辽宁省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法

(辽价发[1997]25号  1997年3月24日)
 
    第一条为规范城市住宅小区物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业健康发展，根据国家《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》及省有关规定，制定本办法。
    第二条本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对其城市房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它相关的服务所收取的费用。
    第三条本办法适用于我省范围内，具有收费资格的物业管理单位对城市住宅小区、高级住宅、别墅、商厦及写字楼提供社会化、专业化服务的收费管理。
    第四条各级政府的物价部门是物业管理服务收费的主管部门。物价部门应会同物业管理行政主管部加强对物业管理服务收费的管理和监督。
    第五条经物价部门确认，符合下列条件并按规定办理了《经营性收费许可证》的物业管理单位，具有收费资格，允许按规定的标准向小区居民收取物业管理服务费：
    (一)经当地工商行政管理部门登记注册；
    (二)经当地物业管理行政主管部门资质确认；
    (三)成立由产权人和使用人代表共同组成的、负有协调和监督职责的小区管理委员会或业主管理委员会；为商厦、写字楼等非住宅小区提供服务的物业管理单位的收费资格，需符合本条的(一)、(--)款项内容。
    第六条政府鼓励物业管理单位开展公正的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。
    第七条物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
为物业产权人、使用人提供的公共卫生、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收
费实行政府定价或政府指导价。
    凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价。物业管理单位开展物业管理服务收费应当遵循合理、公开的原则。
    第八条  物价部门对物业管理服务收费实行省、市分级管理。凡在政府定价和政府指导价范围内的物业管理服务收费项目、利润率和住宅小区公共性服务收费最高调整幅度，
由省物价局会同省建设厅共同管理和确定；各市物价部门会同物业管理行政主管部门按照本办法第十条规定的服务项目内容，制定物业管理服务收费的具体标准。
    凡经国家建设部验收，取得全国城市物业管理优秀示范小区、优秀住宅小区(大厦、工业村)的物业管理单位，可以适当提高物业管理服务费的收费标准，具体提高幅度由省
确定。除公共性物业管理服务费外，各市如确需设立其它的物业管理收费项目的，须报省审批。
    第九条物价部门在核定收费标准时，就充分听取物业管理单位和小区管理委员会(业主管理委员会)或产权人、使用人的意见，以物业管理服务所发生的费用为基础，严格按物业管理单位所能提供的服务内容、服务质量、服务深度核定。
    物价部门对核定的物业管理收费标准，应根据物业管理费用的变化适时进行调整。
    第十条居民小区物业管理服务费项目内容包括：
    (一)管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费等；
    (二)绿化管理费用；
    (三)清洁卫生费，包括楼道和庭院的清扫保洁、小区内垃圾的清运和窨井、化粪池的清掏清运发生的费用；
    (四)保安费；
    (五)办公费’
    (六)物业管理单位固定资产折旧费；
    (七)法定税费；
    对拥有物业产权的业主，其物业管理服务费项目内容也可包括小区公共设施、设备日常运行、维修及保养所发生的部分费用。具体标准由各市核定。
    第十一条实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，提出具体收费标准，经与小区管理委员会(业主委员会)协商同意后向当地物价部门申报；当地物价部门在征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。
    实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员(业主管理委员会)或产权人使用人代表协商议定，并将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。
    第十二条经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会地或物业产权人代表、使用人代表协商议定的收费项目、收费标准及收费办法应当在物业管理合同中约定。
    第十三条物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法在经营场所或收费地点公布。
    物业管理单位应当每半年向住户公布收费的收入和支出帐目，接受上区管理委员会和物业产权人、使用人的监督。
    第十四条物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务。不得只收费不服务或多收
费少服务。
    第十五条实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门核定的收费项目和标准向物业管理单位交纳物业管理服务费，不按规定交纳管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。
    第十六条物业管理单位已接受委托对住宅小区实施物业管理并相应收取公共性服务费的，其它部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费项。
    第十七条凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机关依据国家和生活上有关规定予以处罚。
    (一)越权定价、擅自提高收费标准的；
    (--)擅自设立收费项目，乱收费用的；
    (三)不按规定办理《经营性收费许可证》的；
    (四)不按规定实行明码标价的；
    (五)提供服务质价不符，只收费不服务或多收费少服务的；    ．
    (六)其它违反本办法的行为。
    第十八条本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。
    第十九条本办法由省物价局负责解释。
    第二十条本办法自发布之日起执行。