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律师承办房屋拆迁安置案应注意的法律问题
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律师承办房屋拆迁安置案应注意的法律问题

        房屋拆迁安置,是指在城市房屋拆迁时,拆迁人在其进行的房屋拆迁范围内,应当给被拆迁房屋的使用人(或叫房屋承租人,下同),依法进行安置的一项民事活动。从1991年6月1日国务院颁布实施《城市房屋拆迁管理条例》(经下简称原《条例》)到今天,这部规范、调整城市房屋拆迁关系的行政法规,于2001年6月13日重新修订公布,并于2001年11月1日施行。而大连市政府从1991年至今,关于规范城市房屋拆迁的政策,也调整了四次。因此,律师在承办这些案件中,一定要注意房屋拆迁安置个案中的事实证据及相应的法律适用。笔者抛出此文的目的,在于和同仁们共同探讨解决此类案件中的一些复杂问题,以推动城市建设的健康发展。

    一、注意房屋拆迁安置案与房屋拆迁补偿案的异同点房屋拆迁安置和房屋拆迁补偿是两个不同的概念。房屋拆迁补偿,是指在城市房屋拆迁时,拆迁人在其进行的房屋拆迁范围内,对被拆除房屋的所有人,应当依法进行补偿的一项民事活动。它与房屋拆迁安置最大区别就是,补偿安置的对象不同。房屋拆迁补偿的对象是被拆除房屋的所有人。房屋拆迁安置的对象是被拆除房屋的使用人。基于此,我们就应得出房屋拆迁安置案与房屋拆迁补偿案的异同点。

    1、案件的主体不同。房屋拆迁安置案主体(当事人)一般是被拆除房屋的使用人和拆迁人。而房屋拆迁补偿案主体(当事人)必定是被拆除房屋的所有人和拆迁人。

    2、案件适用的法律原则不同。房屋拆迁安置案,适用的是房屋拆迁不破租赁的法律原则。这一原则体现在修订后的《条例》第27条款中。而房屋拆迁补偿案,适用的是我国民法通则的等价有偿原则。这原则在修订后的《条例》第24条新增条款中得到充分体现。

    3、案件的共同点就是都以国务院颁发的行政法规即《城市房屋拆迁管理条例》为解决案件纠纷的法律依据。不过,因原《条例》是社会主义计划经济条件下,依据我国城市居民多以租住公房为主的情况而制定的,而新修订的《条例》则是社会主义市场经济的产物。城市房屋产权结构已发生重大变化,公房70%已通过住房制度改革的方式出售给了公民个人。新建的商品房90%已为公民个人所有。所以我们律师在办理房屋拆迁案件时,应充分掌握原《条例》与新修订《条例》的异同点,以确保当事人的合法权益。

    笔者今年承办了一起由甘井子区检察院民刑科提起抗诉的,我市某律师代理的房屋拆迁补偿案。原告关某自称1992年从王某手中购得房屋,2000年1月该房屋被某开发公司拆迁,因就房屋拆迁补偿达不成协议,关某提起诉讼,2000年8月被甘井子区法院驳回起诉。今年3月甘井子区检察院提起抗诉,此案再审。笔者代理被告应诉后,发现此案不存在房屋拆迁补偿问题,关某要求房屋开发商(拆迁人)赔偿其房屋作价补偿费25万余元的请求,与事实证据不符,关某不具备原告的主体资格。因为关某手中的房屋产权证仍是王某的。虽然关某派出所的证明和某公证处的公证书,证明王某已死亡,此房产权已转让为关某所有。但经法院调查,该房屋产权人王某仍然健在,该房产权仍为王某所有。关某只是租住,所以,今年5月,甘井子区法院依法再次驳回原告关某的起诉。

    二、注意房屋拆迁安置案的诉讼时效确定

    我们知道,诉讼时效是指权利人在一定期间内不行使权利,即丧失依诉讼程序保护其权利的可能性的民事法律制度。根据我国民法通则的有关规定,我国的诉讼时效分为三种:一是普通诉讼时效;二是特殊诉讼时效中的短期诉讼时效;三是特殊诉讼时效中的长期诉讼时效。那么在房屋拆迁安置案中的诉讼时效如何确定呢?笔者认为,应根据房屋拆迁安置的三种不同的安置方式来具体确定。而这种确定主要是确定诉讼时效起算的时间,即我们大家通常所运用的用事实证据去推定权利人何时应当知道自己的权利被侵犯。笔者根据多年的司法实践,向大家介绍一下三种不同的安置方式的诉讼时效期间从何时开始计算。

    1、以移地安置方式发生的房屋拆迁安置纠纷案的诉讼时效期间从何时开始计算?笔者认为,一般以拆迁人给被拆除房屋的使用人发出的《选房通知书》或《看房通知书》上所确定的期限届满之日起开始计算。因为根据我国房屋拆迁的行政法规和当地政府的政策规定,拆迁人对被拆除房屋使用人移地安置的,都是一次性提供安置房源给被拆除房屋使用人挑选。而拆迁实践中,拆迁人在此之前都给被拆除房屋使用人发书面通知,通知他们在一定期间挑选自己看好的房屋且签订相关协议。如果被拆除房屋使用人对拆迁人提供的房源没看好而放弃,那么他要重新主张安置房屋就必须在接到选房或看房通知单后,在其规定的最后一天期限内次日起两年内主张自己的权利。否则就会因诉讼时效而丧失自己的胜诉权。如公民王某所租住西岗区民权街道某委某号一套37平方米的公房,1996年8月该地段被我市某房屋开发公司拆迁改造。当时作为拆迁人的该公司发出通知让其务必在1996年9月15日前去甘井子区泡崖子选定一套房后,再签投资代建协议书。由于王某不愿意去泡崖子居住而拒绝选房。同时要求该公司为其在西岗区内安置房屋。但该公司以在西岗区没有安置房源不能提供房屋安置而拒绝,且再次通知王某必须按《选房通知书》所规定的房源和期限选房,否则视放弃权利。所以形成纠纷。今年2月王某到沙河口区法院起诉主张权利,要求法院判决该公司重新给她在市内西岗区范围内安置住房。理由该公司去年已在西岗区开发建设一批住宅小区,而从1996年8月至今该公司一直没给其安置住房。该案经法院审理最后因王某拿不出近几年向该公司主张过安置房屋的权利的证据,而被法院以其诉讼请求超过时效而驳回。

    2、以回迁安置方式而发生的房屋拆迁安置案的诉讼时效期间从何时开始计算?笔者认为,应以拆迁人发给被拆除房屋使用人的《准予回迁安置通知书》上确定的期限届满之日起开始计算。因为从这时开始,如果拆迁人还不给被拆除房屋使用人回迁安置的,该房屋使用人就知道自己权利被侵犯。从房屋拆迁的实践看,回迁安置的,拆迁人一般都给被拆除房屋使用人提供过渡性房源或提供过渡性房源安置房屋的费用(租金)。而按照我国拆迁行政法规和当地政府的相关政策规定,这种过渡期的长短因开发商的建设规模大小和建设楼宇的高低不同而不同,但最长的时间为3年。有时,因为开发商的原因过渡期往往还延长,即超过拆迁人当时发出的《准予回迁安置通知书》上所规定的最后回迁期限。显然这时的诉讼时效就不能适用民法通则第135条即期间为2年的规定,而应根据具体案情具体而定。

    3、以货币化安置形成的房屋拆迁纠纷案的诉讼时效期间起算,如何确定?笔者认为应当以拆迁人下发的《领款通知单》所确定的期限届满之日起计算。因为从这时开始,如果拆迁人不将货币发放给被拆除房屋使用人,那么该房屋使用人就应该知道自己依法应享有的货币化安置权利被侵犯。如果从这时开始两年内,该房屋使用人不主张自己的权利,去向拆迁人申领房款,而在两年以后才要,拆迁人不给,则其可以向法院起诉,但丧失了胜诉权。

    三、注意房屋拆迁安置案中的两种不同法律关系

    同是房屋拆迁安置案为什么会出现不同的法律关系?这是原《条例》和新修订的《条例》及当地政府制订的相关政策的规定导致的 。所以,我们律师在承办这类案件时应当加以注意。笔者根据多年的司法实践,认为,在如下情况出现时,则房屋拆迁安置纠纷案会引起两种不同的法律关系,我们律师应当加以把握。

    1、拆迁人与被拆迁房屋使用人(新修订《条例》称房屋承租人)就安置问题达不成协议时,一方当事人是否应向人民法院起诉?答案是否定的。因为新修订的《条例》第16条规定,在这种情况出现时,应由当事人向房屋拆迁主管部门(在大连是市房管局)申请裁决。(如房管局是被拆迁人的由大连市人民政府裁决)。当事人对这一裁决不服的,在收到裁决书之后一定期限内向人民法院起诉。这一行政法规条款的出台,就为此类房屋拆迁安置纠纷案的起诉设置了一个前提条件,即当事人应先向政府或政府下属的房屋拆迁主观部门申请裁决。(而在大连市1994年9月25日经辽宁省第八届人大常委会第十次会议批准通过的《大连市城市房屋拆迁管理条例》以下称《管理条例》)就制定了类似规定。该《管理条例》第16条规定:“拆迁人与被拆迁人就补偿、安置达不成协议的,或履行协议发生纠纷的,可向拆迁主管部门申请调解或裁决,对拆迁主管部门居间裁决不服的,可在接到裁决书之日起15日内,按民事诉讼程序向人民法院起诉。”当然这里所说的拆迁主管部门的裁决是居间裁决是不对的,对裁决书的不服向人民法院提起的诉讼应是行政诉讼,而不是民事诉讼。对此裁决不服,当事人才向人民法院提起诉讼。而此时的诉讼所争议的法律关系当然是行政诉讼法律关系,而不是按照民事诉讼程序向人民法院起诉。对这点,我们有些同行甚至人民法院都不掌握,结果导致增加当事人的诉讼期间费用的不良结果发生。

    去年笔者遇到此类案件,由于拆迁人和被拆除房屋使用人陈某没达成安置协议,陈某的房屋是1998年拆除的,陈某便将拆迁人送上法院。一审法院判决原告陈某胜诉,后此案拆迁人上诉,二审法院以该案违反程序,发回重审。一审法院遂告知陈某先走裁决这条路再到法院打行政官司。陈某撤诉,最近已向市房管局申请裁决。

    2、拆迁人与被拆除房屋使用人达成安置协议,而一方不履行协议的,此时一方当事人可直接向人民法院起诉。但还应视不同的情况而区分不同的法律关系。首先,如果是拆迁人不履行安置协议的,通常的情况不按协议的规定提供房屋,或发放货币,不付给其他依法应当发放的临时安置补偿费。这时,拆迁人和被拆除房屋使用人之间就是一种平等主体法律关系,被拆除房屋使用人可直接按民事诉讼程序向人民法院起诉。

    其次,如果是被拆除房屋使用人不履行协议,即被拆除房屋使用人在领取新房屋钥匙或货币后,又拒绝搬迁的,或签订安置协议后又反悔拒不搬迁的,拆迁人实践中按民事诉讼程序向人民法院起诉,还是按行政诉讼程序向人民法院起诉司法实践中争议很大。辽宁省高级人民法院主张按行政程序向人民法院起诉,其理由是,强制搬迁是一种行政措施,这种观点值得商榷。

    四、注意某些房屋拆迁安置案的法律冲突

    笔者今年承办了这样一起房屋拆迁安置案。原告某废品收购站从1992年起就一直租住某街道的一套面积为60平方米的仓库为废品仓库,有房屋租赁合同为证。2000年5月该房屋被我市某房屋开发公司拆迁。因该公司作为拆迁人已与某街道达成了货币化安置协议。由拆迁人按大连市政府大政发(1999)88号文件《大连市城市棚户区及重点工程地块房屋拆迁货币化安置办法》的相关规定,一次付给该房产权人即某街道人民币96,000元人民币,对该房屋产权人实行了安置,所以该公司拒绝再出96,000元人民币,对该房屋的承租人某废品收购站再次安置,遂引起诉讼。诉讼时,原告的理由按原《条例》和大连市政府的《货币化安置办法》,原告具有诉讼主体资格,他们是合法的被拆迁人,同时按照《货币化安置办法》第四条、第六条第二款规定,他们拥有合法的房屋租赁合同,被告(拆迁人,该开发公司)就应给他们也进行货币化安置。笔者接受被告的委托,认真分析了原告举出的证据和所引用的行政法规和大连市政府的《货币化安置办法》。笔者认为,虽然大连市政府的《货币化安置办法》已由大连市政府大政发(2001)第15号文《大连市城市房屋拆迁管理办法》废除,但本案因发生在2000年5月所以可适用该《货币化安置办法》,不过该《货币化安置办法》与民法通则规定的公平、等价有偿原则是相违背的,再加上该《货币化安置办法》只是大连市政府的政策,不能与法相抗。所以笔者认为,原告的主张是不能成立的。作为该房屋的拆迁人开发商不能为拆除一套房子付两笔相同的费用。笔者的观点得到了法院的支持。这个案例说明在我国由社会主义计划经济向市场经济转变时制订的前后一些法律法规或政策有些冲突。我们律师在办理这些案件应注意这些法律冲突,从以事实为根据、以法律为准绳的办案原则出发,努力维护法律的尊严,同时维护当事人的合法权益。

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