大连经济技术开发区农村住宅房屋拆迁管理办法
大连开发区管理员会文件
 
大开管发〔2004〕16号
关于印发大连经济技术开发区农村住宅
房屋拆迁管理办法的通知
 
管委会各部门，街道办事处、镇人民政府，直属公司：
《大连经济技术开发区农村住宅房屋拆迁管理办法》业经管委会主任办公会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
 
 
二○○四年九月一日
 
 连经济技术开发区农村住宅房屋
拆迁管理办法
 
 
 
第一章  总 则
第一条  为了加强大连经济技术开发区（以下简称开发区）农村住宅房屋的拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障拆迁工作顺利进行，依据《中华人民共和国土地管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《大连市城市房屋拆迁管理办法》，结合开发区实际情况，制定本办法。
第二条  本办法适用于在开发区农村土地上实施住宅房屋拆迁，对被拆人进行补偿、安置。
第三条  拆迁人应当依照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
本办法所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。凡由管委会支付拆迁补偿费的农村住宅房屋，由所在镇、街道动迁办或开发区动迁所担任拆迁人。
本办法所称被拆迁人，是指被拆迁的农村住宅房屋的所有人。
第四条  开发区社会事业管理局对全区房屋拆迁工作实施监督管理。
各有关部门应当依照各自职责，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。
第五条  农村住宅房屋拆迁必须符合开发区发展规划的要求，有利于提高居民的物质文化生活水平，有利于开发区的社会经济发展。
 第二章    拆迁管理
第六条  房屋拆迁管理部门根据管委会批准的规划建设项目用地和有关规定确定拆迁范围和时限并发布拆迁公告，拆迁公告要载明拆迁范围与期限、补偿政策与安置形式等内容。拆迁公告发布后，不得进行下列活动：
（一）新建、改建、扩建住宅房屋和改变房屋用途；
（二）换房、房屋交易、更名及户口迁移、分户等事项；
（三）宅基地内盖附房。
房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过1年。
第七条  拆迁人须严格遵守房屋拆迁有关规定，在房屋拆迁公告发布后做好下列各项工作：
（一）向被拆迁人发送房屋拆迁通知书；
（二）向被拆迁人宣传解释有关政策规定及补偿安置选择方式；
（三）核实被拆除房屋所有权证、宅基地使用证及户口情况；
（四）实际丈量宅基地内正、附房及附属设施，并对正、附房评定等级。
第八条  拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定，就安置补偿方式、补偿金额、支付和差价结算方式、搬迁期限、搬迁过渡方式和期限、违约责任等事项，订立拆迁补偿安置协议。
第九条  拆迁人与被拆人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。裁决要按照建设部《城市房屋拆迁行政裁决规程》进行。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
第十条  有下列情形之一的，由拆迁人申请，经房屋拆迁管理部门报请管委会批准后提请公安部门或城市综合执法局强制拆迁，或由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
（一）被拆迁人回避拆迁的；
（二）被拆迁人不接受本办法规定的补偿标准，拒不签订补偿安置协议又不申请裁决的；
（三）被拆迁人在协议或裁决规定的搬迁期限内未搬迁的。
房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁之前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置办法及标准等内容，进行听证。
拆迁人应当就拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
第十一条  被拆迁人搬迁时，须保持原房屋完整，不得损坏房屋各种设施，违者须承担经济赔偿责任。
第十二条  承担拆迁任务的单位，必须具备拆迁等级资质，须经房屋拆迁管理部门审查，取得拆迁资格，领取房屋拆迁资格证书。否则不得承担房屋拆迁任务。
房屋拆除施工作业管理，按开发区房屋拆除施工作业管理和建筑施工有关规定执行。
第十三条  房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督和管理。财政、审计部门应当对拆迁补偿安置资金使用情况进行检查和审计。
第十四条  房屋拆迁管理部门和房屋拆迁人应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理，并向社会提供服务。
 第三章    拆迁补偿与安置
第十五条  坐地户是指马桥子街道辖区内1984年6月1日以前的在册人口，海青岛街道辖区内1988年11月26日以前的在册人口，大孤山街道辖区内1991年8月6日以前的在册人口，湾里街道、董家沟街道辖区内1993年3月2日以前的在册人口，得胜镇、大李家镇辖区内2002年12月31日以前的在册人口，新港工作处辖区内2003年5月31日以前的在册人口。在规定日期之后迁入上述区域的均为外迁户。
拆迁补偿坐地户和外迁户的房屋须持有开发区土地、房产部门核发的宅基地证和产权证（下称两证），大孤山村、红星村和得胜、大李家镇、新港工作处的坐地户持有金州区发给的两证须经开发区土地、房产部门认证。两证名和户口名要一致。
第十六条  原为坐地户，因读书、参军（参军后提干或转为志愿兵的除外）、服刑将户口迁出后又直接迁回原户口所在地的，动迁时享受坐地户待遇；户口隶属于原石棉矿，在拆迁区域有产权房的享受坐地户待遇。
符合下列情形的，列为拆迁补偿人口：
（一）户口迁入部队的现役军人（参军后已提干或转为志愿兵的除外）；
（二）户口迁入学校所在地的在读学生；
（三）已领取结婚证而户口不在拆迁区域内的配偶；
（四）正在服刑或劳动教养人员。
第十七条  夫妻双方都是开发区常住人口而分立户的，双方只能随被拆迁人一次性给予补偿安置，另一方列为补偿人口。列为补偿人口的一方有产权证房子的（不含父母或子女转房）动迁时一并丈量，按一户计算。
第十八条  已领取独生子女父母光荣证并且该独生子女尚未结婚的，在计算补偿人口时，除独生子女外，按增加一人份计算。补偿后又发生计划外生育的，对已增加的一人份补偿额，按照当年补偿标准中的商品房价格补交购房款或退回货币补偿款。
第十九条  被拆迁房屋的用途和建筑面积以两证或者建房批准文件的记录为准。
被拆迁房屋分为正房和附房，正房是指宅基地内持有两证的房屋，附房是指宅基地内建的耳房、厢房、门头房等小房。
被拆迁人附房持有金州区核发房证的，按一等标准补偿。
拆迁人对被拆迁人正房进行实际丈量面积与产权证面积不相符时，低于产权证面积的以实际丈量为准并经被拆迁人认定；多于产权证面积3平方米（含3平方米）以内按实际丈量面积给予补偿；超出3平方米以上部分，按宅基地内附房等级标准补偿，超出宅基地内的正、附房不予补偿。
第二十条  凡未经规划、土地部门批准的违章建筑，拆迁时不予补偿。
第二十一条  拆迁补偿安置按户进行，补偿方式分为房屋产权置换和货币补偿两种，除另有规定外，被拆迁人有权选择拆迁补偿方式。产权置换的房屋位置由规划和房屋拆迁管理部门确定。
对空挂户口的无房户不予安置。
第二十二条  货币补偿规定
（一）以被拆迁房屋市场评估单价给予补偿；2004年被拆迁房屋市场评估单价（按建筑面积，下同）不足1800元／平方米的，由拆迁人按1800元／平方米予以补偿。从2005年起，开发区农村住宅房屋拆迁货币补偿单价标准由管委会根据房地产市场和房屋建设成本情况不定期公布。
（二）同一宅基地内有几代直系亲属、两个户口本以上、一本房证的，不允许分户计算面积，按实有人口计算。正房面积不足人均建筑面积22平方米的，按照人均22平方米予以补偿，增加面积的货币补偿按当年货币补偿单价标准的60%计算；正房面积在人均建筑面积22平方米以上、30平方米以下的，按照实有面积予以补偿；正房面积超过人均建筑面积30平方米的，超过部分和宅基地内附房及其它设施由拆迁人按照《大连开发区农村宅基地内正房收购、附房及附属设施拆迁补偿标准》予以补偿。
（三）外迁户按照正房面积及本条（一）标准予以补偿，人均建筑面积超过22平方米的，超过部分和宅基地内附房及其它设施由拆迁人按照《大连开发区农村宅基地内正房收购、附房及附属设施拆迁补偿标准》予以补偿。
（四）被拆迁人按合同规定日期腾出房屋并经拆迁人验收后，拆迁人在两个月内向被拆迁人支付货币补偿款全额并支付两个月的安置补助费，每个月400元。每逾期一个月，支付逾期补助费400元。
第二十三条  房屋产权置换安置规定
（一）根据被拆迁人原有正房的间数及同一宅基地内人口、辈份情况进行安置。其安置原则如下：
1、凡一口人有正房的安置楼房为一居室( 45平方米以下）；
2、凡原有正房一间至二间半、二至三口人的安置楼房为一居室半（52至57平方米）；
3、凡原有正房二间至二间半、四口人的或凡原有正房三间（含三间）以上、三口人的安置楼房为二居室（62至66平方米）；
4、凡原有正房三间（含三间）以上、四口人（含四口人）以上或凡原有正房二间半（含二间半）以上、五口人（含五口人）以上的安置楼房为三居室（76至80平方米)；
5、对没有正房的无房户比照上述人口条件的最低标准安置。
无房户是指从有产权证的父母户口分出的已婚子女或从已婚子女中分出的父母户。
（二）按上述安置标准，坐地户的正房面积兑顶应安置楼房面积，正房面积人均不足18平方米的，可以用宅基地内经拆迁人评定的一等附房拆半顶足18平方米。正房和附房兑顶楼房面积不足部分散剂，每平方米按700元结算楼价，正房兑顶楼房剩余面积，每平方米一等补偿500元，二等补偿 400元。拆迁人提供的楼房超出应安置标准的上线部分，每平方米按1500元结算楼价。
 
（三）应安置一居室、一居室半、二居室的允许增加一室；原有正房三间（含三间）以上、四口人（含四口人）以上的（不含领取独生子女父母光荣证户）或原有正房二间半  （含二间半）以上、五口人（含五口人）以上的允许置换两个一居室半楼房。增加居室面积有正房的允许兑顶，无正房兑顶的按每平方米1500元结算楼价。
（四）同一村屯内持有正房房证的被拆迁人在留足一间房的前提下可以转房给父母或已婚子女，转房以半间为起点，同辈份人之间不准转房。
（五）外迁户不准分户安置。应安置楼房面积无正房兑顶或增加楼房面积的按每平方米1800元结算楼价。
（六）对拆迁公告公布之日至回迁安置之前被拆迁人离婚的，根据人民法院判决或协议离婚约定的房屋分配情况，按本条（一）款的规定标准确定离婚双方应安置居室时，原房兑顶应安置楼房面积不足部分或一方无房兑顶的，按每平方米1000元结算楼价，增室面积按每平方米1800元结算楼价。附房不准兑顶。
（七）直接安置上楼定居或周转过度到期回迁定居时被拆迁人家中有25周岁以上且符合农建房政策规定的大龄青年，可按一居室半安置，无房兑顶楼房45平方米以内按每平方米700元结算楼价，剩余面积按每平方米1500元结算楼价。
（八）房屋置换为小高层的，不找楼层差价，电梯口面积扣除不分摊给被拆迁人，每种室型无偿补给5平方米。
（九）被拆迁人需过度安置的，由拆迁人无偿安排周转房暂住的，水电费自付；被拆迁人自行解决住房的，给予被拆迁人住房补助（不含分户），应安置1居室的每户每月补助 300元，一居室半和二居室的每户每月补助400元，三居室的每户每月补助500元。
过度期自拆迁合同签订之日起，安置房屋为多层建筑的，过度期不得超过2年；安置房屋为小高层建筑的，过度期不得超过2年半，逾期每户每月加发补助费300元。
（十）房屋产权置换为六层楼的，抽签为一楼的返给差价5%；二至四楼的各返出差价5%；六层的返给差价10%。
楼层差价计费标准：置换房屋的实际面积×700元/平方米×楼层差比例。
第二十四条  被拆迁人房屋拆迁后，由拆迁人发给搬家补助费500元，选择房屋产权置换周转过度安置的加发一次。
第二十五条  选择产权置换的，拆迁人与被拆迁人履行协议，办理完款项结算后，被拆迁人持拆迁人出具的有关证明到开发区土地、房产管理部门办理土地使用权证和房屋产权证，并按规定交纳相关费用。被拆迁人不履行协议、不按规定的时间办理结算手续又未向拆迁人提出申请并获得批准的，逾期三个月后，拆迁人可向房屋拆迁管理部门提出申请，经房屋拆迁管理部门同意后收回被拆迁人抽签取得的产权置换房屋，被拆迁人宅基地内正、附房及其它设施按市场评估价征购，拆迁人对被拆迁人不再予以安置。
第二十六条  对有营业执照利用宅基地内正、附房进行经营的被拆迁人，由拆迁人视具体情况给予适当额度的商品物资损耗费及搬迁补助费。
第二十七条  被拆迁人只能享受一次动迁待遇。如果被拆迁人在动迁区域外有产权房，原则上一并丈量动迁。不能一次性动迁的，动迁区域外的产权房在以后动迁时按征购价由拆迁人收购。
第二十八条  被拆迁人获得拆迁补偿后不得在开发区未动迁农村地区购买或重建房屋，私下买卖房屋的，开发区土地、房产部门不予确认，以后动迁时不再享受动迁待遇。
第四章    奖惩
第二十九条  应急项目动迁时，房屋拆迁管理部门根据实际情况公告被拆迁人提前搬迁的，对提前签约和搬迁的，每户奖励2000元。
第三十条  拆迁人与被拆迁人弄虚作假，骗取拆迁补偿、补助资金或产权调换结算差价及房屋的，除由房屋拆迁管理部门追回非法所得外，相关部门将依法严肃处理；情节严重的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十一条  辱骂、殴打拆迁人员，阻碍房屋拆迁管理人员执行公务的，由公安机关按治安管理处罚条例予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
 第五章    附则
第三十二条   本办法由开发区房屋拆迁管理部门负责解释。
第三十三条   本办法自2004年9月1日起施行。施行过程中，国家、省、市另有规定时，以国家，省、市规定为准并对本办法适时调整。大开管发［1990］4号关于印发《大连经济技术开发区房屋动迁安置实施办法》的通知，大开管发［1993］31号关于印发《大连经济技术开发区房屋动迁安置的补充规定》的通知，大开管发［2003］17号关于印发《大连经济技术开发区农村住宅房屋拆迁补偿安置办法（试行）》的通知以及大开管发［2001］47号关于印发《大连开发区优抚及退役士兵安置暂行规定》的通知中第十三条同时废止。
 
附件：《大连经济技术开发区农村宅基地内正房收购、附房及附属设施拆迁补偿标准》。