商品房买卖纠纷中逾期办证责任的认定

——对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的解读

                  韩延斌          作者单位:最高人民法院

          该文发表在2006年第5期《人民司法》  《 民事审判指导与参考》2006年1辑

　　问题的提出：2003年3月24日，最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）。该《解释》全方位对商品房交易行为引发的各类纠纷的处理作出了详尽的规定，特别是对被社会广为关注的虚假广告、定金圈套、一房数卖、惩罚性赔偿、房屋面积缩水、逾期办证等焦点问题的认定处理予以明确规定，为人民法院公正、及时审理商品房买卖纠纷提供了法律依据，对规范商品房交易行为和建立维护市场诚信体系发挥了重要作用，并产生了良好的社会效果。但由于《解释》颁布实施的时间较短，社会各界对《解释》有关规定的理解因主客观等因素的影响而有所差异，其中逾期办证的问题尤为凸显。本文将结合对《解释》第18条规定的理解与适用，就商品房买卖纠纷中逾期办证的责任认定与处理问题予以阐述。

　　一、商品房买卖合同中出卖人的义务

　　按照我国合同法第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条的规定，买卖合同的出卖人不仅负有向买受人交付标的物的义务，还要承担移转标的物所有权的义务。这也是买卖合同作为最基本的商品交换形式的一个基本特征和终极目的。相对于商品房买卖合同讲，出卖人负有向买受人交付房屋并移转房屋所有权的义务，《解释》第1条对此也作了明确规定。

　　房屋的交付使用。

　　这是商品房买卖合同的出卖人应负的首要义务。由于房屋作为不动产，其交易行为的完成，不仅要转移房屋的占有使用，还要完成所有权变更登记行为。因此，这里所说的房屋的交付使用不同于合同法中所称的包括所有权移转内含的交付行为。对房屋的交付使用如何理解，《解释》第11条作出了明确规定，即对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。依此规定，在合同当事人对房屋的交付使用没有作出特别约定的情况下，出卖人将符合合同约定的房屋转移占有于买受人即履行完毕交付使用的义务，也就是俗称的“交钥匙”。根据合同法第一百三十八条、第一百零七条规定，出卖人应当按照约定的期限交付标的物，不履行或者不按约定履行的，应当承担违约责任。对此问题争议不大，于此不赘。

　　房屋所有权的移转。

　　按照合同法第一百三十条、第一百三十五条的规定，转移标的物所有权于买受人也是出卖人应负的义务。根据城市房地产管理法、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、行政法规以及房地产行政管理部门的相关规定，我国的不动产物权变动采取的是交付+登记的模式。对于不动产的商品房买卖，标的物所有权移转行为的完成，就是必须办理房屋所有权登记手续，取得房屋所有权证书，这也是不动产物权变动公示原则的具体体现。对此义务的履行，当事人之间完全可以在自愿平等的基础上协商约定履行期限，出卖人不按约定期限履行的，自应承担违约责任。

　　由于在房屋所有权移转方面我国实行的是房屋所有权登记发证制度，房屋所有权权属登记、房屋所有权证书的核发等行为均由房地产行政管理部门具体实施，由此决定商品房买卖合同的出卖人在向买受人履行移转房屋所有权的义务时，具有了与动产买卖转移标的物所有权不同的方式。按照城市房地产管理法、《城市房地产开发经营管理条例》及建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》、《商品房销售管理办法》，房屋所有权证书的办理取得，应由买受人按照国家规定向房地产行政管理部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，出卖人应当协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由此可认定，商品房买卖合同的出卖人在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。依据上述规定和房屋所有权登记的实际做法，出卖人的协助义务主要为：1、完成房屋的初始登记。按照建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》规定，出卖人应在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以及其他有关的证明文件。出卖人将上述证明文件备齐提交房地产权属登记部门，取得登记部门出具的收件单等证明材料，即可认为出卖人已完成房屋的初始登记义务。2、提供办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记的相关证明材料。在买受人在约定或者法定的期限内，向登记管理部门申请办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记时，出卖人应按照合同约定或者法律规定，提供相关的证明材料（如房屋所有权初始登记的手续）。

　　二、逾期办证违约责任的认定

　　逾期办证主要是对买卖合同的标的物——房屋所有权转移过程中出卖人与买受人责任承担的认定问题。对此，主要集中在对《解释》第18条所规定的“因出卖人的原因”的理解适用方面。如前述，买卖合同的出卖人不仅负有向买受人交付标的物的义务，还要承担移转标的物所有权的义务。按照《解释》第18条规定，在合同约定的期限或者法定的期限届满时，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。这一规定主要是针对现实生活中，因出卖人原因使买受人长期不能取得房屋所有权证书，导致交易秩序紊乱，买受人合法利益无法保障的实际情况而依法制定的。按照我国城市房地产管理法和《房地产开发经营管理条例》对不动产房屋所有权移转问题的规定，房屋所有权的移转，实行房屋所有权登记发证制度，房屋所有权权属登记、房屋所有权证书的核发等行为均由房地产行政管理部门具体实施。房屋所有权证书的办理取得，首先应由买受人按照国家规定向房地产行政管理部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，出卖人应当协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由此可认定，商品房买卖合同的出卖人在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。即，出卖人首先应按照建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》规定，在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以及其他有关的证明文件。出卖人将上述证明文件备齐提交房地产权属登记部门，取得登记部门出具的收件单等证明材料，即可认为出卖人已完成房屋的初始登记义务。其次，买受人在约定或者法定的期限内，向登记管理部门申请办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记时，出卖人应按照合同约定或者法律、行政法规规定，提供相关的证明材料（如房屋所有权初始登记的手续）。出卖人只要在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务已经完成，其承担的移转房屋所有权的义务履行完毕。至于土地使用权的变更登记和房屋所有权登记的完成及房屋所有权证书的取得，则应按照房地产登记管理部门的行政管理工作程序进行。如果出卖人或买受人因办理房屋权属登记与房地产登记管理部门发生纠纷的，当按行政争议予以解决。

　　从商品房买卖合同的履行情况看，导致逾期办证的原因主要有以下几种：

　　1.出卖人的原因。这是导致逾期办证的主要原因，如出卖人的土地使用手续不合法、未支付全部土地使用权出让金、违规开发建设、没有通过综合验收或提供综合验收合格证明、所售房屋设定的抵押尚未注销等等。总之就是在合同约定或法定的期限内，不能提交办理房屋所有权初始登记应具备的文件材料，或者在买受人申请办理房屋所有权登记时，不能提供相关证明材料。

　　2.第三人的原因。这主要是指房地产行政管理机构、测绘机构等相关部门工作拖延、推诿、失职等因素。

　　3.不可抗力。

　　4、买受人原因。这主要是指在出卖人按照合同约定或者法律规定如期办理房屋所有权初始登记，并备齐相关证明文件的情况下，因买受人自身原因无法办理。如，因办理房屋所有权登记需要支付一定数额的契税和相关费用，买受人往往因资金缺乏而不申请办理或者迟延申请办理；也有的是因买受人不能按约支付购房款，出卖人行使抗辩权导致逾期办证等等。

　　司法实践中发生的逾期办证纠纷，主要是因出卖人的原因而引发的，因此，《解释》第18条所规范解决的逾期办证纠纷，是指因出卖人原因，导致买受人在约定或者法定的期限届满时未能取得房屋所有权证书情况。按照上述论述分析，对《解释》第18条所规定的“由于出卖人原因”的理解适用，就是只要出卖人在约定或者法定的期限内，向房地产管理部门提交完备的房屋所有权初始登记的证明文件，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，提供申请办理房屋所有权登记所需的相关材料，即可认定出卖人已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，只要出卖人能够有证据证明，可以作为出卖人逾期办证的免责事由予以处理。至于因买受人自身原因导致的逾期办证，因申请办理房屋所有权证书是其对民事权利的自行处分，不存在违约责任的承担问题。

　　三、办证责任与诉讼时效

　　这也是在理解与适用《解释》第18条规定时重中之重的焦点问题。该问题不仅在学理上见仁见智，而且司法实务界的做法也是各有千秋。对此问题的争议主要集中在对办理房屋所有权证书行为的性质认定和诉讼时效如何计算两个层面。

办理房屋所有权证书行为的性质。

　　在商品房买卖合同关系中，具体体现为房屋所有权的移转即物权的变动。如上述，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋的所有权于买受人的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。对出卖人所负之移转房屋所有权的义务，有观点认为，在商品房买卖合同，出卖人最主要的义务和履行行为是商品房的交付使用，房屋所有权的移转和权属证书的办理只是附随义务、次要义务。从房地产管理法、《城市房地产开发经营条例》及建设部颁发的房屋权属登记管理等相关规定看，出卖人在买受人申请办理房屋所有权登记的过程中，也只是负有协助义务。因此，只要出卖人按期交付房屋的占有使用，其主要给付义务即已履行完毕，至于未协助办理所有权移转登记，只是未履行附随性义务或从给付义务，该义务不属于一项独立的请求权，是附随于请求交付房屋的占有使用这一债仅请求权的。出卖人违反从给付义务的，只可适当承担相应的责任。

　　笔者认为，房屋的交付使用和所有权的移转是出卖人负有的两个层次的义务，不应有主次之分。买卖合同标的物的交付使用是出卖人应负的首要义务，而标的物所有权的移转作为买卖合同的终极目的，更应是出卖人不可免除的责任。特别是对作为不动产的房屋，仅仅是房屋的交付使用无法实现买受人买卖房屋的目的，只有办理房屋所有权登记，始发生物权变动的效力，商品房买卖合同之目的才最终实现，因此，前述观点不妥。据此，出卖人移转所有权于买受人，并协助办理房屋所有权登记为合同的根本目的，因出卖人原因，导致买受人未能在约定或法定的期限届满办理取得房屋所有权证书的，亦应承担违约责任。

　　逾期办证违约责任的诉讼时效。

　　对此问题，有观点认为，逾期办证的违约行为作为一个独立的行为，不是持续行为，逾期办证的违约责任应适用诉讼时效的规定，从办证逾期之日起算诉讼时效。也有观点认为，逾期办证的违约行为是持续性行为，应参照侵权行为的诉讼时效起算诉讼时效。

　　笔者认为，逾期办证违约责任应适用诉讼时效，但不能一概而论，应区别情况予以处理。第一，当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；第二，当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效；第三，当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的，从公平诚信原则出发，由出卖人按照买受人已付购房款总额，参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，即《解释》第18条第2款的规定。在理解适用该《解释》规定时，也是将违约责任作为继续性债权来确定违约金数额，这既可促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。

　　四、办证义务与诉讼时效

　　对此，观点也不尽一致。一种意见认为，逾期办证违约责任应适用诉讼时效，但基于我国尚未规定取得时效，办证义务不应适用诉讼时效，否则买受人的利益无法得以救济。另一意见认为，办证与交付房屋均为合同义务，买受人基于买卖合同产生的请求权自应受诉讼时效的限制，办证义务也不例外。

　　笔者认为，逾期办证的诉讼请求与逾期办证违约责任的诉讼请求性质不同，逾期违约责任属于单纯的债权性质的义务，而办证义务不仅是出卖人应承担的合同义务，也是法定义务，合同法和《房地产开发经营管理条例》均有明确规定，而且从我国立法采取的不动产物权变动的模式看，在交付行为之外，尚需实行不动产登记手续。交付则意味着买受人已依房屋买卖合同合法占有房屋，而占有作为所有权权能之一，使买受人具有了事实物权人的地位，买受人申请办理房屋登记并请求出卖人履行协助义务，只是其行使基于事实物权人地位产生的权利，将所占有的房屋所有权权能予以圆满的行为。因此，买受人请求出卖人履行办证义务的请求权具有物权属性，不应适用诉讼时效的规定。