大连市房地产管理局、大连市工商行政管理局关于印发推行《大连市前期物业管理委托合同》和《大连市物业管理委托合同》示范文本的通知
(大房局发[2000]25号2000年2月18日)
为规范物业委托管理行为，保护合同当事人的合法权益，使物业管理委托合同能更全面、准确地反映物业管理全过程的内容，能更充分表述合同当事人双方的意愿，根据建设部、国家工商行政管理局《关于印发推行<物业管理委托合同示范文本>的通知》(建房[1997]263号)、《大连市城市住宅区物业管理办法》(大政发〔1999〕123号)及有关法律、法规和规章，结合我市物业管理的实际，将大连市房地产管理局、大连市工商行政管理局联合制定的《大连市前期物业管理委托合同》和《大连市物业管理委托合同》(以下简称《委托合同》)印发给你们，并通知如下：
一、充分认识推行《委托合同》的重要性。《委托合同》是依据我国合同法和城市房地产管理的有关法律、法规和政策制定的，其内容反映了在物业管理委托活动过程中，各环节必须明确的当事人双方责、权、利关系，体现了物业管理委托管理的特点。推行和执行《委托合同》，有利于当事人了解、掌握有关法律、法规，避免因合同缺款少项和当事人意思表述不真实、不确切，而出现显失公平和违法条款；有利于保护当事人的合法权益；有利于加强对物业管理行为的监督和检查；有利于减少物业管理委托合同纠纷，促进合同纠纷的解决。应当把推行(委托合同)作为培育物业管理市场、规范市场行为的一项重要工作来抓。
二、加强宣传，积极推行《委托合同》。要使当事人了解和掌握物业管理委托过程中有关法律知识，了解和掌握签订《委托合同》的基本原则和要求，自觉使用《委托合同》。
三、《委托合同》由市工商行政管理局监制、编号。市工商行政管理局及所属分局负责发放，并收取工本费。《委托合同》签订后，报所在地物业管理行政主管部门备案(涉外住宅小区、商住写字楼等非住宅物业的《委托合同》报市物业管理行政主管部门备案)。
四、《委托合同》条款由大连市房地产管理局、大连市工商行政管理局负责解释。
大连市前期物业管理委托合同
第一章总则
第一条本合同当事人
委托方(以下简称甲方)
企业名称：―――――――
法定代表人：――――――
注册地址：――――――
联系电话：―――――――
受委托方(以下简称乙方)
企业名称：————
法定代表人：―――――――――
注册地址：―――――――
联系电话：――――――――
根据有关法律、法规及《前期物业管理服务协议》的有关约定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将 ―――――― 物业委托乙方实行前期物业管理，订立本合同。
第二条物业基本情况
物业类型：――――――――
座落位置：―――― 市 ――― 区 ―――路（街道）――――号。
管理界限：东至 ―――― ；南至 ―――――；
西至 ―――――――；北至―――――。
占地面积：――――― 平方米。
建筑面积：――――― 平方米。
委托管理的物业构成细目见附表。
第三条 本合同生效时，本物业的开发建设现状是：规划设计进入 ―――― 阶段，工程施工进度及竣工状况―――― ，是否已通过综合验收―――― ，入住状况――――。
第二章委托管理事项
第四条根据本合同生效时本物业的开发建设现状，乙方参与下列事项管理：
1．参与规划设计，负责――――。
2．参与工程质量监督，负责 ――――――。
3．参与竣工验收，负责―――――。
4. ―――――――――――――――――――――。
第五条根据规定核实物业管理办公用房和经营用房的位置和面积。
第六条制定<物业使用守则>，与物业产权人、使用人办理物业交接验收和入住手续，收取有关费用，并负责审核购房人<大连市城市住房维修基金专用收据>。
第七条负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理。
房屋共用部位包括：房屋承重结构部位(基础、承重墙体、梁、柱、楼板、屋面)、专用房间、门厅、楼梯间、走廊通道及外墙面 ――――― 、―――― 。
共用设备包括：给排水管道、落水管、电梯、避雷装置、公共照明、安全监控、消防设施、邮政信箱、天线、二次加压水泵及水箱――――、―――― 。
共用设施包括：非市政路及路灯、化粪池及化粪池以内的排水管道、自行车栅、垃圾房、庭院灯、停车场、―――― 、――――。
第八条其它委托管理事项
1．按(住宅质量保证书>中甲、乙双方的约定提供维修服务。
2．附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，包括：物业管理办公经营用房、商业网点、文化体育娱乐场所等。
3．公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理。
4．公共环境卫生，包括：公共场所、场地、房屋共用部位、非市政路、——――的清扫保洁及垃圾的收集。
5．实行封闭物业管理住宅区内的停车场和由物业产权人出资建设的停车场地，由乙方负责管理。对未参加车辆损失保险、车辆玻璃破碎保险、盗抢保险的车辆，乙方有权制止停放，不承担相应的管理责任。
6．协助公安部门维护社区秩序，包括：安全监控、值班、巡视、―――― 。发生刑事案件依照法律规定处理。
7．与房屋及附属建筑物改装修相关的垃圾清运、―――、―――等的管理。
8．物业档案管理。包括物业工程图纸、竣工验收资料、物业产权人和物业使用人档案、维修档案、——－。
9．负责向物业产权人和物业使用人收取物业管理服务费、电梯运行费、采暖费，代收电费、水费、煤气费、房租、――――、――――。
10．房屋自用部位、自用设备的维修、养护，若产权人委托乙方维修时，乙方可以接受委托并合理收费。
11．――――――――――――――――――――――
12．―――――――――――――――――
第三章委托管理期限
第九条委托管理期限自本合同生效之日起至本物业产权产人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。
第四章双方权利和义务
第十条 甲方权利和义务
(一)甲方权利
1．审定乙方前期物业管理办法、方案和规章制度；
2．审核乙方有关前期物业管理的财务预算、批准决算；
3．检查、监督乙方前期物业管理的实施情况，提出整改意见；
4．监督乙方物业管理办公用房、经营用房使用情况。
(二)甲方义务
1．为乙方实施前期物业管理提供条件，协助乙方实施前期物业管理方案，协调好开发单位、施工单位、监理单位与乙方的关系。
2．征求乙方对本物业规划设计、工程施工、竣工验收等方面的意见，并组织有关单位落实整改。
3．执行<住宅质量保证书>和(住宅使用说明书>制度，负责落实保修责任。
4．承担相关的前期物业管理费用。
5．按规定向乙方提供全部工程技术档案资料。
6．按<大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用暂行规定)(大政发〔1998〕51号)及其配套文件规定交纳维修基金。
7．按有关规定提供建筑面积——m2的物业办公用房(产权归全体物业产权人所有)，应于通过竣工综合验收之日起——日内，交由乙方使用。
8．按物业管理区域总建筑面积1％的比例，向乙方提供——m2经营用房(产权归全体物业产权人所有)，应于通过竣工综合验收之日起―――日内交由乙方使用。
9．负责处理有关工程建设遗留问题。
第十一条 乙方的权利和义务
(一)乙方权利
1．根据甲方委托和有关法律法规制定前期物业管理实施办法、方案和规章制度并实施管理。
2．依据本合同委托管理事项，向甲方及有关单位提出整改意见和建议。
3．提出维修资金年度使用计划并对委托物业实施维修养护和管理。
4．规劝、制止产权人或使用人违反<物业使用守则>和<前期物业管理服务协议>的行为。
5．有权使用物业管理办公用房和经营用房。
6．依据《前期物业管理服务协议》的约定，向产权人或使用人收取物业管理费用及其他费用。
7．选聘专业公司承担专项工程业务，但不得将整体物业管理责任转让给第三人。
8．当物业产权人、使用人装修物业时，与其签订《房屋装饰装修管理协议》，并按有关规定进行管理。
9．《前期物业管理服务协议》中约定的甲方转让给乙方的权利。
(二)乙方义务
1．履行本合同并依法经营管理，自觉维护甲方及产权人或使用人的权益。
2．主动接受甲方的监督。
3．接受物业管理行政主管部门的监督指导。
4．对保修期满后房屋共用部位、共用设施设备按有关规定实施维修、养护和管理。
5．按照有关规定使用维修基金利息。
6．每半年向物业产权人、使用人公布一次物业管理服务费收支情况。每年1月份向物业产权人公布全年维修基金利息收支情况。
7．本合同终止之日起7日内，向物业产权人委员会移交甲方所提供的全部物业管理档案资料、有关财务帐册和物业办公用房、经营用房及本物业的公共财产等。
8．《前期物业管理服务协议》中约定的甲方转让给乙方的义务。
9．――――――――――――――――――――――――。
第五章前期物业管理服务标准
第十二条 竣工综合验收前的管理服务标准由甲、乙双方按约定标准执行；竣工综合验收后的物业管理服务标准，依据《大连市城市住宅小区物业管理标准》(大房局发[1998]86号)和《大连市城市综合大厦物业管理标准》(大房局发〔1998〕87号)制定，具体内容如下：
一、房屋及维修管理
1．房屋外观完好、整洁、无脏损和妨碍市容观瞻现象。
2．房屋幢号、行政街号、管理号、单元号有明显标志，设有引路方向平面图。
3．封闭阳台、空调外挂机、抽油烟机排气孔等统一有序，房屋立面无吊栏等悬挂物，新建小区及主次干道两侧房屋立面无晒衣架。
4．一楼护栏无探出墙面现象，二楼以上无护栏。
5．房屋完好率98％以上。
6．房屋大中修有完整的开工报告及工程预算书，履行完全技术交底手续，工程质量验收手续齐全，决算书经过审计机构审计，有完整的竣工报告并执行有关保修制度，工程资料存档备查。
7．房屋小修、急修及时率达98％以上，合格率达100％。险情排除及时率达100％，有维修记录和回访记录。
8．房屋档案资料管理完善，按幢、户立档。
二、共用设备管理
1．设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰，管理完善，随时查阅。
2．专业技术人员、维修操作人员严格操作规程，按要求经过专业培训，持证上岗。
3．设备良好，运行正常，有设备运行记录。有专门的保养检修制度，无事故隐患。
4．小区内生活用水(高压水泵、水池、水箱)有严密的管理措施，有二次供水卫生许可证和操作人员健康许可证。水质检验合格。
5．电梯按规定时间运行，电梯厢清洁卫生，通风、照明良好。
6．电梯有专业队伍维修保养，安全运行和维修养护规章制度健全，运行养护有记录。
7．负责锅炉供暖的，锅炉供暖严守各项规章制度，运行正常，并有运行记录。供暖期间，居室内温度应为18℃，不低于16℃。
三、共用设施管理
1．小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。
2．公共照明设备设施齐全，运行正常。
3．道路畅通，路面平坦无损坏。
4．污水排放畅通，沟道无积水。
5．危险部位标志明显，有防范措施。
四、绿化及养护管理
1．公共绿地、庭院绿化布局合理，花草、树木、建筑小品配置得当。
2．绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯死现象。对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、疏搂枯叶。
五、环境卫生管理
1．小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾房等保洁设施。
2．小区内实行垃圾袋装化，随产随清。
3．楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘，窗户明亮。楼道内无乱堆乱放现象。设备间清洁卫生，通风照明良好。
4．道路、庭院、绿地、公用场地无纸屑、烟头、塑料袋等杂物。
5．雪后及时扫净小区内道路和楼间积雪，雨后及时清理污水。
6．小区内无马路摊点、马路市场，商业网点牌匾美观整齐、管理有序。
7．小区内无违法、临时建筑。
8．小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。
9．共用场地定期清洁、地面无油渍等污染现象。
六、社区秩序维护
1．小区内实行24小时保安值班巡逻制度。
2．保安人员值勤有明显标志，熟悉辖区情况。工作规范。作风严谨，有值班巡逻记录，各项保安措施落实。
七、停车场及车辆停放管理
1．甲方委托乙方经营管理的停车场车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。
2．――――――――――――――――――
3．――――――――――――――――――
八、消防
1．消防系统标志明显，设备完好，可随时启用。
2．配备专职或兼职消防管理人员。
3．消防通道畅道无阻。
4．――――――――――――――――――――――
5.―――――――――――――
九．按《房屋装饰装修管理协议》实施改装修管理。
十．――――――――――――――――――――――
第六章 前期物业管理服务费及相关费用
第十三条物业管理服务费
1．本合同有效期内未交付使用物业的物业管理服务费，由甲方按下列标准向乙方支付。住宅房屋建筑面积每月每平方米 ―――元，非住宅房屋建筑面积每月每平方米 －―――――元。付费时间 ――――――。
2．本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方根据<前期物业管理服务协议>的约定，按下列标准向物业产权人或使用人收取。住宅房屋建筑面积每月每平方米——元，非住宅房屋建筑面积每月每平方米——元，收费时间―――――――――――――。
3．合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方、物业产权人、使用人收取。
4．甲方、物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0．3按日交纳滞纳金。
5．物业产权人转让物业时，须交清转让前的物业管理服务费用。
第十四条保修期内物业的维修养护执行建筑工程保修的有关规定，由甲方承担保修责任，可按下列约定具体实施(在下列选项上画“√”)。
1．甲方负责落实保修规定，承担维修费用。
2．甲方委托乙方落实保修规定，并按工程实际发生费用向乙方支付维修费。
第十五条保修期满后发生的房屋公共部位、共用设备、共用设施的维修养护更新费用，执行维修基金制度。已设立维修基金的物业，按<大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定>(大政发[1998]51号)及其配套文件执行；未设立维修基金的物业发生的维修养护更新费用，由甲方和物业产权人按各自应分摊的实际费用向乙方支付。
第十六条乙方根据有关委托，按政府定价向物业产权人、使用人代收水费、电费、煤气费、房租、——―――――――――――等。
第十七条 物业产权人或使用人委托乙方对房屋自用部位、自用设备实施维修养护及其他服务时，乙方可按约定标准向物业产权人或使用人收取服务费。
第十八条 电梯运行费、采暖费收费按现行规定执行。
第十九条在实行封闭物业管理住宅区内的停车场和由物业产权人出资建设的停车场地停放车辆的，由乙方对要求停放车辆的物业产权人、使用人实行委托服务，按下列标准收取停车场地有偿使用费。有偿使用费收入扣除经营管理成本后结余部分的60％用于物业维修和绿地养护费用，40％用于弥补减免的物业管理服务费和便民服务费用。
1．露天车位每日――――――――――――元
2．车库每年――――――――――――――元
3．摩托车每日――――――――――――元
4．自行车每日―――――――――元
第二十条乙方按―――――――％的比例从物业管理服务收费中提取管理者利润。
第七章法律责任
第二十一条 甲方违反本合同第十一条第(二)项有关约定，使乙方不便或无法实施前期物业管理的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应予赔偿。
第二十二条 乙方违反本合同第十二条第(二)项有关约定，未尽职责、未履行义务的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期不整改的，甲方有权终止合同，造成经济损失的，乙方应予赔偿。
第二十三条 乙方违反本合同第二章和第五章的约定，未按物业管理标准管理物业，给甲方经济上的和声誉上造成损失和不利影响的，甲方有权解除合同，给甲方造成的经济损失，由乙方赔偿。
第二十四条 乙方不按规定使用维修基金利息，或将维修基金利息挪作他用造成甲方和物业产权人经济损失或导致失修失养，乙方应给予经济赔偿。
第二十五条物业交付使用后，发生重大质量事故时。甲方双方应提请政府主管部门并组织其他相关单位，共同分析查明原因。属设计、施工、材料原因由甲方负责处理，属使用不当、管理不善原因由乙方负责处理。
第二十六条 因物业产权人、使用人使用不当发生的物业共用部位、共用设施设备维修费用，由相关的物业产权人、使用人承担。
第二十七条 影响物业结构安全和设备使用安全的质量问题，由甲方在约定期限——日内负责加固补强返修，直至合格。影响相邻房屋安全问题，由甲方处理。因施工原因造成的质量问题，由甲方组织施工单位负责解决。对于不影响物业结构安全和设备使用安全的质量问题，由甲方在约定期限——日内负责修缮，也可采取费用补偿办法，由乙方负责处理。
第二十八条 甲乙双方任何一方无法律依据和正当理由提前终止合同的，违约方应赔偿
对方——元的违约金；造成对方经济损失的，应给予赔偿。
第八章附则
第二十九条双方可以对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
第三十条本合同附件均为合同有效组成部分。本合同及附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。
第三十一条 本合同正本连同附件——页，一式3份。甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执1份，具有同等法律效力。
第三十二条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十三条 本合同在执行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解无效的，双方同意1．由大连市仲裁委员会仲裁。2．向人民法院起诉。
第三十四条本合同自签订之日起生效。
甲方签章： 乙方签章：
代表人： 代表人：
年 月 日 年 月 日
附表：委托管理物业明细
大连市物业管理委托合同
第一章总则
第一条本合同当事人
委托方(以下简称甲方)
组织名称：―――――――――――――
主 任：―――――――――――――――――
办公地址：―――――――――
联系电话：―――――――――――――――
受委托方(以下简称乙方)
企业名称：――――――――
法定代表人：―――――――――
注册地址：――――――――――
联系电话：――――――――――
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将―――（物业名称）委托乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条物业基本情况
物业类型：――――――――――――
座落位置：―――市——区——路(街道)―――号。
管理界线：东至―――；南至―――；
西至―――；北至―――。
占地面积：―――――平方米。
建筑面积：―――――平方米。
委托管理的物业构成细目见附表。
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体物业产权人和使用人。本物业的全体物业产权人、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。
第二章委托管理事项
第四条房屋共用部位的维修、养护和管理，包括：房屋承重结构部位(基础、承重墙体、梁、柱、楼板、屋面)、专用房间、门厅、楼梯间、走廊通道及外墙面―――、――― 。
第五条房屋共用设备的维修、养护、运行和管理，包括：上下水管道、落水管、电梯、避雷装置、公共照明、安全监控、消防设施、邮政信箱、天线、二次加压水泵及水箱、——、—— 。
第六条公用设施的维修、养护和管理，包括：非市政路、化粪池及化粪池以内的排水管道、垃圾房、庭院灯、草坪灯、自行车棚、停车场、——、——。
第七条附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，包括：物业管理办公经营用房、商业网点、文化体育娱乐场所等。
第八条公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理。
第九条公共环境卫生，包括：公共场所、场地、房屋共用部位、——、―――的清扫保洁及垃圾的收集。
第十条实行封闭物业管理的住宅区内的停车场和由物业产权人出资建设的停车场地，由乙方负责经营管理。对未参加车辆损失保险、车辆玻璃破碎保险、盗抢保险的车辆，乙方有权制止停放，不承担相应的管理责任。
第十一条协助公安部门维护社区秩序，包括：安全监控、值班、巡视、门岗执勤、——、——。发生刑事案件依照法律规定处理。
第十二条与房屋及附属建筑物改装修相关的垃圾清运、――― 、 ―――等的管理。
第十三条物业档案管理。包括物业的工程图纸、竣工验收资料、物业产权人和使用人档案、――― 、―――等有关财务账册及――― 。
第十四条维修基金利息及维修资金使用的财务管理。
第十五条位于——位置计——m2的物业管理办公用房由乙方无偿或按―――标准有偿使用，但不得分割、抵押、交换、买卖。有偿使用费用于―――。
第十六条 位于——位置计――― m2的物业管理经营用房委托乙方按下列约定经营(在所选项目上打“√’’)，但不得分割、抵押、交换、买卖。
1．乙方无偿经营，经营收入扣除经营成本后结余部分，按规定专户存储，全部用于补充维修资金不足。
2．乙方每年向甲方缴纳——万元，剩余经营收入归乙方所有，甲方所得按规定专户存储，全部用于补充维修资金不足。
第十七条组织开展社区文化娱乐活动。
第十八条组织开展社区便民有偿服务活动。
第十九条负责向物业产权人、使用人收取物业管理服务费、电梯运行费、―――。按委托协议代收电费、水费、―――、 ――― 、 ――― 。
第二十条房屋自用部位、自用设备的维修、养护，若委托乙方维修时，乙方可以接受委托并合理收费。
第二十一条 规劝制止物业产权人、使用人违反<物业产权人公约>和物业管理有关规定的行为。
规劝制止无效的，报送物业产权人委员会批准，可采取 ――― 、 ――― 措施。
第二十二条其他委托事项
1．――――――。
2．――――― 。
3． ――――――― 。
第三章委托管理期限
第二十三条 委托管理期限为——年。自--- 年 --- 月 --- 日起至
---年---月 ---日止。
第四章双方权利和义务
第二十四条 甲方权利和义务
(一)甲方权利
1．代表和维护物业产权人、使用人的合法权益；
2．制定《物业产权人公约》并监督物业产权人、使用人遵守；
3．审定乙方制定的物业管理规章、制度和实施方案；
4．检查监督乙方物业管理工作的实施及制度的执行情况；
5．审议乙方提出的物业管理服务年度计划，财务预算及决算；
6．审议物业管理服务收费标准及使用办法并监督、检查使用情况；
7．向物业产权人筹集或续筹维修资金，审定维修基金利息的使用及分摊情况；
8．监督检查公共建筑、共用设施设备和物业管理办公经营用房的使用情况。
(二)甲方义务
1．经常听取物业产权人、使用人的意见和建议，并及时将物业产权人、使用人的意见和建议反馈给乙方；
2．保证物业产权人、使用人遵守、执行物业管理有关法规、规章和规范性文件，遵守《物业产权人公约》，按时交纳物业管理服务费及其他费用；
3．协助乙方开展物业管理工作，完成和实现物业管理各项管理目标；
4．维修基金利息不敷使用时，负责向物业产权人筹集；
5．向乙方提供建筑面积——m2物业办公用房(产权归全体物业产权人所有)，并于合同生效之日起——日内，移交给乙方使用。
6．按物业管理区域总建筑面积1％的比例，向乙方提供——m2经营用房(产权旧全体物业产权人所有)，并于合同生效之日起―――日内移交给乙方使用。
7．于合同生效之日起——日内向乙方提供物业管理所需全部工程技术资料和有关档案资料，并建立交接手续；
8．当物业产权人、使用人不按规定缴纳物业管理服务费时，协助乙方催交，催交无效的，由甲方做出决定采取必要的措施收缴，委托乙方实施；
9．调解处理物业产权人、使用人与乙方的纠纷，协调其之间的关系；
10．协助乙方搞好社区文化和社区服务工作；
11．协调、处理本合同生效前发生的建设及管理遗留问题：
(1)――――――――――――――；
(2)――――――――――――――――――――― 。
12．完成政府交办属于物业管理区内应完成的各项任务；
13．―――――――――――――――――。
第二十五条 乙方权利和义务
(一)乙方的权利
1．根据有关法律、法规、规章和本合同有关约定制定物业管理实施方案并实施管理；
2．编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及预决算报告，经物业产权人委员会审定，提交物业产权人大会审议通过后实施；
3．编制房屋、附属建筑物、构筑物、共用设备、设施、绿化等年度维修养护计划和大、中修方案，经物业产权人委员会审定提交物业产权人大会审议通过后组织实施；
4．依照本合同和市物价局核发的收费许可证收取物业管理服务费；
5．负责物业管理档案资料、有关财务账册的管理；
6．规劝制止物业产权人、使用人违反物业管理规定及《物业产权人公约》的行为；
7．有请求物业产权人委员会协助管理的权力；
8．有选聘专业公司承担专项工程的权力；但不得将物业管理责任转让给第三人；
9．当物业产权人、使用人装修物业时，与其签订《房屋装饰装修管理协议》，并按有关规定进行管理；
10．依法向物业产权人使用人追缴欠交的物业管理服务费。
(二)乙方的义务
1．履行本委托合同并依法经营；
2．接受物业委员会和物业产权人、使用人的监督；
3．重大管理措施应提交物业产权人委员会审议批准；
4．接受物业行政主管部门的监督、指导；
5．对本物业的公共配套设施不得擅自占用或改变使用功能。如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后，报有关部门批准方可实施；
6．按照有关规定使用维修基金利息；
7．每半年向物业产权人、使用人公布一次物业管理服务费收支情况。每年7月份和12月份向物业产权人委员会提交一份维修基金利息使用管理报告；每年1月份向物业产权人公布全年维修基金利息收支情况；
8．向物业产权人、使用人提供优良生活工作环境，搞好社区文化和社区服务；
9．发现违法行为要及时向政府有关行政主管部门报告；
10．定期对房屋设备设施健康状况进行检查，发现不安全隐患或险情及时排除；
11．物业管理委托合同终止7日内，必须向物业产权人委员会移交全部物业管理档案资料；经双方共同认可并委托审计机构审计后，向甲方移交有关财务档案资料和本物业的公共财产及物业办公、经营用房。
12 .――――――――――――――――――
13 .―――――――――――――――――――――
第五章 物业管理服务质量及标准
第二十六条依据<大连市城市住宅小区物业管理标准>(大房局发[1998]86号)和《大连市城市综合大厦物业管理标准>(大房局发[1998]87号)，制定本物业管理服务质量及标准。具体内容如下：
一、房屋及维修管理
1．房屋外观完好、整洁，无脏损和妨碍市容观瞻现象。
2．房屋幢号、行政街号、管理号、单元号有明显标志，设有引路方向平面图。
3．封闭阳台、空调安装、抽油烟机排气孔等统一有序，房屋立面无吊栏等悬挂物，新建小区及主次干道两侧房屋立面无晒衣架。
4．一楼护栏无探出墙面现象，二楼以上无护栏。
5．房屋完好率98％以上。
6．房屋大中修有完整的开工报告及工程预算书，履行完全技术交底手续，工程质量验收手续齐全，决算书经过审计机构审计，有完整的竣工报告并执行有关保修制度，工程资料存档备查。
7．房屋小修、急修及时率达98％以上，合格率达100％，险情排除及时率达100％，有维修记录和回访记录。
8．房屋档案资料管理完善，按幢、户立档。
二、共用设备管理
1．设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰，管理完善，随时查阅。
2．专业技术人员、维修操作人员严格操作规程，按要求经过专业培训，持证上岗。
3．设备良好，运行正常，有设备运行记录。有专门的保养检修制度，无事故隐患。
4．小区内生活用水(高压水泵、水池、水箱)有严密的管理措施，有二次供水卫生许可证和操作人员健康许可证。水质检验合格。
5．电梯按规定时间运行，电梯厢清洁卫生，通风、照明良好。
6．电梯有专业队伍维修保养，安全运行和维修养护规章制度健全，运行养护有记录。
7．负责锅炉供暖的，锅炉供暖严守各项规章制度，运行正常，并有运行记录。供暖期间，居室内温度应为18℃，不低于16℃。
三、共用设施管理
1．小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。
2．公共照明设备设施齐全，运行正常。
3．道路畅通，路面平坦无损坏。
4．污水排放畅通，沟道无积水。
5．危险部位标志明显，有防范措施。
四、绿化及养护管理
1．公共绿地、庭院绿化布局合理，花草、树木、建筑小品配置得当。
2．绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯死现象。对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、疏搂枯叶。
五、环境卫生管理
1．小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾房等保洁设施。
2．小区内实行垃圾袋装化，随产随清。
3．楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘，窗户明亮。楼道内无乱堆放现象。设备间清洁卫生，通风照明良好。
4．道路、庭院、绿地、公用场地无纸屑、烟头、塑料袋等杂物。
5．雪后及时扫净小区内道路和楼间积雪，雨后及时清理污水。
6．小区内无马路摊点、马路市场，商业网点牌匾美观整齐、管理有序。
7．小区内无违法、临时建筑。
8．小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。
9．共用场地定期清洁、地面无油渍等污染现象。
六、社区秩序维护
1．小区内实行24小时保安值班巡逻制度。
2．保安人员值勤有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻记录，各项保安措施落实。
七、停车场及车辆停放管理
1．甲方委托乙方经营管理的停车场车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。
2.----------
3.------------
八、消防
1． 消防系统标志明显，设备完好，可随时启用。
2．配备专职或兼职消防管理人员。
3．消防通道畅道无阻。
4．-----------------------------
5.--------------------------------
九、按《房屋装饰装修管理协议》实施改装修管理。
十、——-------------------------
第六章物业管理服务费及相关费用
第二十七条物业管理服务费
1．住宅房屋，乙方按建筑面积每月每平方米——元向物业产权人、使用人收取；非住宅房屋乙方按建筑面积每月每平方米——元向物业产权人或物业使用人收取；空闲房屋，乙方按建筑面积每月每平方米——元向——收取。
2．收费时间 ---------------- 。
3．合同有效期内，若物价部门批准调整收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向物业产权人、使用人收取。
4．物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0．3按日交纳滞纳金。
5．物业产权人转让物业时，须交清转让前的物业管理服务费用。
第二十八条 电梯运行费、采暖费收费按现行规定执行。
第二十九条在实行封闭物业管理住宅区内的停车场和由物业产权人出资建设的停车场地停放车辆的，由乙方对要求停放车辆的物业产权人、使用人实行委托服务，按下列标准收取停车场地有偿使用费。有偿使用费收入扣除经营管理成本后结余部分的60％用于物业维修和绿地养护费用，40％用于弥补甲方同意减免的物业管理服务费和便民服务费用。
1．露天车位每日------------------元
2．车库每年---------------------元
3．摩托车每日——————――元；
4．自行车每日——――――――――元。
第三十条房屋共用部位、共用设备、设施的维修养护和更新费用，按《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》(大政发[1998]51号)及其配套文件执行。
第三十一条 乙方根据有关委托、按政府定价代向物业产权人、使用人收取水费、电费、——、——。
第三十二条房屋自用部位、自用设备的维修养护及其他服务，若委托乙方维修或提供服务，双方应签订协议，乙方按约定收费标准向享受服务的物业产权人、使用人收取。
第三十三条 甲方委托乙方签订利用物业管理区内房屋和共用场地、共用设施、设备设置户外经营性广告和摊亭、摊点等有偿使用协议并由乙方负责收费。户外广告和摊亭、摊点等有偿使用费收入扣除成本后结余部分的60％用于物业维修和绿地养护。40％用于弥补经甲方同意减免的物业管理服务费和便民服务。
第三十四条房屋共用部位、共用设施设备的保险由乙方代行办理，保险费用由全体物业产权人按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。
甲方的家庭财产与人身安全保险自行办理。
第三十五条 乙方按―――％的比例从物业管理服务收费中提取管理者利润。
第七章违约责任
第三十六条 甲方违反本合同第二十四条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第三十七条 乙方违反本合同第五章的约定，未按合同约定标准管理物业，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的。甲方有权终止合同；造成经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十八条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十九条 乙方不按规定和甲方审定的计划使用维修基金利息，或将维修基金利息挪作他用的，甲方有权制止。造成甲方经济损失或导致物业失修失养，乙方应给予经济赔偿。
第四十条 甲乙双方任何一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方――元的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。
第四十一条 因物业产权人、使用人使用不当发生的物业共用部位、共用设施设备维修费用，由相关的物业产权人、使用人承担。
第四十二条维修基金利息不敷使用时，由甲方负责筹集，因维修资金筹集不足造成物业失修失养导致物业产权人、使用人财产损失和人身伤害的，由未交费的责任人承担相应法律责任。
第四十三条 合同有效期内突发性紧急抢修排险工程费用，由乙方先行垫付，按相关物业产权人拥有的建筑面积比例分摊，由甲方负责于工程开工起15日内收缴，逾期未交纳的，按应分摊金额的0．3％按日交纳滞纳金。乙方也可向人民法院提起诉讼。
第四十四条 为维护公众、物业产权人、使用人的切身利益、在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施造成物业产权人、使用人财产损失的，有关各方按有关法律规定处理。
第八章附则
第四十五条 自本合同生效之日起——日内，根据委托管理事项，甲、乙双方办完交接验收手续。
第四十六条本合同期满前二个月，甲、乙双方应做出是否续签合同的决定。任何一方决定不续签合同的，甲方即行组织招投标重新选聘物业管理企业。
第四十七条 双方可以对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
第四十八条本合同附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。
第四十九条本合同正本连同附件―――页，一式3份，甲乙双方各执1份，报物业行政主管部门备案1份，具有同等法律效力。
第五十条 因房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能或造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。
第五十一条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第五十二条本合同在执行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意：1．由大连市仲裁委员会仲裁。2．向人民法院起诉。
第五十三条本合同自签订之日起生效。
甲方签章： 乙方签章
代表人： 代表人：
年 月 日 年 月 日
附件：1．物业构成细目
2．《物业产权人公约》
3．《房屋装饰装修管理协议》
附件二：
《物业产权人公约》示范文本
为加强——―――(以下简称“本物业”)的管理，维护全体物业产权人、使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据《大连市城市住宅区物业管理办法》和有关法规、规章的规定，制订本公约。全体物业产权人、使用人均须自觉遵守。
一、在使用、经营、转让所拥有的物业时，应遵守物业管理法规、规章的规定。
二、执行物业产权人大会或物业产权人代表大会(以下统称物业产权人大会)和物业产权人委员会的决议、决定，服从物业产权人委员会的领导。
三、遵守物业管理企业依据有关物业管理的法规、规章的规定制定的各项物业管理制度。
四、积极配合物业管理企业的各项管理工作。
五、对物业管理企业的管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理企业提出。与物业管理企业发生争议时，可通过物业产权人委员会协调解决。
六、增强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火、防盗工作，积极参加社会保险，确保家庭财产和人身安全。
如出现失火、失盗和其他刑事案件，应立即报告公安部门，由公安部门按现行规定处理。
七、物业产权人、使用人装修房屋，需要改变房屋结构、外貌或明显加大荷载时，应按规定经有关部门批准，并事先告知物业管理企业。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督，对违反房屋装修规定的行为，可以劝阻、制止。对于不改正的，物业管理企业可报请有关行政主管部门依法处理。物业产权人、使用人违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业而造成他人损失的，应承担赔偿责任。
八、物业产权人承担单元房屋自用部位、自用设备的修缮、更新责任，费用自理。
物业产权人委托物业管理企业对其自用部位、自用设施进行维修、养护时，应向物业管理企业支付相应费用。
九、物业管理企业按照(物业管理委托合同>的约定，负责对房屋共用部位、共用设施设备的修缮。修缮资金的筹集与使用管理，按照(大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定>(大政发(1998]51号)及其配套文件规定执行。
凡属人为损坏的房屋共用部位、共用设施设备，由行为人负责修复或赔偿，费用由行为人承担。
十、因物业损坏，已经或可能危害公共利益，或有碍外观统一、市容观瞻时，应按规定由物业产权人单独或联合维修、养护；物业产权人拒不进行维修、养护时，可由物业产权人委员会委托物业管理企业进行维修、养护，或由物业管理行政主管部门指定物业管理企业代为维修、养护，其费用由当事物业产权人按规定承担或分摊。
十一、维修房屋共用部位，各相邻方应积极支持、配合，不得人为阻挠。因阻挠维修造成他人人身伤害或财产损失的，当事人应承担赔偿责任。
十二、物业产权人将房屋出租时，应及时书面告知物业管理企业，同时要求承租人遵守本公约和物业管理规定，并承担有关责任和义务。
十三、本物业管理区域内禁止下列行为：
(1)擅自改变房屋基础、承重结构和外貌；
(2)擅自建设建筑物、构筑物；
(3)占用、损坏共用部位、共用设施设备；
(4)安装影响房屋结构或周围环境的动力设备；
(5)在建筑物、构筑物、楼梯、走廊、通道等处乱挂、乱贴、乱画，擅自安装护栏、吊栏、晒衣架；
(6)随意停放车辆，乱抛垃圾，乱堆杂物；
(7)践踏、占用绿化用地，攀折花木；
(8)排放或存放有毒有害、危险物品，发出超出规定标准的噪音；
(9)乱设摊亭和集贸市场；
(10)聚众喧闹、噪音扰民等危害公共利益或其他不道德行为；
(11)违反规定饲养家禽、家畜及宠物；
(12)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
十四、按有关规定或物业管理委托合同的约定，向物业管理企业交纳各项应交费用。
十五、使用本物业管理区域内有偿使用的文化娱乐、体育设施和停车场等公共设施、场地时，应按规定交纳费用。
十六、自觉维护物业的整洁、美观，确保共用部位、共用设施设备的完好和道路的畅通。
十七、弘扬社会主义道德风尚，互助互爱，和睦相处，共同创造良好的工作和生活环境。
十八、因违反本公约或不遵守物业产权人委员会、物业产权人大会的决定、决议，而造成其他物业产权人、使用人人身伤害或财产损失的，当事人应承担赔偿责任。
十九、物业产权人、使用人不按期交纳物业管理服务费及规定应交纳的其他费用，物业管理企业按合同约定或有关规定可以加收滞纳金，也可以依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
二十、本<物业产权人公约>对本物业区域内所有物业产权人、使用人具有同等效力。物业产权人、使用人更换时，本<物业产权人公约>继续对新的物业产权人、使用人有效。
二十一、本<物业产权人公约>经物业产权人大会审议通过，自 年 月 日起生效。
―――――――物业产权人委员会
二○○○年 月 日
附件三：房屋装饰装修管理协议
本协议当事人：
甲方：――――――――――――
甲方是指：
1．开发建设单位委托的物业管理企业；
2． 公有房屋出售单位(产权单位)委托的物业管理企业。
乙方：―――――――――――
乙方是指购房人或承租人。
乙方所购买(租赁)的房屋基本情况：
房屋买卖(预售)合同、租赁证(合同)编号为――――――――――――
房屋位置——――；户型――――――――――；
建筑面积——。
为规范上述房屋的装修行为，保持房屋的整体质量和使用安全，保障全体物业产权人和使用人的合法权益。根据《前期物业管理服务协议》的约定和国家、省、市的有关规定，经协商达成本协议。
一、参照大房局发[1997]95号文件规定，乙方在办理入住手续时，须向甲方交付1000元装修保证金。
二、乙方装修房屋前。须向甲方办理装修登记手续并提出装修设计方案。
三、甲方受理乙方装修登记并审核同意装修设计方案后，乙方方可施工。
四、装修期间，施工人员凭甲方编发的出入证进出小区，并服从甲方的监督管理。乙方对装修施工人员的违章行为及其后果承担连带责任。
五、装修期间，甲方将派员按本协议对装修进行监督管理，乙方应服从监督管理。
六、乙方保证施工人员每日——时进入，——时离开。装修施工时间为每日上午——时至——时，下午——时至——时。
七、装修时乙方须遵守以下规定：
1．禁止一楼住户下挖地面；
2．禁止拆改梁、板、柱、承重墙等房屋承重结构构件；
3．禁止随意增加房屋荷载，尤其是楼面装修不得使用超重材料等；
4．禁止未经批准拆改电线水管、采暖管线、煤气管线、有线电视线路等附属设施，如确需改动，须向甲方及有关部门提出申请。
5．经甲方及有关部门批准，同意乙方拆改水电管线、采暖管线、煤气管线、有线电视线路等附属设施时，乙方应保证线路及管道畅通，不得影响原有设施的整体功能及相邻住户的正常生活。
6．禁止使用超过环保规定的高噪声电动工具；
7．房屋外挂设备如空调等须遵守甲方统一规定进行施工；
8．施工期间不得违反消防规定进行操作，否则引起的一切后果由乙方承担；
9．公共场所、公共配套设施的装修应经过大连市消防支队的审批后方可施工；
10．――――――――――――――――――――
11．―――――――――――――――――――――
八、装修垃圾由乙方负责清运。清运前用袋装好放置在门洞一侧，日产日清。委托甲方清运时，实行有偿清运，有偿清运费由乙方按―――元／吨或―――元／立方米支付。凡乱扔乱倒者，按有关规定予以处理。
九、乙方违反规定装修时，甲方有权责令停工或恢复原状。造成损失的，由乙方负责赔偿并承担相应法律责任。拒不服从甲方监督管理的，乙方支付―――――元的违约金。
十、因装修施工或搬运装修材料、器具等造成下水管道堵塞、渗漏、停电、损坏共用部位、共用设施设备或造成他人财物损失和人身伤害等，由乙方负责修复和赔偿并承担相应法律责任。
十一、因搬运、装饰装修原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，按约定交纳费用。造成损失的，应给予赔偿。
十二、乙方装修完毕后，向甲方交回出入证，甲方对装修工程进行验收，经过3个月再复验。
1．复验确定无损坏房屋主要结构及非法拆改附属设施等违章现象后。甲方在1个月内将保证金加按同期活期利息全额返还乙方。
2．复验发现损坏房屋主要结构及非法拆改附属设施等违章现象，由甲方从保证金中扣除一定金额的房屋损失补偿费，余额在1个月内加按同期活期利息返还乙方。
3．房屋损失补偿费标准参照大房局发~1997]95号文件及有关规定执行，并根据物价主管部门调整标准随时调整。
十三、房屋损失补偿费专项存储，全部用于补充维修资金不足。
十四、本协议于签订之日起生效。
甲方签章： 乙方签章：
代表人： 代表人：
年 月 日
