房屋买卖中的表见代理

2008年的8月7日，赖先生将父亲的一套住房出售给窦女士，并代表父亲与窦女士签订了协议。同时，赖先生还保证房产出售时无家庭纠纷。当日窦女士给赖先生4000元定金，后来赖先生告知窦女士，父亲不同意出售该房屋。当月，窦女士起诉至一审法院，称赖先生的行为给自己造成了损失，要求赖先生承担违约责任，双倍返还定金8000元，并赔偿因此支出的咨询费、误工损失、精神损失费、交通费共计3000元。而赖先生称，自己出售房屋没有经得父亲的同意，时候父亲又没有追认，所以是无效合同，一审判决窦女士败诉。一审判决后，窦女士不服，找辽宁祥远律师事务所的主任侯建文律师提出上诉，代理人认为：双方签订购房协议时，赖先生出示了房屋产权证、父母户口本身份证以及本人身份证，证明赖先生有卖房子的权利，赖先生的代理应该是有效的。二审审理的过程中，赖先生承认出示过相关证件，但坚持没有经过父母的同意，不同意窦女士要求赔偿的要求。二审法院认为，赖先生与窦女士在签订购房协议时，出示了相关证件，且双方在合同中写明赖先生系其父亲的全权代理人，赖先生的行为使窦女士有理由相信其有代理权。因此，赖先生的代理行为有效，其与窦女士之间签订的购房协议亦有效，赖先生以其父亲不同意卖房为由拒绝履行协议，构成违约，法院判决赖先生双倍返还定金。

    侯律师认为：本案涉及一个法律术语“表见代理”，我国合同法49条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，本案中赖先生的行为正好符合这一规定，所以应该认定为合同是有效的。事发实践中，有些人在签订房屋买卖合同后，经常以其中某一权利人没有同意为由拒绝继续履行合同，由此照成对方的损失，也破坏了交易安全。表见代理制度，就是为了保护交易安全，保护善意第三人，在代理人有一定的行为，而这些行为足以使他人认为他有代理权的时候，代理就有效，被代理人就要承受代理的后果。因此，本案至少提醒读者，被代理人可能接受代理后果，也有可能拒绝接受代理后果，所以遇到这种情况应该谨慎对待，省的会有不必要的麻烦。