告退回定金3万元，并赔偿房价上涨的损失3万元。针对本案法院的最后判决是:合同违反国家的强制性政策，应属无效。王某收取的定金和占其有期间的利息要返还周某。

律师点评：

辽宁祥远律师事务所主任侯建文律师介绍，本案实际上就是一个关于期房买卖或者叫做“楼花”转让的案件。一般是指商品房竣工交付使用前的商品房买卖，是现今房地产市场上经常遇见的行为。关于未竣工的期房转让（“楼花”转让）合同是否生效，是有争议的。从法律法规来看，规定也是有矛盾的。《房地产管理法》第37条规定，未依法登记取得权属证书的房地产不能转让。但该条限定的是已经竣工交付适用的不动产，并未涉及“楼花”。但是，从常理分析，已经交付的但是没有取得房产证书的都不能转让，那么还没有竣工的正在建设中的空中楼阁更没有理由允许转让了。可是法律没有这么规定，我们还不能这么认定。

《房地产管理法》第45条规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让的问题，由国务院另行规定。2005年5月9日《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第7条规定：“国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”国务院这个有关“期房禁转”的决定，将直接导致期房转让合同归于无效的法律后果。

律师提醒：

    侯建文律师提醒：在司法实践中，“期房转让”分为两种情况：一是事实上的期房（未竣工交付的房屋），是禁止交易的，是不能转让的；二是事实上的现房（已经竣工交付尚未办理房产证的房屋），在法律上仍然属于期房，此类房屋转让而签订的房屋转让合同一般认定合同有效。目前，这类案件一般会和本案的判决是一样的。所以，在遇到此类房屋的时候，一定要做好正确的选择。