物业管理合同纠纷案终审裁定书

 
江苏省徐州市中级人民法院民事裁定书
（2005）徐民一终字第1810号

　　上诉人（原审原告）梁晓梅，女，1962年10月2日生，汉族，江苏地质勘查院职工，住本市中山北路39号久隆花园503室。

　　委托代理人贺维永(系梁晓梅之夫)，男，1958年12月5日生，汉族，江苏徐州钟鼓楼律师事务所律师，住址同上。

　　被上诉人（原审被告）徐州久隆集团物业管理有限公司，住所地本市纺织西路2号。

　　法定代表人曹通海，经理。

　　委托代理人唐琛，男，汉族，1979年9月12日生，该公司法律事务部职员，住本市振华小区6号楼101室。

　　上诉人梁晓梅因物业管理纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2005）泉民一初字第726号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2005年8月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2005年9月8日公开开庭进行了审理。上诉人梁晓梅的委托代理人贺维永，被上诉人徐州久隆集团物业管理有限公司（以下简称九隆物业公司）的委托代理人唐琛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　一审查明：原告梁晓梅于1998年8月购买位于徐州市中山北路39号久隆花园503室的房屋一套，该房于2001年4月1日交付使用。同年4月4日，被告九隆物业公司与久隆花园包括原告在内的57位全部业主签订了内容相同的《久隆房产物业管理合同》，双方对履行期限没有约定。2004年6月30日，久隆花园业主委员会成立。2005年4月5日被告向久隆花园全体业主和业主委员会发出公告，认为被告在完成1年期的前期物业管理服务后，又在不合法的情况下向久隆花园提供了至今已满3年的物业管理服务。因此决定于公告发布之日满一周后，停止在久隆花园的一切管理服务活动，撤出管理机构和管理人员，同时等待业主委员会接收被告的相关移交。原告对被告以上行为持有异议，于2005年4月8日发出了致被告的公开信。因双方不能妥善解决久隆花园物业管理纠纷，形成本案诉讼。

　　以上事实有原告提供的《久隆房产物业管理合同》（包括《物业管理费收缴协议》）、久隆物业公司2005年4月5日的《公告》、《久隆花园业主贺维永致徐州久隆集团物业管理有限公司的公开信》为证。

　　一审法院审理认为：本案是一起因解除物业管理合同引发的纠纷。被告在为久隆花园小区实施4年的物业管理后，向小区全体业主提出解除合同并停止了对小区的物业管理活动。对于被告解除合同的效力认可与否，涉及小区全体业主的意思表示。选聘、解聘物业管理企业是全体业主的权利，根据《物业管理条例》的规定，全体业主成立业主大会，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业物理企业等事项必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。因此，在涉及小区公共利益事项的权利行使上，应以三分之二业主的意思表示为依据。同时，业主对业主大会作出的决议事项有容忍的义务。因此就是否与被告继续履行物业管理合同提起诉讼，应以三分之二以上业主的意思表示为依据。原告作为久隆花园业主之一，提起诉讼，要求被告继续履行与全体业主签订的《久隆房产物业管理合同》没有法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，裁定：驳回原告梁晓梅对被告徐州久隆集团物业管理有限公司的起诉。案件受理费500元，由原告梁晓梅负担。

　　梁晓梅不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审裁定认定九隆花园包括上诉人在内的57位业主于2001年4月4日签订了内容相同的物业管理合同，并无证据证实；2、上诉人与被上诉人签订有物业管理合同，依据合同的相对性原则，根据民法通则第一百一十一条之规定，上诉人请求继续履行该合同于法有据；3、一审裁定误认九隆花园为"小区"，与被上诉人在《公告》中的口径如出一辙，足见其粗疏；4、根据2001年《江苏省物业管理条例》第十七条第三款之规定，上诉人与被上诉人之间的物业管理合同是正式的物业管理合同，且已实际履行四年之久，并非临时性质的，因此具有法律约束力，上诉人有权利追究被上诉人的违约责任，即请求继续履行；5、一审裁定未明确述明适用的是哪一《物业管理条例》；6、本案中上诉人作为一个业主，与其他业主之间系同类关系，应作为民事诉讼法上的集团诉讼来处理，本案的审理结果对其他业主应具有约束力，而不应以其他业主未参加诉讼为由认为上诉人主体不适格；7、一审裁定驳回起诉，却又收取上诉人500元案件受理费，显属错误。因此，上诉人主体适格，请求二审依法改判。

　　九隆物业公司答辩称：1、物业管理合同只能与业主委员会签订，只有在业主只有一人或者较少的情况下才可以与个别业主签订；2、4年前上诉人与被上诉人的物业管理合同签订时，九隆花园业主管理委员会尚未成立，正式的物业管理合同只有在业主管理委员会成立后方能签订；3、上诉人与被上诉人之间的物业管理合同约定不明，对于服务期限没有作出约定，且在被上诉人撤出前已经发出《公告》，决定停止长达三年的非法物业管理，向整个小区的业主进行了告知，因此被上诉人无过错，故上诉人的诉请不合法；4、上诉人的行为系个人行为，不能代表全体业主的意愿。请求驳回上诉，维持原判。

　　本案当事人的争议焦点是：上诉人主体是否适格，一审裁定驳回其起诉是否适当。

　　二审中当事人均未有提交证据。

　　经审理，本院对一审查明的事实予以确认。

　　本院认为：上诉人与被上诉人于2001年4月4日所签订的物业管理合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同。本案纠纷的缘起在于围绕该物业管理合同的履行问题，双方发生争议。审查物业管理合同这一新类型民事合同的法律性质，其本质上仍系民事合同之一种，不过在合同的相对性方面，明显表现出其独有的特性。

　　依据国务院《物业管理条例》第十一条第（三）项之规定，选聘、解聘物业管理企业属于业主大会的职责。与之相应，物业管理合同的相对人应当认定为业主大会和物业管理企业。因此，当物业管理企业主张解除合同时，无论业主之全体或者部分认为其是否违约，均应由业主大会作为合同的相对方为意思表示。依据国务院《物业管理条例》第十五条之规定，业主委员会作为业主大会的执行机构，亦可代行业主大会的部分职责。但无论如何，任何个别的业主，除非其有证据证实自己业已取得了业主大会或者业主委员会的明确授权，不能行使本属于业主大会或者业主委员会的职责，否则便属于越权。被上诉人在本案中决定终止物业管理服务的行为，其性质在于向合同相对人主张行使合同的解除权，是否同意的意思表示，得由业主大会或者业主委员会作出。上诉人的意思表示，应向业主大会或者业主委员会发表，其向物业管理企业径行发表，则不具有法律约束力。

　　从情理上分析亦然，由每一业主分别按照各自的意愿与物业管理公司签订并履行合同，虽然理论上并非绝无可能，但是显然应经由特别的要约和承诺步骤，而本案显然不符合此种情形。并且由于其显而易见的不经济，在市场经济社会的现实生活中，罕有其例。惟其如此，国务院《物业管理条例》在第三十四条中明确规定："一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。"

　　《中华人民共和国民法通则》第四条规定："民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。"虽然上诉人作为九隆花园57位业主之一，与被上诉人签订有物业管理合同，但是按照一般民众的通常理解，在业主数目众多的场合，应以多数业主的意思表示，而不是个别业主的意思表示作为订立和履行物业管理合同时的依据。也就是说，上诉人与被上诉人之间的物业管理合同，虽然形式上具有独立性，但是并不具有实质上的独立性，即不能脱离其他业主的意思表示而独立存在。此虽非明示，但应是符合逻辑和现实的应有之义。否则，在其他业主不愿与被上诉人签订或者继续履行物业管理合同的情形下，要求被上诉人必须按照上诉人单方的意思表示，继续履行合同，不仅实属苛求，而且必将导致实质上的不公平。

　　综上，上诉人不是本案的适格当事人。原裁定驳回上诉人的起诉并无不当。但一审诉讼费收取不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十四条之规定，裁定如下：

　　驳回上诉，维持原裁定。

　　一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由上诉人梁晓梅负担。

　　本裁定为终审裁定。

　　审  判  长    张 红 彦
　　代理审判员    张    建
　　代理审判员    朱    文
　　二00五年九月十二日
　　书  记  员    单 雪 晴