大连市城市住宅小区物业管理标准

 
(大房局发[1998]86号1 998年10月26日)
 
    为加强我市住宅小区物业管理，更好地发挥住宅小区的使用功能，并使其保值和增值，不断提高小区居民的生活质量，根据国家、省、市物业管理法规、规章和规范性文件规定，制定本标准。
    一、综合管理
    1、小区实行专业化管理，由物业管理企业对小区房屋、设施、设备、绿化、卫生、治安、环境实行统一的社会化、专业化、经营性管理。
    2、小区按规定程序成立了业主委员会(管理委员会)，并有规定整的工作制度和会议制度。业主委员会(管理委员会)按规定要求，定期组织召开业主、使用人大会(代表大会)、业主委员会(管理委员会)会议。会议决议、决定和会议记录存档备查。    ．
    3、物业管理企业与业主委员会(管理委员会)签订了《物业管理委托合同》，合同文本规范，合同双方贵、权、利明确。
    4、小区交付使用时，严格按照综合验收标准验收，有完整的验收档案，交接手续完备。
    5、小区各项管理制度完善，管理规定、公约分发到户，并对制度、规定执行情况定期检查，有检查记录。
    6、物业管理企业机构设置、人员配备合理，有企业发
展规划和现代化企业制度方案、工作标准、岗位责任，考核办法完善。
    7、物业管理人员经物业管理专业培训，持证上岗，佩戴服务标志牌，遵守职业道德，文明用语，规范服务，整体素质较高o
    8、有争创全国城市物业管理优秀示范住宅小区的规划与具体实施方案，并组织实施。
    9、各种档案资料、报修养护记录、财务结算应用计算机操作。
    二、房屋及维修管理
    1、房屋外观完好、整洁，无脏损和妨碍市容观瞻现
    2、小区内房屋幢号、行政街号、管理号、单元号有明显标志，并设有引路方向平面图。
    3、房屋零修、急修及时率达98％以上，合格率达100％，险情排除及时率达100％。有维修记录和回访记录。
    4、房屋改装修有批准手续和质量检查验收记录。
    5、房屋完好率达98％以上。
    6、定期对房屋安全状况进行检查，发现不安全隐患，请主管部门进行安全鉴定。鉴定意见及时提请业主委员会(管理委员会)研究处理。无重大安全事故。
    7、房屋档案资料齐全，管理完善，按幢、户立档。房屋档案包括：房屋平面图、房屋分户管理清册、维修养护记录、修缮资金收支核算和分摊记录等。房屋档案及时注记，查询方便。
    三、公用设备管理
    1、设备图纸、档案资料齐全．，设备台帐、记录清晰，管理完善，随时查阅。
    2、专业技术人员、维修操作人员严格操作规程，按要求经过专业培训，持证上岗。
    3、设备良好，运行正常，有设备运行记录。有专门的保养检修制度，无事故隐患。
    4、小区内生活用水(高压水泵、水池、水箱)有严密的管理措施，有二次供水卫生许可证和操作人员健康许可证。水质检验合格。
    5、电梯按规定时间运行，电梯厢清洁卫生、通风，照明良好。
    6、电梯有专业队伍维修保养，安全运行和维修养护规章制度健全，运行养护有记录。       7、消防系统标志明显，设备完好，可随时启用。
    8、锅炉供暖严守各项规章制度，运行正常，并有运行记录。供暖期间，居室内温度不低于16。C。
    四、公共设施管理
    1、小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。
    2、公共照明设备设施齐全，运行正常。
    3、道路畅通，路面平坦无损坏。
    4、污水排放畅通，沟道无积水。
    5、危险部位标志明显，有防范措施。
    6、机动车辆和非机动车辆行驶、停放有序，停车场清洁卫生，车辆管理制度完善。
    五、绿化管理
    1、公共绿地、庭院绿化布局合理，花草、树木、建筑小品配置得当。
    2、新建小区人均公共绿地在1平方米以上，绿化覆盖率在30％以上；旧区改造的小区人均公共绿地不低于0．5平方米，绿化覆盖率在25％以上。
    3、绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象。
    六、环境卫生管理
    1、 小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾房等保洁设施。   
    2、小区内实行垃圾袋装化，随产随清。
    3、楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘，窗户明亮。设备间清洁卫生，通风照明良好。
    4、道路、庭院、绿地、公用场地无纸屑、烟头、塑料袋等杂物。
    5、小区内无马路摊点、马路市场，商业网点牌匾美观整开、管理有序。
    6、小区内无违法、临时建筑。  
    7、小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。
    8、封闭阳台、空调安装统一有序，房屋立面无吊栏安全护栏(一楼安全护栏元探出现象)，新建小区及主次干道网侧房屋无晒衣架。
    七、社区秩序管理
    1、有条件的小区实行封闭、半封闭管理。
    2、小区内实行24小时保安值班巡逻制度。
    3、保安人员值勤有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻记录，各项保安措施落实。
    4、小区内无重大刑事、交通、火灾事故发生。
    八、财务及收费管理
    l、财务管理严格按大财基字[1 996]168号文件《大连市物业管理企业财务管理暂行办法》规定执行。
    2、收取公共物业管理服务费和电梯运行费有物价部门批准的收费许可证，并按《收费许可证》批准标准收费；经营性服务收费合理，有双方签订的协议书，按协议约定收费。   
    3、水、电、供暖费和公房租金按政府定价收取，电损及水差费按合同约定分摊。
    4、住宅售后公用部位、公用设备、公共设施修缮资金的计提及使用管理，按大政发  1998]51号文件《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》执行。
    5、小区内各项收费实行标准公开，定期公布管理帐目，接受监督。费用收缴率达到90％以上。
    九、精神文明建设  
    1、小区内设有读报栏、居民精神文明建设公约。业主、使用人自觉遵守小区的各项管理制度及规定。
    2、小区居民邻里团结互助、文明居住，关心孤寡老人、残疾人和生活困难居民，开展拥军优属活动。
    3、小区内设有社区文化场地、场所等设施，物业管理企业定期组织居民开展健康有益的文体活动。
    4、物业管理企业配合街道、派出所、居民委开展各项工作。
    十、社区服务与经济效益
    1、小区有社区服务发展规划和实施方案。    ．
    2、 设有专人或兼职人员负责社区服务工作。
    3、 根据居民需要开展多方面便民有偿服务。  
    4、以业为主，多种经营，广开经营门路，不断增加收入。 
    5、加强管理，降低成本，逐步达到收支平衡。
    十一、投诉管理
    l、小区建立定期走访制度，征求业主、使用人意见，并有原始记录。
    2、居民投诉处理率达100％，满意率达95％以上。
    3、业主、使用人对物业管理企业基本满意率达95％以上。
    十二、档案管理
    l、设有专职或兼职档案管理人员。
    2、档案资料的收集符合大住指发[1998]13号文件《关于收集获市级以上城市物业管理优秀示范住宅小区(大厦)档案资料的通知》的要求。
    3、档案资料的收集、整理、归档、管理及使用符合有关档案管理规定。   
    4、档案管理制度健全，归类及管理方法科学、规范，便于查阅和使用。
    5、档案管理设施齐全无损坏，考核办法完善，有考核记录。
    3、根据居民需要开展多方面便民有偿服务。
    4、以业为主，多种经营，广开经营门路，不断增加收入o    、
    5、加强管理，降低成本，逐步达到收支平衡。
    十一、投诉管理
    l、小区建立定期走访制度，征求业主、使用人意见并有原始记录。．
    2、居民投诉处理率达100％，满意率达95％以上。
    3、业主、使用人对物业管理企业基本满意率达95％以上。
    十二、档案管理
    l、设有专职或兼职档案管理人员。
    2、档案资料的收集符合大住指发[1998]13号文件《关于收集获市级以上城市物业管理优秀示范住宅小区(大厦)档案资料的通知》的要求。   
    3、档案资料的收集、整理、归档、管理及使用符合有关档案管理规定。  
    4、档案管理制度健全，归类及管理方法科学、规范，便于查阅和使用。
    5、档案管理设施齐全无损坏，考核办法完善，有考核记录。