案情简介：

    2001年12月28日，唐峰与某房地产公司签订了《房地产预售合同》，合同约定所应于年2003年10月31日正式交房；并约定迟交楼违约金以实际已付房价款总额每日千分之一计算。但直到2004年12月1日，房地产公司才向唐峰发出“交房通知书”。

        唐峰遂于2004年12月15日通过律师发《律师函》给房地产公司，要求房地产公司依约承担逾期交楼的违约责任，支付约定的违约金。而房地户公司称：该公司逾期交楼事出有因：(1)施工过程发现施工之前不知道的国防电缆经过，发现工地有未探明的软弱夹层延误工期；(2)连绵的雨天影响工期；(3)由于“国检”、“卫检”、“领导人来”等因素停工；(4)由于电力部门施工拖延而延误工期。因上述延期的时间总和已超过实际的逾期交楼时间，所以房地产公司应当免除全部的违约责任。

律师点评：

    本案涉及的主要法律问题是某房地产公司是否可以以不可抗力为由免除其逾期交楼的违约责任。因为《合同法》规定一般性的违约责任的免责事由是不可抗力，同时本案中当事人又没有约定其他的免责事由。

       以下分别分析房产公司的主张是否能够构成不可抗力：

    第一，“施工过程发现施工之前不知道的国防电施工过程发现施工之前不知道的国防电缆经过，发现良探明的软弱夹层延误工期。”这个原因发生在双方签订合同前，因日而不符合不可抗力的要件。施工地的地质情况属于房地产公司开工之前就应当自行调查了解的事项，房地产公司既然约定了确定的交楼日期，就不能以此作为免责事由。

    第二，“连绵的雨丈影响工期”。这也不能作为不可抗力。因为要求该事件的发生必须是不可预见、不能克服的。天气状况同样是房地产开发商计算施工日期时必须事先考虑的因素，

    第三，“由于“国检”、“卫检”、“领导人来”等因素停工“，这也不构成不可抗力。一般认为的构成不可抗力的社会事件应当是指战争、法律变动等等。至于一般的检查与视察即使对工程施工造成影响，通常也是可以弥补的，不至于直接导致工程施工超过工期。

    第四，“由于电力部门施工拖延而延误工期”。这是房产公司与电力部门之间的法律关系，房地产公司可要求电力部门承担延误的过错责任，因此，该事件同样不构成免责事由。