四大问题提前注意购房风险早防备
 
 
1.如何看售房广告

售房广告包括售楼书、沙盘等，主要是指售楼书。售楼书是开发商所做的宣传广告，往往对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施作了美好的描述，购房者大都是先被售楼书中所描绘的完美户型、美妙的环境、先进的配套设施及高水准的物业管理所吸引。可入住后却可能发现本该是绿油油的地方变成了冷冰冰的停车场。买房人要求有一个说法时，开发商却已规划变更已经通过规划部门批准为由推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。
《解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
因此，广告中对开发规划范围以外的说明和允诺不能视为合同条款，对购房者可能没有实际意义；对开发规划范围内的广告内容购房者应要求开发商写进合同中，避免一旦发生纠纷时双方就广告内容是否对合同的订立以及房屋价格有重大影响存有争议。此外，购房者应到国土部门了解城市的规划，有些地段目前较偏，但随着城市的发展，其繁华可能只需两三年的时间，有的地段当时很旺，但未来可能因为一个立交桥便使其优势不复存在。

2. 交付认购定金应注意什么

《解释》肯定出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金的方式，并明确规定：“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
但是未能订立商品房买卖合同大多是因买房双方不能就合同的全部条款达成一致意见，一般情况下很难分清责任，证明是发展商的原因导致未能订立合同在实践中往往是较为困难的。鉴于签订“认购协议”并不是法律规定的必要程序，建议消费者在选中满意的房屋后，最好直接与开发商签订商品房买卖合同。实践中有些购房人士交纳定金时没有书面协议，开发商开具的收据上往往注明“订金”、“押金”、“保证金”等字样。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持.”
为此，提醒购房者注意，如果确定所交付的款项是定金性质，那么应当明确“定金”二字，并明确说明在何种情况下不返还或双倍返还等，以免因约定不明而痛失定金。

3. 怎样签订商品房买卖合同

首先，签订合同前应审慎调查。购房者第一步应考察开发商的基本情况，了解其资质等级，已有业绩，信用状况等，选择好的开发商意味着减少了风险。房产证时买房人取得房屋所有权的标志，购房者要顺利取得房产证，则要求开发商拥有“五证”。
“五证”是指
《国有土地使用权证》
《建设用地规划许可证》
《建设工程规划许可证》
《建设工程施工许可证》
《商品房销售预售许可证》
目前，不少购房者知道要看“五证”，但看到的往往只是复印件，而猫腻很可能就藏在复印件里。如果开发商不能提供全部原件，建议购房者至少应看到《国有土地使用证》和《商品房销售预售许可证》的原件。此外，有的开发商因资金紧张，可能已经将土地使用权连同土地上的在建工程向银行作抵押。在这种情况下，如果没有银行允许对外销售承诺，购房者购买的房屋将因被设定了抵押权而无法按时取得房产证。
其次，应严格把握合同条款。商品房销售合同确定着买卖双方的权利义务关系，是双方履行的依据，也是将来一旦发生纠纷时的解决依据。因此，购房者一定要认真签订好每一个条款。
一般情况下，开发商使用的是建设部门拟定的示范合同文本，合同中会有一些空白的地方，有待双方确认后写入，或者有些选择性条款有待双方选择。该示范合同文本的条款设定较为规范，较好考虑了买卖双方权利义务的平衡，购房者可以采用，但购房者应对示范合同每个空白处或选择处仔细推敲，填入对自己有利的内容。该示范合同文本不是强制性的，购房者也可以不予采用而另行拟定合同条款。
如，合同条款中应明确约定房屋交付方式和日期、办理房产证的日期、办理房产证时费用的承担主体、违约责任等，在签订合同时就要为将来发生纠纷作好准备。
再如，为避免建筑面积与使用面积差距太大，建议购房者在购房时按室内建筑面积计算房屋价款。
又如，对于房屋层高，购房者往往容易忽视，购房者应在合同中约定房屋层高和室内净层高并约定违约责任，以免在发现层高不足时难以索赔。
还有，对于办理房产证的有关费用也应在合同中约定，如果合同中没有明确约定由开发商承担的，在办证时则只好由购房者自己承担。

4．房屋交付时及交付后应注意的问题

其一，索要“二书”。

开发商在交付房屋时应向购房者出具《住宅质量保证书》和《住宅适用说明书》，这是法律对销售方的基本要求。实践中购房者往往看不到“二书”，此时购房者应当向开发商索要。

其二，测量房屋面积、层高等。

对于合同约定面积与实际面积不符的情况，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按《解释》第十四条的有关规定处理。

其三，检测房屋质量。

房屋质量不仅包括房屋主体结构，还应包括室内空气质量好坏，周边环境有无辐射污染等内容。但这些问题通过肉眼难以察觉，购房者在接收房屋时最好请专业机构予以检测。对于房屋质量的索赔，《解释》规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持”。《解释》还规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求要求解除合同和赔偿损失的，应予以支持”。但严重影响正常居住使用和一般地影响正常的居住使用的界限如何划定，实践中还是会有争议，购房者在使用房屋后一定要注意保留房屋质量方面的证据，以免将来发生诉讼时陷入被动。

其四，及时申请办理产权证。

预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。开发商应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

其五，行驶物业管理选择权。

购房者在入住后，还将面临物业管理问题。在初期阶段，开发商一般指定物业管理公司提供服务，而其指定的物业管理公司可能会损害购房者的利益。新施行的《物业管理条例》对此进行了规范，但该条例的有效执行也要靠购房者的积极参与，特别是购房者之间应加强沟通与合作。此外，购房者在签订房屋买卖合同时可以对开发商指定的物业管理公司的范围和服务期限做出限制，如约定开发商指定的物业管理公司的服务期限不超出一年等。