关于贯彻国务院《物业管条例》加强我市物业管理工作有关问题的通知

(大房局发【2003】88号2003年10月16日)
 
    为认真贯彻国务院《物业管理条例》(以下简称《条例》)，规范我市物业管理行为，在国家、省、市有关配套政策尚未全部出台的情况下，为保证我市现行政策与《条例》有序衔接和平稳过渡，现将《条例》实施中的有关问题，结合我市实际情况，通知如下：
    一、关于物业管理区域划分问题
    (一)划分原则
    1．新建物业管理项目，按市规划土地行政主管部门确认的用地规划红线划分物业管理区域。
    2．原有物业管理项目，结合自然分割物、道路、构筑物及共用设施、设备的使用程度，按照整齐划一、方便管理的原则，划分物业管理区域。
    3．跨行政管理区域的物业管理项目，在满足完整性的前提下，划分物业管理区域时应考虑区、街道、居委会管理的界限。在不影响物业管理区域完整性条件下，可以按行政管理界限划分。
    4．成片开发的物业管理项目，规模较大的，可以划分为若干个物业管理区域，一个物业管理区域原则上不超过10万平方米。
    (二)划分程序
    物业管理区域的划分，由建设单位、业主大会筹备组或业主委员会提出申请，辖区物业管理行政主管部门确定。申请单位应提交
下列材料：
    1．拟划定区域建议书；
    2．物业管理区域平面图或市规划土地行政主管部门的用地范围红线图，一式三份：
    3．房屋及产权状况明细。
    物业管理区域经辖区物业管理行政主管部门确认后，向申请单位出具物业管理区域划分的批复文件，并在物业管理区域平面图以红线标出，加盖辖区物业管理行政主管部门公章。
    二、关于成立业主大会问题
    2003年9月1日以后，凡成立业主大会、组建业主委员会工作，一律执行《条例》和建设部颁布的《业主大会规程》的规定。建筑面积出售率和业主入住率均达到50％以上的，或首位业主入住二年以上的，应当成立业主大会并选举产生业主委员会。物业管理项目只有一个业主的，或者业主较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
    三、关于理顺现有业主自治组织问题
    (一)物业产权人大会、物业产权人委员会更名为业主大会、业主委员会。现有物业产权人委员会应到辖区物业管理行政主管部门进行重新备案，委员会牌匾及印章也一并更换。
    辖区物业管理行政主管部门对符合备案条件的予以备案。业主委员会持辖区物业管理行政主管部门出具的备案回执到公安机关指定的厂家刻制印章。物业产权人委员会原登记备案证书、印章和牌匾应上交辖区物业管理行政主管部门统一处理。
    (二)制定业主大会议事规则。其主有以下内容：业主大会的职责、议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的职责、组成和选举办法、委员任期、委员会工作制度等事项。
    (三)修订业主公约。
    (四)废止各住宅小区(大夏)的物业产权人委员会章程和物业产权人委员会选举产生办法。
    以上工作，各物业产权人委员会应在2004年6月30日前通过召开业主大会予以完成。各物业产权人委员会要在召开业主大会之前按建设部《业主大会规程》的规定，做好各项准备工作。各辖区物业管理行政主管部门要做好指导工作，确保调整和理顺工作的顺利进行。
    四、关于物业服务合同问题
    原物业产权人委员会与物业管理企业签订的物业管理委托合同约定期限有效，可以继续执行。合同有效期满后，物业管理企业提出续签的，经业主大会同意后，由业主委员会与物业管理企业重新签订物业服务合同；业主大会不明确表示同意或不同意续签的，视为原合同有效。
    今后，物业管理企业与建设单位或业主委员会签订物业服务合同时，应将物业管理服务内容和标准以及费用成本测算作为合同必备附件。物业管理服务合同约定期限一般不低于三年。
    五、关于前期物业管理问题
    在业主、业主大会选聘物业管理企业前，由建设单位实施的物业建设、销售、管理等行为，应遵守物业管理有关规定。
    (一)建设单位在销售物业前，要依据物业管理规定和物业管理需要制定业主临时公约，并在销售物业前将业主临时公约向物业买受人明示。物业买受人与建设单位签订购房合同时，应书面承诺遵守业主临时公约。因建设单位过错而未书面承诺遵守业主临时公约的，由此而产生的纠纷由建设单位负责。
    在建设部业主临时公约示范文本下发前，暂以大连市前期物业管理服务协议代替。
    (--)住宅物业在销售前，建设单位必须按规定选聘物业管理企业，签订前期物业服务合同，实施前期物业管理。建设单位与物业买受人签订购房合同时，应将前期物业服务合同作为购房合同的附件共同遵守。
    在建设部前期物业服务合同示范文本下发前，暂以大连市前期物业管理委托合同代替。
    (三)物业管理区域内的道路、场地、绿地、建筑立面、屋顶、设备层等属业主共有的共用部位、共用设施、设备和场地，建设单位在销售物业时，不得以转让、租借、赠送等方式处分。擅自处分的，按《条例》有关规定，追究其法律责任。
    六、关于共用部位、共用设施设备使用问题
    (一)业主因公共利益需要，确需改变公用建筑和共用设施用途的，由业主委员会持业主大会决议到有关行政管理部门办理批准手续。涉及需要改变物业服务合同约定事项的，应事先与物业管理企业重新约定。经批准的，由业主委员会持有关批准文件告知物业管理企业。
    业主大会在决定前，应征求物业管理企业的意见。物业管理企业根据国家有关规定，认为不宜改变用途的，应报告业主大会。业主大会的决议违反国家有关规定的，物业管理企业应报有关批准部门和物业管理行政主管理部门予以纠正。
    (二)业主因维修物业或公共利益需要，确需临时占用，、挖掘道路、场地的，应在计划实施前，向业主委员会和物业管理企业提出书面申请。经业主委员会与物业管理企业研究同意后，由物业管理企业与业主签订书面协议，就占用部位、挖掘范围、施工期限、损失补偿方式、违约责任等事项明确后，方可实施。
    物业管理企业因物业管理需要，临时占、挖掘道路、场地的，应在征得业主委员会同意并就占用部位、挖掘范围、施工期限等事项签订书面协议后，方可实施。
    (三)供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，因维修、养护的需要，临时占用、挖掘道、场地或共用部位的，施工单位应在计划施工15日前，向物业管理企业通报，同时提供有关部门批复文件及施工计划书、施工图纸。物业管理企业应在征得业主委员会同意后，由物业管理企业与施工单位签订相关协议，方可实施。协议中应明确施工时间、施工范围、恢复方式、损失补偿方式、违约责任等事项。
    紧急抢险的，施工单位应在抢险同时向物业管理企业通报，施工后应立即恢复原状。
    (四)临时占用、挖掘道路、场地的施工单位和个人，不得影响物业管理区域内的消防通道的使用。
    七、关于物业管理招投标问题
    新建住宅建设项目，尚未选聘物业管理企业的，应通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。
    (一)总建筑规模超过5万平方米的住宅建设项目，建设单位必须采取招投标的方式选聘物业管理企业。
    总建筑规模在5万平方米(含5万平方米)以下的住宅建设项目，经项目所在地物业管理行政主管部门批准后，可以采取协议方式选聘物业管理企业。
    采用分期开发建设的住宅建设项目，以总规划建筑面积为准，确定选聘物业管理企业方式。
    (二)一个业主拥有一半以上投票权的物业管理项目，至首位业主入住2年以后，业主总数三分之二以上对物业管理企业不满意的，应在辖区物业管理行政主管部门的指导下，采取公开招投标或协议方式选聘新的物业管理企业。
    (三)采取公开招标方式选聘物业管理企业的，招标人应按规定到物业管理行政主管部门备案。招标公告应在《大连日报》、中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布。
    (四)通过招投标方式选聘物业管理企业的，如果投标人少于3人，经项目所在地物业行政主管部门批准后，可以采用协议方式选聘物业管理企业。
    八、关于共用部位、共用设施设备维修问题
    物业管理企业承接物业管理项目后，对管理项目的共用部位、共用设施设备应承担业主报修的受理业务，并加强维修工作。
    (一)保修期内的维修项目，由物业管理企业受理。维修责任、维修费用由保修单位承担。物业管理企业受理后，应及时通知保修单位按国家规定的维修时限和维修标准及时维修。超过时限不维修的，由物业管理企业负责维修，维修费用由保修单位承担。
    (二)超过保修期的维修项目，由物业管理企业负责受理和维修。正常维修，维修费用在专项维修资金中列支；保修期内未修好造成返修的，物业管理企业维修后，维修费用由保修单位承担。
    (三)物业管理企业应就上述事项，与建设单位、保修单位签订维修合同予以确定。
    九、关于物业管理账务公布范围问题
    物业管理企业应按有关规定及物业服务合同的约定，定期公布物业管理经费收支情况。公布的账目主要有以下六个方面：
    (一)专项维修资金本金数额及利息使用情况；
    (二)物业管理服务费的收支情况；
    (三)物业的共用部位、公共场地有偿使用情况；
    (四)停车场、物业管理经营用房经营情况；
    (五)物业管理成本；
    (六)业主大会要求公布的物业管理有关账目。
    十、关于多产权住宅区专项维修资金开户问题
    (一)开户单位
    1．凡多产权住宅区(含住宅楼，下同)实行物业管理的，均应实行统一物业管理，由业主大会委托业主委员会开户。
    2．尚不具备实行物业管理的多产权住宅小区，由管理单位负责办理临时开户手续，市住宅维修基金利息使用结算中心(结算中心，下同)根据管理单位申请给予设立临时结算账户；对一栋住宅楼有2个以上管理单位的，只能设立一个账户。原多家开户的，要进行撤并，由管理份额较多的管理单位负责开户，辖区物业管理行政主管部门指导专项维修资金的使用和分摊。
    经整治具备条件实行物业管理后，按本条第1项的规定，由业主委员会申请办理统一结算账户，管理单位设立的临时结算账户撤销。
    (二)开户程序
    1．业主委员会或产权单位，持开户申请及住宅区平面图、业主及住宅区建筑、产权明细，到辖区物业管理行政主管部门办理开户预审手续；
    2．辖区物业管理行政主管部门受理开户申请后，应对申请项目的有关情况予以审核。对管理单位申请开户的项目经审查具备实行物业管理的，应组织成立业主大会，由业主委员会申请开户；
    3．具备开户条件的，由辖区物业管理行政主管部门出具专项维
修资金开户通知书；
    4．申请单位持专项维修资金开户通知书到结算中心办理开户手续。
    十一、关于物业管理投诉问题
    辖区物业管理行政主管部门建立物业管理投诉登记制度，对于经核实的有效投诉向被投诉单位下发整改通知单，明确整改期限。不按要求整改的单位将被记录存档。投诉处理情况将作为企业资质年检和企业诚信考核的重要内容。
    各物业管理企业均应建立物业管理投诉登记制度，接待投诉实行首问负责制，投诉处理结束后应对投诉人进行回访，投诉人应在投诉处理结果报告单上签字。企业投诉登记应存档，投诉处理情况应列入年度物业管理工作报告内容。