商业广告的性质

【案例简介】

2000年，某市一房地产公司在距离市区10公里的地段开发了一房产项目。之后，房地产公司通过广告，向社会宣传项目的优势和售房的具体事宜。考虑到距离市区较远，且又不通公共汽车的不便之处，在售房广告中，该房地产公司特意声明会为购房者早晚提供免费的巴士。同年底，该市居民王某等人看到房地产公司的广告后，认为该项目的条件尚好，虽离市区较远，但早晚有巴士服务，还是较为方便，遂前去房地产公司商量买房。在协议过程中，王某等人坚持要把免费提供巴士的事宜写入售房合同中去，但房地产公司不同意写入合同，只是声明他们一定按广告上宣传的去做。王某等人随后与房地产公司签订了合同，购买了该项目的房产。

2000年底，房地产公司感到免费提供巴士一年以来费用太大，遂与住户协商要求中止提供巴士运输，作为弥补，房地产公司为各住户支付一笔交通补助费。王某等众多住户坚持要求房地产公司继续提供免费巴士运输服务。双方协商不成，房地产公司中止了巴士运输服务，王某等众住户遂向法院起诉，要求房地产公司继续提供服务，且赔偿损失。

【问题提出】

本案涉及到商业广告的性质以及随后房地产公司的声明的法律效力问题。

【法律依据】

《合同法》第15条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”

【案情分析及处理结果】

法院认为，房地产公司为了吸引购房者，在广告中声明为住户免费提供巴士的行为，根据《合同法》第15条的规定，属于要约邀请，对双方当事人没有法律拘束力。虽然王某等住户在与房地产公司签订合同时要求将免费提供巴士的事宜写入合同，但是房地产公司并未同意，因此，免费提供巴士并非合同的约定义务，王某等住户无权向房地产公司要求其继续提供服务并赔偿损失。

【存在的问题】

我们认为在此案中，法院对于房地产公司在广告中声明为住户免费提供巴士的行为的性质认定是正确的。但是在双方签订合同时，房地产公司声明一定按照广告免费提供巴士的行为应当认为属于双方达成的合同内容之一，对双方都应具有法律拘束力，而非法院认定的那样，认为其未订入合同，不是合同义务。

《合同法》第15条规定，商业广告等为要约邀请。这实质上是对商业广告法律性质的界定。按照《中华人民共和国广告法》第2条的规定，商业广告是商品经营者或服务提供者承担费用，通过一定的媒介和形式直接或间接地介绍自己所推销的商品或者所提供的服务的活动。这里的“介绍”，揭示了商业广告的本质，也就是说，商业广告的实质在于向他人介绍自己所推销的商品或所提供的服务，通过介绍，吸引他人的注意，以使他人能够购买商品或者接受服务。因此，商业广告的目的就在于希望他人能够向自己发出订立合同的意思表示，所以，在合同法上，商业广告的法律性质为要约邀请。

商业广告是要约邀请，这是一个一般原则。但是，《合同法》关于商业广告性质的规定并不是一个强制性规范，相反具有任意性，当事人可以通过特别约定来改变其法律性质。在社会经济生活中，当事人的特别约定一般有以下三种形式：（1）在商业广告中明确注明其为要约。例如，在广告中写明：此广告具有要约的效力。（2）商业广告中包含有广告人希望订立合同的愿望，例如，在广告中写明：保证有现货供应。（3）商业广告中写明相对人只要作出规定的行为就可以使合同成立。例如，在广告中写明：我厂有某型号的机械10台，每台1万元，欲购从速。《合同法》第15条第2款明确规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”

具体到本案，房地产公司通过广告向社会宣传项目的优势和售房的具体事宜，明显属于商业广告，其性质应当为要约邀请。对于此点，王某等住户也是明知的，否则其不会要求在签订合同时将免费提供巴士的事宜订入书面合同。因此，法院将商业广告认定为要约邀请，认为对双方当事人均无拘束力的判断是正确的。

在双方正式签订合同时，王某等住户要求将免费提供巴士的事宜订入合同，房地产公司未同意订入合同，但声明一定按照广告免费提供巴士，王某等住户才与房地产公司签订了购房合同，此时应当认为双方就免费提供巴士事宜已达成一致，只是未订入书面合同而已，免费提供巴士成为房地产公司的合同义务之一。随后，房地产公司为住户提供了将近一年的免费巴士，并在感到免费提供巴士费用太大时，与住户协商要求中止提供巴士运输，作为弥补，房地产公司愿为各住户支付一笔交通补助费。这些行为也印证了房地产公司也是将其作为合同义务来履行的，只是在费用太大时，才产生了停止履行义务的想法。

故此，房地产公司停止提供免费巴士的行为属于违约行为，王某等住户有权向房地产公司要求其继续提供服务并赔偿损失。