执行中涉及预售商品房相关问题的分析
 

    近年来，我国商品房的买卖大多采用预售的方式。但人民法院在执行以房地产开发商为被执行人的案件时，很容易出现房地产开发商已取得商品房总的房产权属证书但尚未将商品房过户给各个购房人的情形。本文拟结合具体案例试析人民法院在执行案件过程中涉及预售商品房时，如何平衡各方当事人的利益，解决相关问题。
    一、案情介绍

    甲公司为一房地产开发公司。2000年3月甲公司为投资开发住宅商品房与乙银行签订贷款合同和抵押担保合同，将其开发项目之土地使用权及其地上所有建筑物和构筑物一并抵押给乙银行，并于同月在房地产登记处办理了抵押登记。2000年11月，甲公司与丙先生签订《商品房预售合同》，将其开发的商品房中的3号楼402房预售给丙先生，丙先生于合同签订时支付全部购房款。甲公司于2000年11月底在房地产主管部门办理了上述《商品房预售合同》的预售登记备案。2002年6月，甲公司与丙先生办理了交房手续，将3号楼402号房屋交付给丙先生。2002年10月，甲公司办理了整个住宅小区总的房产权属证书，但丙先生的房产证尚未办理。

    2003年2月，甲公司因与丁公司的一般债务纠纷被诉至人民法院，甲公司被判偿还丁公司债务。在甲公司拒不履行人民法院生效判决的情况下，丁公司向人民法院申请强制执行，人民法院遂裁定查封了甲公司开发的包括交付给丙先生的3号楼402号房屋在内的数十套房产，并拟对这些房产进行拍卖以抵偿甲公司欠丁公司的债务。丙先生在得知这一情形后，以案外人的身份向人民法院提出执行异议，主张其对3号楼402号房屋的所有权。

    二、问题的提出

    当房地产开发商因其它纠纷被人民法院裁定为判决的被执行人，其开发并预售给购房人的房地产因尚未办理产权过户而被人民法院裁定为被执行标的物时，尚未取得产权证照的预售商品房的购房人的权益如何保护、预售商品房的购房人与房地产开发商的抵押权人之间的利益如何权衡、申请执行人的权益如何实现等问题便突显出来。

    三、问题的分析

    要解决上面提出的问题，首先要理清房地产开发商、购房人、抵押权人及申请执行人之间的法律关系，找出各个当事人之间的权利冲突之所在。下面结合本案具体情况分析如下：

    （一）甲公司与丙先生之间的法律关系。本案中，甲公司作为房地产开发商与丙先生签订《商品房预售合同》将商品房销售给丙先生，该合同是双方真实意思的表示，且没有违反国家法律法规的禁止性规定，是合法有效的，双方之间为商品房买卖合同关系。丙先生在合同签订时已支付了全部购房款，此时合同双方的权利义务已基本履行完毕，债的关系即将消灭，只差履行不动产物权登记手续，购房人享有的是一种优先于一般债权的准物权，法院在此情况下对3号楼402号房屋采取执行措施，丙先生作为与执行结果有密切利害关系的第三人有权对案件的执行提出异议。

    （二）丙先生与乙银行之间的利益冲突。甲公司为向乙银行贷款，将其开发的住宅商品房抵押给乙银行，乙银行即为该住宅商品房的抵押权人；丙先生与甲公司之间是商品房买卖合同关系，丙先生在支付了全部购房款后即成为3号楼402号房屋的合同约定的所有权人，只是在甲公司尚未为其办理房产证的情况下，丙先生对3号楼402号房屋只享有具有期待性的准物权。在此情况下，丙先生和乙银行之间就发生了利益的冲突，而要平衡这种利益冲突，就必须结合我国现行的法律规定。

    （三）丁公司与乙银行、丙先生之间的利益冲突。丁公司与乙银行一样，同为甲公司的债权人，但由于乙银行的设置了抵押，所以乙银行的债权要优先于丁公司的债权；如前所述，丙先生是3号楼402号房屋的准物权人，基于物权优于债权的原理，在3号楼402号房屋权利的主张上，丙先生优于丁公司。

    四、问题的解决

    基于上述分析，人民法院在执行实践中应根据具体情况分别作出处理：

    （一）《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，依此规定，购房人已向开发商付足房款并已占有房屋，但尚未取得房屋产权证的，人民法院不得执行，结合本文案例，丙先生向人民法院提出执行异议是有法律依据的，人民法院应当解除对3号楼402号房屋的执行措施。另外，由于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》是2005年1月1日起施行的，对于2005年1月1日以前的执行案件如涉及到预售商品房的，笔者认为，人民法院可以根据《城市房地产管理法》和建设部制定的《城市房地产转让管理规定》有关房地产权属登记管理的规定，在对房地产采取执行措施前，到房地产管理部门查明房地产是否登记在被执行人名下和是否存在第三人申请过户登记并被受理的情况，这样就可以大大减少执行异议。

    （二）我国《担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”第三款规定：“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”“如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”

    据此，一套房屋在设定抵押权后转让的，无论抵押人是否将转让房屋的行为通知抵押权人或是否将房屋已抵押的事实告知受让人，抵押权人均对该房屋享有抵押权，只要行使抵押权的条件成就时，抵押权人均可通过法律规定的途径行使权利，人民法院在执行时，即应按照法律规定优先实现抵押权人的利益；反过来，如果一套房屋转让后，转让人在该房屋上设定抵押权，这种抵押权的设定属转让人的无权处分行为，应属无效，因此在这种情况下，不存在抵押权人，人民法院在执行时只须考虑受让人的利益。

    （三）一般而言，房地产开发商与第三人发生债权债务纠纷时，人民法院对房地产开发商享有所有权且没有设定担保权的财产或者具有财产权利的权利都可以予以执行，也就是说，人民法院在执行此类案件时，应首先保证享有优先权的权利人的利益，之后再考虑一般债权人的利益。

    综合考虑本文案例，对于丙先生提出的执行异议，人民法院应当裁定异议成立，终止对3号楼402号房屋的执行，对于查封的甲公司的其它房产，在进行拍卖或变卖后，所得的价款应优先偿还甲公司欠乙公司的贷款，如有剩余则用以清偿甲公司对丁公司的债务。

    现阶段，我国尚未出台与执行预售商品房有关的法律法规，对于此类案件的执行没有统一法律依据，因此急需国家建立健全相应的法律制度，将执行此类案件时权利受偿的顺序予以恰当的固定，确定应享有优先受偿的权利，从而落实权利保障制度，并且有利于人们从事民事活动的规范和稳定。