二手房购买时的房屋户口问题

房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面，是人们购买二手房经常要考虑的问题，但是却常常忽略一个同样重要的问题，以下选取两个案例说明这个问题。

案例一：家住甘井子的胡先生最近购买了一套二手房，后来发现，该房屋的原来夫妻俩的户口居然还留在这套房子里，胡先生之所以在这里选购二手房，就是看准了有升值的空间，将来一旦拆迁，有可能在补偿金上得到实惠，而如今的情况却让他非常担心，那对夫妇户口不迁出，将来一旦房屋拆迁，将来拆迁费是不是得和人均分呀。

案例二：张女士的孩子明年就要上学了，由于自己户口所在地没有好学校，便动了换户口的想法。几经考察，张女士终于在好学区买了一套二手房，她觉得问题终于解决了，然而，当他拿着户口本和房产证到当地派出所办理户口转移的时候，被告知原来房主户口没有迁出，不能为他们办理新的户口迁入，必须由原户主迁出后才能办理入户，而原户主恰好又出国了，无法办理户口迁出手续。

辽宁祥远律师事务所侯建文律师点评：二手房交易的一般流程是，买卖双方经谈判同意成交之后，签订合同，买房付款，办理过户，而过户口并不在这一过程之内。落户时在这之后进行，因为买方和落户不在一个系统之内，属于两个部门不同的职权范围，所以拿到房产证并不代表户口自然迁过来了。很多户口纠纷也就自然产生了。而户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受案范围，也就是说，单纯的以“迁移户口”起诉的话，法院不会受理。虽然派出所没有权利强制要求原户主将户口迁出，但购房者也不是就无计可施。可以在签订二手房买卖合同时，在附加条款中约定高额的违约金，或者将户口迁移作为买卖合同成立的条件，这样就可以敦促房屋出售者尽快迁出户口。

具体到上述两个案例，对于第一个案例，因为户口问题并不和房屋的产权发生关系，所以说在胡先生的房屋发生拆迁时，户口问题不会影响他获得拆迁补偿的权利，实际作为投资的胡先生，户口问题对他没有任何影响。对于第二个案例，张女士就非常被动，本来买房子是来解决子女入学的问题，却因为户口的问题，这个目的无法实现，应该说张女士因为自己的失误造成对孩子入学的影响，而短时间内又无法彻底解决，吃了哑巴亏。