最高人民法院《关于共有人之一擅自出卖共有房屋无效的批复》

 
（１９８８年１０月２４　〔１９８８〕民他字第５６号）
河南省高级人民法院：
　　你院１９８８年９月１５日《关于于金明和赵文运等５人房屋纠纷一案的请示报告》收悉。经研究认为，崔希舜未经赵文运等房屋共有人同意，于１９７２年１１月４日擅自将郑州市南学街６７号院内东屋北头２间出卖给于金明是不合法的。１９８４年１１月，该房屋共有人赵文运等诉至郑州市管城回族区人民法院，要求废除房屋买卖关系。一、二审法院判决买卖关系无效并无不当。故同意你院审判委员会的意见，可维持一、二审判决、驳回于金明的申诉。
　　此复。
附：
　　　　　　　　河南省高级人民法院《关于于金明和赵文运等５人
　　　　　　　　　　　　　房屋纠纷一案的请示报告》

最高人民法院：
　　关于于金明和赵文运等５人房屋纠纷一案经郑州市管城区人民法院、郑州市中级人民法院和省法院民庭审理，均认为：房屋买卖关系无效，退房退钱。但省人大常委会对法院的处理提出不同意见。为此，特请示如下：

　一、案情及各级法院处理意见
　　王宝斋生前娶赵文运，纳妾崔玉英。崔生１女３男，即王希玲、王学礼、崔希舜和王四平。崔玉英于１９５７年病故后，赵文运又从山东老家到郑州与王宝斋共同生活。１９６６年“文革”期间，王、赵被赶回山东老家。１９７０年王宝斋病故，留下郑州市南学街６７号东屋瓦房４间，北屋瓦２间（均为半间）门楼１个。继承人对遗产从未分割。１９７１年国家将其东屋南头两间、北屋２间纳入改造，留下东屋北头２间为王家自住房。
　　１９７２年１１月４日，崔希舜未与其他共有人协商，私自将所留自住房２间，经人说合以２００元价款卖给于金明，但对外谎称是换房，同时，于又将自己在建新街住的１间公房转让给崔希舜居住。１９７７年１２月３０日，于金明单方到房管部门办了过户手续。１９８１年１０月９日，于金明经区建设科批准，在东屋北头宅基地上自建平台房１间，在院内建厨房１间，并对所购买房屋进行了维修，花费１５０元。１９８４年１０月３０日日，王希玲收到区房管所退还改造的４间房屋的通知后，与占房单位协商腾房时，方知崔希舜将东屋北头两间瓦房和门楼卖掉。为此，王希玲等人起诉到管城区法院，要求废除买卖关系。
　　经该院审理认为：此房属赵文运、王希玲、王四平、王学礼、崔希舜５人共有，于１９８５年７月４日判决：１，废除崔希舜和于金明的买卖关系，崔希舜退还于金明人民币２００元。房屋产权共有人赵文运、王希玲、王四平、崔希舜、王学礼五人付给于金明房屋修理费１５０元；２．于金明经建设科批准修建的１间平台房应归于金明所有，院内厨房（无证建筑）由有关部门处理；３．于金明的平台房应临南学街开门走路；４．公房一间崔希舜应退还于金明居住，５，诉讼费２０元由崔希舜负担。宣判后于金明不服，提出上诉，经郑州市中级人民法院审理，于１９８５年11月２０日驳回上诉，维持原判。但于金明仍然不服，向省人大常委会提出申诉。省人大豫人法群（１９８６）８号函指示省法院立案查处并报结果。省法院１９８６年３月２１日立案。经调卷审理，于１９８６年９月２０日作出维持一、二审判决的决定，但通知尚未发出，省人大常委会即调卷审查。

　二、省人大常委会法工委对该案的处理意见
　　省人大常委会于１９８６年１１月６日将此案的全部卷宗调走，审查１年零９个月后，于今年７月１３日退回本院。由于省人大常委会的领导同志对此案也有不同认识，即以省人大法工委的名义向省法院主管民事审判工作的副院长杨聚章同志谈了以下意见和建议：
　　１．关于崔希舜卖房时，其他共有人是否知道的问题。从现有证据看，卖房当时，部分共有人知道，部分共有人不知道。共有人王希玲在崔希舜卖房时不知道。但在１９７２年以后是知道的，根据是葛润春证明，葛与原夫崔希舜在１９７７年秋闹离婚时，曾向王希玲讲过崔希舜卖房的事。此证言可以做为证据使用；王希玲于１９８５年６月给王学礼写信，提到关于房子的事，说人家找你，你就说不知道，不同意卖房即可；王希玲在本市工作，说不知道讲不通，至少可以说是应该知道。
　　共有人王四平应认定为知道。王学礼７８年看房子知道已卖过。赵文运确实不知道。
　　２．关于于金明买房时是否知情的问题，法院认定于买房时知情，根据是一审法院接待笔录记载，承认买房时崔希舜说过，不让告诉王希玲。但这个笔录于本人未签字，不符合最高法院关于贯彻执行《民事诉讼法（试行）》若干问题的意见中第２７条关于证据的规定精神。
　　３．关于运用法律方面，由于法院只注意证明卖房时隐瞒了其他共有人，但未证明买房是否知情，未充分考虑谁是主要过错人等。因此，适用最高人民法院关于贯彻执行民事政策等法律若干问题的意见第５５条的原则，判决结果让于金明一人承担了过错责任。应采取公平原则让崔希舜承担主要责任，于金明也承担部分责任，保护王希玲等人的合法权利。在法律允许的范围内，选择最佳方案。遗产按份共有可以分割。五人均等，每人一间多。崔希舜继承的一间卖给于金明按５５条第２款，承认一间房买卖关系成立。

　三、审判委员会意见
　　院审判委员会于今年９月１０日听取了办案人员的汇报和杨聚章同志关于省人大法工委对此案的意见的介绍，经过认真讨论研究，一致同意合议庭的处理意见，即维持一、二审判决，但对省人大法工委提出赵文运在山东老家可能有房屋的问题应该进一步查明。为此，办案人员又到山东了解调查，证实赵文运在山东虽住有一间破草房，但系其大嫂家给盖的，对此房无产权。合议庭和审委会认为应维持原判的主要理由是：
　　１．卖房时部分共有人不知道
　　（１）卖房契约上只有被告崔希舜的名子，没有其他共有人的名子。
　　（２）原告人王希玲持有其父临死前交给其的房屋产权状。
　　（３）原告人赵文运讲，１９７２年崔希舜卖房至１９８４年起诉，一直在山东老家居住，没有回过郑州，是１９８４年其女儿崔希玲给其寄钱时才知道崔希舜将房子卖了，经查属实。
　　（４）原告人王希玲诉称，１９７２年听其弟崔希舜说过与于金明换房住，但不知把房子卖给了于金明。１９８４年接到退房通知去看房时听邻居讲房子卖了。经查，邻居李淑兰、弓留柱证明于希玲所讲情况属实。
　　（５）卖房人（一审被告人）崔希舜承认卖房时只有其弟王四平知道，其他共有人不知道。
　　（６）买房人（即申诉人）于金明承认当时对外讲是换房，而且王希玲等人不知道。
　　（７）被告人崔希舜原妻葛润春证明王希玲在卖房时不知道，并证明是说换房住。
　　２．于金明在买房时知道该房是共有财产
　　（１）卖房人崔希舜，买房人于金明及中人赵文山等，均证实立草契时，王四平一会在场，一会不在场，但到签字时未叫王四平签字。
　　（２）于金明在答辩中多次承认知道该房是共有财产。如１９８４年１１月５日于金明在法院接待室当着原告人王希玲辩称：“我们办手续时她弟弟交待我，不叫给他姐说，也就是不叫给王希玲说我们买卖房的事。”１９８４年１１月１０日，于又当着王说：“事后知道，是王希玲弟弟交待我不让给他说”。１９８４年１２月１日，在调解中于金明说“７２年我买他的房，光知道他姐王希玲是剧团的”。并说：“当时买房没有给王希玲说过”，“买房子她兄弟知道不就行了，他们姐妹４个我能都去问问”。开庭审理中，于金明讲：“当时对外人都说是换房，实际是卖房”，因卖房要写四至，所以对外人说是换房。
　　（３）卖房人崔希舜讲：“我不叫于给我姐说，别人要问就说是换着住。”
　　（４）中人赵文山证明立约时，崔希舜说父母都死了，有一个姐剧团工作。一个弟弟。
　　（５）中人孙润生证明于金明买房时知道王希玲是崔希舜的姐姐。
　　３．房屋是共同共有，不是按份共有
　　该房是崔希舜父亲王宝斋１９５６年买的，王宝斋和崔的生母崔玉英先后于１９５７年和１９７０年病故。根据继承法第２６条规定，赵文运享有共同财产一半的权利，即应得两大间和一小间房屋。下余一半方是王宝斋遗产，由赵文运和其四个子女共同继承，每人只能分得半间房屋。依照有关法律规定，该房屋属于共同共有，不属按份共有。省人大法工委讲妻妾继承应有差别，可以按份共有的性质处理，让崔希舜得一间房的意见，缺乏法律依据。
　　４．一、二审判决是公平合理的，对于金明没造成什么损失。
　　根据最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第５５条规定，法院废除房屋买卖关系并无不妥。这样处理，对于金明来说，经济上并未造成什么损失。首先：废除房屋买卖关系，退房退钱，对于来说，不仅收回了房价，也无偿居住了１０多年时间，同时又在王家使用的地皮上建了１间平台和一间厨房。其次，原经崔希舜住的１间公房，再由崔希舜找相同条件１间公房让于使用。
　　根据上述情况，院审判委员会讨论决定维持一、二审判决，驳回于金明申诉。
　　以上意见当否，请批示。